Nhu cầu mua nhà để ở đang chiếm ưu thế trên thị trường bất động sản, song khoảng cách giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người dân vẫn là thách thức lớn. Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", các chuyên gia cho rằng cần đồng thời tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung, tín dụng và thị trường vốn để nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở.
Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh Tra tổ chức ngày 22/7, nhiều chuyên gia nhận định quá trình phục hồi của thị trường sẽ chỉ mang lại hiệu quả thực chất khi người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở. Để đạt mục tiêu này, cần giải quyết đồng thời các vấn đề về nguồn cung, tín dụng và phát triển thị trường vốn.
.jpg)
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dữ liệu của đơn vị cho thấy xu hướng mua nhà để ở ngày càng rõ nét.
Trong sáu tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đối với phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6.
Kết quả khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng ghi nhận 67% người tham gia có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư.
Ngay cả khi thị trường còn nhiều khó khăn, khoảng 40% người được khảo sát vẫn có kế hoạch mua bất động sản và trong số này, 67% lựa chọn sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, xu hướng này phản ánh nhu cầu ở thực đang trở thành động lực chính của thị trường.
Khoảng cách cung - cầu vẫn là điểm nghẽn
Dù nhu cầu nhà ở gia tăng, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.
Hiện mặt bằng giá căn hộ trung cấp đã tăng lên khoảng 55-60 triệu đồng/m².
Trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang thì hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người mua lại thuộc phân khúc trung cấp trở xuống.
Theo ông, tình trạng lệch pha giữa cung và cầu đã kéo dài khoảng 5-7 năm và cần có giải pháp để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
Ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền sẽ phải tính toán kỹ hơn trước những rủi ro từ chính sách thuế bất động sản.
Ông nhận định khi nhu cầu ở thực tiếp tục gia tăng, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư, góp phần định hướng thị trường theo hướng bền vững.
Người mua ưu tiên khả năng chi trả và lãi suất ổn định
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, người mua hiện không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn chú trọng khả năng chi trả, chất lượng môi trường sống, hạ tầng và giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản.
Dữ liệu khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay mua nhà. Tuy nhiên, có tới 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.
Đa số người mua cũng mong muốn khoản trả góp hàng tháng chiếm khoảng 20-40% thu nhập và 81% sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ giao dịch trên thị trường thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ.
Ông cũng cho rằng người mua hiện đưa ra quyết định dựa nhiều hơn vào dữ liệu thay vì kỳ vọng giá tăng. Việc tiếp cận thông tin và các công cụ phân tích giúp khách hàng dễ dàng so sánh sản phẩm, đánh giá hiệu quả đầu tư và chất lượng dự án.
Xu hướng này buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch thông tin và xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, trong đó các chương trình hỗ trợ hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở.
Cần phát triển thị trường vốn để giảm áp lực tín dụng
Ở góc độ ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, đại diện ABBank, cho biết việc duy trì mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định trong dài hạn vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn trung và dài hạn.
Theo bà, các ngân hàng hiện vẫn phải sử dụng một phần nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì vậy, các tổ chức tín dụng đang cố gắng kéo dài thời gian cố định lãi suất lên khoảng 24-36 tháng nhằm hỗ trợ người vay.
Bà Vũ Thị Thu Hà cho rằng để người dân yên tâm vay mua nhà, cần có cơ chế giúp các ngân hàng huy động thêm nguồn vốn trung và dài hạn.
Ngoài yếu tố nguồn vốn, bà cũng cho biết chi phí xử lý rủi ro sau cho vay là một nguyên nhân khiến lãi suất khó giảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu còn mất nhiều thời gian, làm tăng chi phí khoản vay và ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất.
Trong khi đó, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC, cho rằng để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và hạ chi phí vốn cho doanh nghiệp bất động sản, cần tiếp tục phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường chứng khoán.
Theo ông, việc FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên thị trường mới nổi thứ cấp là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, để đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn của MSCI, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), cơ chế đối tác bù trừ trung tâm (CCP) và các giải pháp thu hút dòng vốn trong nước cũng như quốc tế.
Các chuyên gia cho rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ bền vững hơn khi người dân có điều kiện tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Muốn đạt mục tiêu này, cần đồng thời tháo gỡ những điểm nghẽn về nguồn cung, tín dụng và thị trường vốn, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển cân bằng của thị trường trong dài hạn.
