Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) có thể khiến tiền sử dụng đất tại một số dự án tăng 2-2,6 lần. Hiệp hội kiến nghị làm rõ phương pháp xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số này để hạn chế áp lực chi phí cho doanh nghiệp và người dân.
VARS lo ngại chi phí đất có thể tăng 2,6 lần
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đề nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan làm rõ cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo tổ chức này, cần có quy định cụ thể để hạn chế nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người dân và doanh nghiệp.
Theo định hướng của dự thảo, bảng giá đất nhân hệ số K sẽ được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho phương pháp xác định giá đất cụ thể. Cơ chế này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian định giá và giảm chi phí thủ tục.
Tuy nhiên, VARS nhận định dự thảo vẫn chưa quy định rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và phương thức kiểm định hệ số K. Nếu thiếu tiêu chí thống nhất, những vướng mắc có thể không được giải quyết triệt để mà chuyển sang khâu xây dựng bảng giá đất và xác định hệ số điều chỉnh.
Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng một phần ba địa phương áp dụng đồng loạt hệ số bằng 1. Những địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và các yếu tố liên quan.
Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1,45, trong khi TP HCM lên tới 1,7. Đây mới chỉ là hệ số thành phần, chưa tính đến biến động thị trường và những yếu tố điều chỉnh khác.
VARS cho rằng sự khác biệt giữa các địa phương có thể phản ánh đặc thù của từng thị trường. Dù vậy, nếu thiếu căn cứ minh bạch, việc xác định hệ số K có nguy cơ phụ thuộc nhiều vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính.
Theo ước tính của tổ chức này, tiền sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây.
Áp lực chi phí đất và nguồn cung bất động sản
Việc tiền sử dụng đất tăng có thể tác động trực tiếp đến dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh phương án tài chính, đồng thời đối mặt với áp lực lớn hơn trong quá trình phát triển dự án. Điều này cũng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng có nguy cơ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cảnh báo việc áp dụng hệ số K theo cách cào bằng có thể khiến chi phí đất tăng mạnh so với phương pháp thặng dư.
Bảng giá đất tăng còn có thể kéo theo chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng cao hơn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Khi giá đất làm căn cứ bồi thường tăng, chi phí thương lượng với người dân cũng có thể tăng theo.
Trước những tác động tiềm tàng này, VARS đề xuất xác định rõ hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng. Việc tính toán cần dựa trên dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.
VARS cũng kiến nghị bảng giá đất và hệ số K phải được rà soát hằng năm, đồng thời công khai căn cứ tính toán. Trường hợp thị trường biến động vượt ngưỡng, cơ quan chức năng cần tiến hành điều chỉnh kịp thời.
Cụ thể, tổ chức này đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt việc rà soát. Với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính, mức thay đổi cần được công bố trước tối thiểu 6 tháng để người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị.
Đề xuất cơ chế chuyển tiếp và thẩm định độc lập
Bên cạnh việc hoàn thiện phương pháp xác định hệ số K, VARS đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý. Các giải pháp được đề xuất gồm áp dụng lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cho phép nộp dần theo điều kiện cụ thể.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, VARS kiến nghị mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
Với những dự án có quy mô lớn, dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp hoặc triển khai tại khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, tổ chức này đề xuất tiếp tục áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là giải pháp nhằm hạn chế rủi ro khi sử dụng một hệ số chung trong những trường hợp có đặc điểm phức tạp.
Ngoài ra, VARS kiến nghị thiết lập cơ chế thẩm định độc lập và công khai định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp giữa bảng giá đất, hệ số K với diễn biến thị trường. Việc này nhằm tăng tính minh bạch, giúp các bên liên quan có cơ sở dự báo nghĩa vụ tài chính và xây dựng kế hoạch đầu tư.
Hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) là tỷ lệ được sử dụng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nhằm xác định mức giá áp dụng trong một số trường hợp tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hệ số này được xây dựng dựa trên các yếu tố như biến động thị trường, quy hoạch và đặc điểm khu đất. Khi hệ số K thay đổi, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính liên quan cũng có thể tăng hoặc giảm.
