Tại sao thị trường căn hộ chung cư Hà Nội tăng giá?

Giá căn hộ chung cư đã giảm về mức phù hợp

Theo báo cáo thị trường chung cư Hà Nội quý 01-2023 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate công bố, trong quý 1 năm nay ghi nhận nguồn cung mới trên thị trường căn hộ chung cư Hà Nội khoảng 760 căn, trong khi lượng tiêu thụ tới 1.800 căn.

Nguồn cung và giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu Đông và Tây Hà Nội.

Số căn hộ tiêu thụ sơ cấp cao hơn nhiều lần số căn hộ mở bán mới, trong đó có 57% người mua nhà với mục đích để ở cho thấy giá căn hộ chung cư đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn, người có nhu cầu ở thực tế đã bắt đầu xuống tiền để mua nhà.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản quý 1 do Batdongsan.com.vn thực hiện cũng cho thấy mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc chung cư trung, cao cấp tại TP.HCM đều có sự điều chỉnh giảm. Tính đến quý 01-2023, mặt bằng giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM không có quá nhiều biến động, riêng phân khúc chung cư cao cấp ở Hà Nội giảm giá 10%, so với cùng kỳ năm 2022.

Một vấn đề với thị trường chung cư hiện nay là chi phí đầu vào của chung cư đã bị đẩy lên cao, thuế đất cao hơn, phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, giá vật liệu xây dựng tăng, giá nhân công tăng, chi phí thủ tục tăng khi thời gian thực hiện kéo dài, lãi vay tăng… chính vì vậy không có cơ sở nào để giá căn hộ chung cư có thể giảm xuống trong thời gian tới.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ lo ngại tới đây khi các luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản được thông qua thì xin dự án ngày càng khó hơn, quản lý ngày càng chặt chẽ hơn, nên khi chủ đầu tư tính giá nhà sát với thị trường thì giá bán chung cư sẽ ngày càng cao hơn.

Nguồn cung khan hiếm khiến giá chung cư đẩy lên cao

Bước sang 2023, thị trường bất động sản vẫn ở nhịp độ trầm lắng. Trong khi nhiều sản phẩm như đất nền, liền kề...đang có mức giá giảm tương đối sâu thì phân khúc chung cư vẫn có sức chống chọi, bởi phục vụ được nhu cầu ở thực của người dân. Song, những vấn đề vướng mắc về pháp lý đang tồn tại khiến nguồn cung chung cư trên thị trường bất động sản duy trì ở mức thấp.

Theo thống kê của CBRE, năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với năm trước. Đây là năm thứ 3 liên tiếp thị trường ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố.

Theo CBRE, tại thị trường bđs Hà Nội năm 2023 số lượng căn mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương năm ngoái, dự kiến khoảng 14.000 - 16.000 căn. Bên cạnh đó, giá sơ cấp được dự báo tăng từ 4 - 7%/năm trong vòng ba năm tới.

Thực tế, giai đoạn vừa qua, nguồn cung căn hộ khan hiếm đã khiến giá bị đẩy lên. Chẳng hạn như tại dự án BRG Diamond Residence mức giá dao động từ 65 - 75 triệu đồng/m2. Do vậy, một căn hộ có diện tích 61,3 m2, đang được bán với giá 75 triệu đồng/m2, tương đương gần 4,6 tỷ đồng. Hay tại The Zei (Mỹ Đình) mức giá rao bán đang dao động từ 50 - 75 triệu đồng/m2. Hay tại The Nine (Cầu Giấy) mức giá phổ biến cũng từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Tại Hà Đông, giá căn hộ có phần mềm hơn như dự án Grand Sunlake (Văn Quán) giá chỉ từ 37 triệu đồng/m2; dự án Terra An Hưng có giá dao động từ 35 - 41,5 triệu đồng/m2; The Charm An Hưng có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2; dự án...

Nhiều triển vọng trong dài hạn

Theo ý kiến của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối 2023, thị trường bđs có thể phục hồi nếu Chính phủ quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế. Cùng với đó, các Bộ, ngành, địa phương tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án; lạm phát trong tầm kiểm soát. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, chủ động, với chính sách điều hành room tín dụng phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong sản xuất, kinh doanh. Đồng thời các vụ việc xử lý sai phạm được giải quyết trong 6 tháng đầu năm...

Phân khúc chung cư trung, cao cấp cũng có nhiều triển vọng cùng với đà phục hồi của thị trường bất động sản. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản nói chung, phân khúc chung cư trung và cao cấp của Hà Nội nói riêng sẽ được hưởng lợi nhờ một số yếu tố tích cực sau: Môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ.

Cũng theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có 57,9% nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến mua chung cư trung và cao cấp và 36,8% người có nhu cầu thuê. Về sản phẩm và khu vực đầu tư có đến 78,9% nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn sản phẩm chung cư trung, cao cấp Việt Nam trong các đại đô thị lớn, mới (khu đô thị mới cách trung tâm khoảng 10km, có kết nối hoàn chỉnh, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích xã hội, ứng dụng công nghệ thông minh, thiết kế xanh). Điều này cũng mang lại nhiều triển vọng tăng trưởng bền vững cho thị trường Việt Nam.