CRE đặt cọc nhiều dự án trong âm thầm

Trong năm 2022 đầy thử thách của ngành bất động sản, CRE tăng thêm hơn 1.3 ngàn tỷ đồng tài sản, tương đương 20% so với đầu năm. Trong số đó, phải thu ngắn hạn chiếm 4,270 tỷ đồng, tăng gấp hơn 2 lần; trong đó có gần 2,800 tỷ đồng là phải thu ngắn hạn khác, tăng gấp hơn 2.5 lần.

Phải thu ngắn hạn khác tăng lên hơn 3 ngàn tỷ đồng, tăng 200 tỷ đồng so với đầu năm, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn khác không có sự biến động nhiều. Đầu tư tài chính ngắn hạn giảm mạnh 50%, chỉ còn gần 142 tỷ đồng vào cuối tháng 03/2023.

Chuẩn bị “bàn đạp”?

Đi sâu vào các khoản phải thu ngắn hạn của CRE hé lộ nhiều dự án mà Công ty hợp tác trong năm qua với vai trò là nhà đầu tư sơ cấp, nhà môi giới dự án.

CRE trả trước gần 131 tỷ đồng cho Hợp tác xã Thành Công để mua 237 căn hộ ở dự án Trinity Tower tại số 145 đường hồ Mễ Trĩ, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội. Đây là thông tin từ BCTC hợp nhất kiểm toán 2022. Trong số đó, 149 căn đã được giao dịch, còn 88 căn chưa giao dịch xong vào cuối năm 2022.

Trong số gần 2,800 tỷ đồng phải thu ngắn hạn khác, có 500 tỷ đồng là tiền đặt cọc mua bán sản phẩm bất động sản của CTCP Hồng Lam Xuân Thành. Sản phẩm này thuộc dự án Hoa Tiên Paradise ở xã Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh theo hợp đồng ký ngày 10/01/2022.

CRE đặt cọc 52.6 tỷ đồng cho CTCP Tư vấn Thiết kế và Đầu tư Xây dựng Đại Nam Sơn để cam kết mua 14 lô đất ở dự án khu nhà ở An Bình - Cần Thơ. Đây là thỏa thuận đặt mua quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ký ngày 16/09/2020.

CRE đặt cọc 55 tỷ đồng cho CTCP Paradise Đại Lài và 15 tỷ đồng cho CTCP Tập đoàn Đại Thắng để mua khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lài do hai Công ty này đầu tư. Tháng 06/2023 là thời gian dự kiến ký kết chuyển nhượng.

CRE góp vốn 30 tỷ đồng cùng CTCP Tập đoàn Đông Đô để kinh doanh dự án The Muse Sông Hàn - Đà Nẵng với 780 căn hộ chung cư. Đông Đô là chủ đầu tư dự án, đang xây dựng phần móng và bán hàng, nhưng chưa có doanh thu. CRE sẽ thu được doanh thu từ phần trên 41.5 triệu đồng/m² sàn, và chia đôi phần trên 46.5 triệu đồng/m² với Đông Đô.

CRE, CTCP Bất động sản Galaxy Land (Công ty con của CRE) và CTCP Dịch vụ và Đầu tư Trustlink hợp tác góp vốn hơn 1,000 tỷ đồng để bao tiêu và phân phối sản phẩm bất động sản ở khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ. Chủ đầu tư dự án là CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hoàng Mai. Trustlink góp vốn 30%, còn lại là CRE và Galaxy Land 70% theo hai hợp đồng ký ngày 08/04/2021 và 30/12/2020, trị giá hơn 1,357 tỷ đồng và gần 1,480 tỷ đồng. Dự án đã xong 77 lô và đã chia lợi nhuận. Hạ tầng đã hoàn thiện và dự kiến bán hàng quý 1/2023.

CRE và CTCP Đầu tư Thành Đạt VN hợp tác góp vốn 800 tỷ đồng để xây dựng khu dân cư Khe Cát ở tỉnh Quảng Ninh. Dự án đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Hợp tác sẽ kết thúc trước quý 2/2023. CRE sẽ thu được lợi nhuận theo công thức “Tổng lợi nhuận dự án sau thuế x  (Tiền góp vốn/Tổng vốn đầu tư dự án)” hoặc có thể chọn mua bán chuyển nhượng với Thành Đạt.

CRE phải thu dài hạn hơn 2,127 tỷ đồng. Trong số đó, có hơn 123 tỷ đồng là góp vốn kinh doanh cùng CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest) - công ty con của CRE và Công ty Trustlink để xây dựng khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật ở xã Đông Tiến, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Chủ đầu tư dự án là CTCP Thủy sản Khu vực 1, vốn đầu tư gần 738 tỷ đồng. Trustlink góp vốn 30%, CRE 60%, Cen Invest 10%. Dự án chưa giải phóng mặt bằng và chưa có doanh thu.

Đặt cọc môi giới nhiều dự án

CRE đặt cọc môi giới hơn 929 tỷ đồng cho nhiều dự án. Trong số đó, có 50 tỷ đồng là đặt cọc cho CTCP TID để mua dự án Tiến Bộ Plaza do TID đầu tư.

CRE đặt cọc gần 325 tỷ đồng cho Công ty TNHH Âu Lạc Quảng Ninh để mua dự án khu du lịch và giải trí quốc tế Tuần Châu ở TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

CRE đặt cọc gần 440 tỷ đồng cho CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng để mua các sản phẩm ở khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lải ở xã Ngọc Thanh, TP. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

Tiền đâu để CRE thực hiện tham vọng?

Theo quan sát, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong BCTC kiểm toán năm 2022 của CRE giảm mạnh hơn 80%, từ gần 1,463 tỷ đồng còn gần 284 tỷ đồng vào cuối năm.

CRE giảm tiền gửi có kỳ hạn từ 714 tỷ đồng xuống 240 tỷ đồng. CRE cũng bán các trái phiếu mua từ Chứng khoán VNDIRECT, bao gồm trái phiếu của CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A (HNX: IPA) hơn 443 tỷ đồng, CTCP Sunbay Ninh Thuận 150 tỷ đồng, CTCP Năng lượng Bắc Hà gần 116 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Xây dựng Trung Nam hơn 1 tỷ đồng. Vì vậy, đầu tư trái phiếu giảm hơn 80%, chỉ còn 284 tỷ đồng. Hai khoản đầu tư ngắn hạn này của CRE giảm khoảng 1.2 ngàn tỷ đồng.

Nợ phải trả của CRE cuối năm 2022 là hơn 2,002 tỷ đồng, giảm 29% so với đầu năm. Trong số đó, phải trả người bán ngắn hạn tăng 49%, lên gần 140 tỷ đồng; vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng 31%, lên hơn 1,003 tỷ đồng, chủ yếu vì có thêm trái phiếu dài hạn đến hạn trả 450 tỷ đồng. Nợ phải trả của CRE cuối tháng 03/2023 là 1,791 tỷ đồng, giảm 11% so với đầu năm; phần lớn là nợ vay ngắn hạn, hơn 1,022 tỷ đồng, chiếm 57% và không biến động nhiều so với đầu năm.

Thị trường chứng khoán chưa phản ánh được tham vọng của CRE khi giá cổ phiếu giảm 5% so với đầu năm 2023. Kết phiên ngày 06/06, giá cổ phiếu của CRE đạt 9,400 đồng/cp.