Tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đã tăng 20% so với đầu năm, lên hơn 635.700 tỷ đồng - mức cao nhất từ trước đến nay. Trong khi lượng hàng chưa tiêu thụ tiếp tục phình to, giá bán sơ cấp vẫn tăng 10–15%, cho thấy sự chênh lệch ngày càng rõ giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người mua.
Hàng tồn kho tại 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang tăng mạnh trong bối cảnh giá nhà vẫn duy trì xu hướng đi lên.
Theo dữ liệu VietstockFinance, tổng giá trị tồn kho của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đạt 635.700 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm 2026. Đây cũng là mức cao nhất từ trước đến nay.
Ở phía thị trường, lượng sản phẩm chưa bán được tiếp tục được ghi nhận ở mức đáng chú ý. Bộ Xây dựng cho biết đến ngày 17/7 có khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa tiêu thụ. Cơ quan này đồng thời đề nghị các bộ, ngành phối hợp tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thủ tục đất đai.
Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Dat Xanh Services cho thấy giá bán sơ cấp trong nửa đầu năm tăng 10–15% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá dao động từ 30-170 triệu đồng/m² tùy từng khu vực.
Diễn biến này tạo nên nghịch lý đáng chú ý: hàng tồn kho tăng nhưng mặt bằng giá không giảm, thậm chí giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng.
Một trong những nguyên nhân của sự lệch pha nằm ở cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Phần lớn lượng hàng tồn kho được tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của số đông người mua, đặc biệt căn hộ dưới 30 triệu đồng/m², ngày càng khan hiếm.
Ở chiều ngược lại, nhu cầu phát triển các dự án cao cấp vẫn được doanh nghiệp quan tâm do phân khúc này có khả năng mang lại biên lợi nhuận tốt hơn.
Sự khác biệt giữa định hướng phát triển sản phẩm và nhu cầu thực tế khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng rõ. Nhu cầu mua nhà để ở vẫn hiện hữu, song nhiều khách hàng đang tìm kiếm các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m².
Khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả hạn chế, lượng sản phẩm thuộc những phân khúc có giá cao hơn có nguy cơ mất nhiều thời gian hơn để hấp thụ.
Tồn kho bất động sản gia tăng cũng đồng nghĩa thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp kéo dài hơn.
Đối với các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay, tốc độ bán hàng chậm có thể khiến doanh nghiệp phải tiếp tục duy trì chi phí lãi vay trong khi dòng tiền từ hoạt động bán hàng chưa được thu về tương ứng.
Theo báo cáo gốc, một số khoản vay sau khi kết thúc thời gian ưu đãi đã chuyển sang mức lãi suất thả nổi cao.
Trong khi đó, giá nhà tăng cùng chi phí tài chính lớn có thể khiến người mua trì hoãn quyết định xuống tiền. Khi cả tốc độ bán hàng và khả năng tiếp cận vốn của khách hàng đều chịu áp lực, vòng quay vốn của doanh nghiệp có thể tiếp tục kéo dài.
Đây là vấn đề đáng chú ý đối với các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho lớn trong tổng tài sản.
Theo số liệu được đề cập, có 21 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tỷ lệ tồn kho trên 50% tổng tài sản.
Hudland là doanh nghiệp có tỷ lệ cao nhất, ở mức 82%. Tiếp theo là Khang Điền với 74,7%, Hoàng Huy Group 61,4%, Novaland 60,9% và SJ Group 52%.
Một số doanh nghiệp khác cũng có tỷ trọng tồn kho đáng kể gồm Phát Đạt với 47,4%, Văn Phú Invest 41,6% và Bluemarq Group 40,2%.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khái niệm hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản không chỉ bao gồm các căn hộ hoặc sản phẩm hoàn thiện nhưng chưa bán.
Khoản mục này còn có thể bao gồm quỹ đất, chi phí đền bù và chi phí xây dựng dở dang. Vì vậy, giá trị tồn kho lớn không đồng nghĩa toàn bộ số tài sản này đều là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng không tìm được người mua.
Đối với những dự án có đầy đủ pháp lý và phù hợp với nhu cầu thị trường, lượng tài sản đang được ghi nhận là tồn kho vẫn có thể trở thành nguồn lực phục vụ các chu kỳ phát triển tiếp theo.
Tồn kho bất động sản ở mức cao đang đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ của thị trường và hiệu quả sử dụng vốn.
Nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và nhà ở vừa túi tiền ngày càng thiếu, lượng hàng tồn kho có thể tiếp tục gia tăng.
Khi đó, vấn đề của thị trường không đơn thuần nằm ở việc nguồn cung có đủ hay không. Yếu tố quan trọng hơn là khả năng thị trường cung cấp những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Với tổng tồn kho vượt 635.700 tỷ đồng, diễn biến của sức mua, cơ cấu nguồn cung và khả năng giải phóng lượng tài sản này sẽ tiếp tục là bài toán quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản.
