Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung loại hình "đất ở sử dụng có thời hạn", nhằm đồng bộ với quy định của Luật Nhà ở 2023 và tạo thêm cơ chế linh hoạt trong quản lý, sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép thực hiện hình thức mua bán nhà ở có thời hạn.
Theo Luật Nhà ở 2023, người mua được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi hết thời hạn, người mua phải hoàn trả lại nhà ở cho bên bán.
Loại hình nhà ở này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài của bên bán; trên đất ở do bên bán thuê lại của người có quyền sử dụng đất ở lâu dài; hoặc trên đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.
Theo ông Châu, việc Luật Nhà ở đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn nhưng Luật Đất đai chưa quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" khiến hệ thống pháp luật chưa thực sự đồng bộ.
Từ thực tế đó, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh loại hình "đất ở sử dụng ổn định lâu dài", qua đó tăng tính linh hoạt cho Nhà nước trong việc quản lý và sử dụng hiệu quả quỹ đất công.
Để làm rõ đề xuất, Chủ tịch HoREA dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi khoảng 95% diện tích đất quốc gia thuộc sở hữu của Chính phủ và chỉ khoảng 5% thuộc sở hữu tư nhân. Chính phủ Singapore triển khai chính sách bán nhà cho công dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm. Sau thời hạn này, nhà và đất thuộc quyền sở hữu của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chỉnh trang, tái phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia và cộng đồng.
Bên cạnh đề xuất về loại hình đất ở, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định liên quan đến thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất thời hạn giao đất, cho thuê đất không chỉ được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như hiện nay, mà còn được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.
Theo HoREA, quy định hiện hành khiến bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất chỉ được tiếp tục sử dụng phần thời hạn còn lại của dự án. Điều này có thể làm giảm động lực đầu tư, hạn chế khả năng mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác dự án.
Hiệp hội cũng đề xuất cho phép người sử dụng đất có thời hạn được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh, thay vì chỉ được thực hiện trong vòng 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất như quy định hiện hành.
Đề xuất của HoREA được đưa ra trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang tiếp tục được rà soát để bảo đảm tính thống nhất giữa các luật có liên quan. Việc đồng bộ quy định được kỳ vọng sẽ giúp quá trình triển khai các dự án bất động sản thuận lợi hơn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các mô hình phát triển mới.
Ở góc độ thị trường, nếu các kiến nghị được nghiên cứu và xem xét sửa đổi, đây sẽ là một trong những nội dung có thể tác động đến cách thức phát triển, chuyển nhượng và khai thác các dự án bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, mọi thay đổi chỉ có hiệu lực khi được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy trình xây dựng và sửa đổi pháp luật.
Với các kiến nghị liên quan đến loại hình đất ở, thời hạn sử dụng đất và cơ chế gia hạn, HoREA kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và tạo thêm điều kiện cho hoạt động đầu tư, phát triển thị trường bất động sản.
