Để đáp ứng nhu cầu vốn, doanh nghiệp bất động sản đang phải chấp nhận mặt bằng lãi suất trái phiếu cao hơn đáng kể. Trong tháng 8, lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2%, cá biệt có những lô trái phiếu lên tới 13,5%, trong khi nghĩa vụ thanh toán đang dồn mạnh vào những tháng cuối năm.
Gần 4.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành trong tháng 8
Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản chào bán 4 lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng.
Lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2% một năm, tăng hơn một điểm phần trăm so với tháng trước và cao hơn hơn 4 điểm phần trăm so với trái phiếu ngân hàng.
Vinhomes dẫn đầu về giá trị phát hành với 3.000 tỷ đồng, thông qua hai lô trái phiếu có lãi suất lần lượt 11% và 12,5%.
Kinh Bắc đứng sau với 700 tỷ đồng huy động trong thời hạn 3 năm, lãi suất cho kỳ đầu tiên ở mức 12%.
Trong khi đó, TandoLand, một công ty địa ốc đặt trụ sở ở Tây Ninh, nâng lãi suất lên 13%. Mức này cao hơn một điểm phần trăm so với đợt phát hành của doanh nghiệp cách đây hai tháng.
Không chỉ trong tháng 8, mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản trong những tháng gần đây cũng duy trì ở mức cao. Phần lớn các lô trái phiếu có lãi suất 11-12,5% một năm.
Cá biệt, một số lô trái phiếu được Tập đoàn Khải Hoàn Land phát hành hồi đầu năm có lãi suất lên tới 13,5%.
Theo bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh so với giai đoạn trước 2026.
Trước đây, mức sàn đối với hình thức trả lãi thả nổi dao động 9,5-10%, nhưng hiện đã cao hơn đáng kể.
"Điều này khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt", bà Trúc nói.
Tái cấp vốn được hiểu là khả năng doanh nghiệp huy động khoản tiền mới để thanh toán hoặc thay thế khoản nợ cũ khi đến hạn. Khi không thể tiếp cận nguồn vốn mới, doanh nghiệp có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt hoặc mất thanh khoản.
Áp lực không chỉ nằm ở lãi suất phát hành. Theo bà Trúc, doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với rủi ro đáo hạn trái phiếu và mua lại trước hạn.
Các yếu tố này có thể làm chi phí phát triển dự án tăng lên, từ đó tác động đến lợi nhuận và tạo thêm áp lực lên giá bán bất động sản.
Rủi ro đối với doanh nghiệp bất động sản càng đáng chú ý khi khối lượng nghĩa vụ trái phiếu phải thanh toán dự kiến tăng dần trong những tháng cuối năm.
Trong báo cáo công bố cuối tháng trước, FiinGroup dự báo nợ gốc trái phiếu bất động sản phải trả trong 4 tháng tới khoảng 52.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, nghĩa vụ trả lãi khoảng 18.000 tỷ đồng.
Đáng chú ý, điểm rơi của cả nợ gốc và nợ lãi đều vào tháng 12.
Điều này khiến khả năng xoay vòng dòng tiền trở thành một trong những bài toán quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn cuối năm, đặc biệt với những chủ đầu tư có đòn bẩy cao hoặc dự án chưa tạo ra dòng tiền ổn định.
Trái phiếu tiếp tục là nguồn vốn quan trọng
Theo S&I Ratings, trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục đóng vai trò bù đắp vốn trong thời gian tới.
Một lợi thế của kênh trái phiếu là giúp doanh nghiệp chủ động hơn về kỳ hạn và cấu trúc tài sản.
Đối với những dự án có đầy đủ pháp lý và doanh nghiệp sở hữu xếp hạng tín nhiệm cao, khả năng đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hoặc xây dựng cấu trúc lãi suất bậc thang có thể tạo lợi thế về chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện tại.
Tuy nhiên, lợi thế này không chia đều cho toàn thị trường.
Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, tỷ lệ đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn khi xoay vòng nguồn vốn.
Trong bối cảnh chi phí huy động tăng và nghĩa vụ trái phiếu đáo hạn dồn về cuối năm, khả năng tiếp cận vốn với chi phí hợp lý sẽ ngày càng trở thành yếu tố phân hóa giữa các doanh nghiệp.
Theo đó, thị trường có thể bước vào một quá trình thanh lọc tự nhiên, trong đó các chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án đủ pháp lý và dòng tiền tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn mới.
