Lực đẩy chính sách yếu khiến thị trường bất động sản chưa có diễn biến mới

Doanh nghiệp giải thể ngày càng tăng

Kể từ giữa tháng 5/2022 đến nay, do nhiều nguyên nhân khách quan như dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tăng trưởng kinh tế giảm, khó khăn thị trường, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến thị trường phải rơi vào trạng thái trầm lắng. 

Theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý, trong đó, phần lớn doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lao động...

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn. Có doanh nghiệp giảm đến 50% lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Đáng chú ý, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính từ đến cuối tháng 5/2023, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 đơn vị, giảm tới 61,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 554 đơn vị, cũng tăng tới 30,4% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với hàng loạt khó khăn lớn hiện nay như: khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 mới đây, chính Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Hà Đô Nguyễn Trọng Thông thừa nhận: "Năm 2017, kể từ khi có Nghị định 167, tôi đã nhìn thấy bất động sản Việt Nam sẽ càng ngày càng khan hiếm nguồn cung và càng ngày càng khó khăn. Sắp tới có Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành nhưng chính sách bất động sản thường có đỗ trễ rất dài, thị trường sẽ tiếp tục có những ảnh hưởng từ chính sách".

Ông cũng nhìn nhận, chính sách bất động sản thường có độ trễ rất dài, do đó, đừng hy vọng năm 2024 sau khi một số luật được ban hành sẽ đổi mới thị trường bất động sản ngay lập tức, điều này là không thể.

Theo ông Thông, bất động sản sẽ dẫn dắt ngành công nghiệp xây dựng, thị trường chứng khoán, tài chính ngân hàng. Nếu không tháo gỡ được khó khăn cho bất động sản thì các ngành khác cũng gặp khó khăn.

Ông Võ Quốc Khánh, Tổng Giám đốc TTC Land cũng cho rằng, tổng thể bức tranh chung của thị trường vẫn còn khó khăn nhất định do dư địa từ năm 2022 và trước đó, bao gồm quan điểm vận hành ở góc độ quản lý nhà nước và thị trường tài chính, thị trường vốn.

"Nhà nước đã có một số động thái quyết liệt để vực dậy ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cấp chính quyền đã họp để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn. Chúng ta có một chút hy vọng rằng, có thể từ quý III/2023, tình hình dần có những tín hiệu sáng sủa. Tuy nhiên, việc này có độ trễ nên trong năm 2023, góc nhìn của ban điều hành thận trọng, kĩ lưỡng trên quan điểm trụ lại sức nội tại để chuẩn bị bứt phá ở những năm sau", ông Khánh cho hay.

Đẩy nhanh hơn nữa việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp

Tại báo cáo giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ tình hình kinh tế, xã hội, ngân sách hồi cuối tháng 5, trong đó trả lời về tình hình doanh nghiệp bất động sản khi lĩnh vực này đang tiếp tục chịu áp lực và ảnh hưởng nặng nề, đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết Chính phủ cùng các Bộ, ngành đang rất quyết liệt thực hiện giải pháp về tiếp cận nguồn vốn, lãi suất, thị trường, đơn hàng… để kịp thời hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.

Trong đó, sẽ hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi, phát triển sản xuất thông qua việc ổn định thị trường tài chính, tiền tệ; đẩy mạnh thực thi chính sách tài khóa hỗ trợ doanh nghiệp như: giảm thuế, phí, gia hạn chính sách cho vay trả lương, chính sách hỗ trợ người lao động thuê nhà nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp giảm chi phí, có tiền duy trì sản xuất kinh doanh và giữ được người lao động. Đặc biệt là sẽ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, cắt giảm thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh, tổ chức thực thi chính sách của bộ máy hành chính các cấp thuận lợi hơn; giải quyết các quy định pháp luật chưa cụ thể, chồng chéo, mâu thuẫn...

Tuy nhiên, trong lúc điều kiện nền kinh tế khó khăn, khó dự báo, ngoài sự hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiêp phải chủ động lên kế hoạch ứng phó với tình huống bất ngờ, hoặc các cuộc khủng hoảng chưa dự báo trước. Doanh nghiệp cần cân đối dòng tiền, thay đổi quy mô sản xuất, hình thức, phương thức kinh doanh phù hợp điều kiện thực tế, mở rộng tìm kiếm thị trường, nâng cao năng suất lao động, chất lượng sản phẩm. Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng thương mại, cần tiếp tục đa dạng hóa hình thức huy động vốn, hướng tới nâng cao năng lực quản trị rủi ro, thích ứng tốt hơn trước biến động môi trường đầu tư kinh doanh trong dài hạn.

Trao đổi với phóng viên, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, muốn thị trường bất động sản "tan băng" thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng nửa cuối năm 2023 và năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,… TS. Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Rất nhiều người ôm đất hiện nay đang phải gồng lãi vay ngân hàng từng ngày. Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

"Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây", TS. Hiển nhận định.

Một số chuyên gia kỳ vọng rằng, với chính sách tháo gỡ về nguồn cung dự án, cũng như lãi suất hạ nhiệt, niềm tin của nhà đầu tư gia tăng sẽ góp phần làm chuyển biến chỉ số kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ý kiến: "Nhà nước cần lựa chọn tạm thời 1 trong 2 mục tiêu phục hồi và ổn định, lành mạnh trong bất động sản. Trong tình trạng hiện nay vừa muốn phục hồi nhanh thị trường bất động sản, vừa muốn thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh là rất khó, bất khả thi".

Ông Quê cho rằng, cần kích thích đầu tư, hiện tại nhà đầu tư đang gặp phải tình trạng hết tiền và khủng hoảng niềm tin trong mọi lĩnh vực, nhất là lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, cần nới lỏng hơn chính sách tiền tệ, có kiểm soát thay cho chính sách tiền tệ quá chặt chẽ như hiện nay khiến bên cho vay khó cho vay, bên vay khó tiếp cận vốn.  Đẩy nhanh về thủ tục đầu tư, thủ tục giải ngân đầu tư công. Ngoài ra cần định hướng truyền thông tốt, hạn chế các tin gây hoang mang, tiêu cực cho doanh nghiệp, không tốt cho nền kinh tế./.