Làm gì để tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản?

Lãi suất cho vay cao, doanh nghiệp điêu đứng

Hiện nay, thị trường Việt Nam cũng chịu tác động bởi thị trường tài chính quốc tế khi một số ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, châu Âu phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine... Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam lại không những rơi vào trầm lắng ít giao dịch mà còn gặp khó khăn hơn cuộc khủng hoảng 10 năm trước. "Gốc rễ" của khó khăn một phần vì tắc vốn do: vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Hiện có rất nhiều nhà đầu tư Việt Nam kêu gọi Ngân hàng nhà nước nới lỏng zoom tín dụng, giảm lãi suất... nhưng Ngân hàng nhà nước cũng đã tính đến chuyện lạm phát cao thì phải trả lãi suất cao cho người gửi, nếu không thì không ai gửi. Cho nên lãi suất cho vay cũng phải cao vì ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền.

Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình

Có thể nói việc tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là câu chuyện đang được nói đến nhiều hiện nay, có luồng ý kiến cho rằng các doanh nghiệp bất động sản trước hết phải tự cứu lấy mình. Để tự cứu mình, doanh nghiệp cần nghiên cứu giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện sản phẩm, hạ giá bán, cơ cấu lại vốn, cần thiết phải bán bớt công trình cho các nhà đầu tư khác. Các ngân hàng thương mại chỉ hỗ trợ bằng cách giãn nợ nhằm giúp các doanh nghiệp bđs tranh thủ đẩy mạnh hoạt động, bán hàng thu được tiền. Đối với các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN, cải tạo chung cư cũ… thì ngân hàng có thể bổ sung tín dụng và có lãi suất hợp lý, có thể được cấp bù lãi suất 2% theo gói hỗ trợ 2 năm.

Tháo gỡ, hỗ trợ các doanh nghiệp cung ứng vật liệu xây dựng và người có nhu cầu mua nhà thực

Việc hỗ trợ này hướng tới việc giảm giá thành sản xuất, từ đó kết hợp với các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán, kích thích người mua xuống tiền. Những khách hàng có nhu cầu ở thực cũng cần được hỗ trợ, nhất là những người nghèo, cận nghèo, công nhân, cư dân ở các chung cư cũ… Với các ngân hàng thương mại, nếu hỗ trợ những đối tượng trên cũng là giúp các ngân hàng thương mại cho vay và thu hồi lượng vay.

Cần chính sách, quyết sách sát với thị trường

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam sống được chính nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai - một giải pháp thông minh song tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro với khách hàng là khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng cam kết. Nếu dự án bị chậm, nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai bị tắc, chủ đầu tư cũng không thể tận dụng nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả.

Vì vậy, khi dự án bị nghẽn ở khâu phê duyệt có nguy nghẽn tiếp về vốn phát triển dự án, làm "đắp chiếu" hàng loạt dự án, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn liên quan tới tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu…

Tại Nghị quyết 33 của Chính phủ đã kiến nghị việc làm dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, trong đó có phần phê duyệt được dự án, từ đó mới có nguồn vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây sẽ là nguồn tiền lớn. Do vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho ý kiến, cần phải giải tỏa xung đột về mặt pháp luật khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Đồng quan điểm, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét, phải đưa ra những giải pháp dài hạn mà trước hết, trách nhiệm làm luật thuộc về Quốc hội, thẩm luật là các chuyên gia, nhà khoa học… Đồng thời xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường, bởi không có dữ liệu thật sẽ không có chính sách, quyết sách sát thị trường. Đó là gốc rễ của vấn đề.

Ngoài ra, việc sửa đổi Luật đất đai cũng cần tính đến các yếu tố gây ra cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản. Việc sử dụng công cụ thuế cần tập trung vào những đối tượng đầu cơ mua đi bán lại, đẩy mạnh thu hồi các bất động sản do phạm tội, tham nhũng mà có.