Thị trường bất động sản chưa có chuyển biến tích cực

Để có những đánh giá khách quan về chuyển biến của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, cũng như tìm ra những giải pháp để gỡ khó cho thị trường, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM.

Trạng thái trầm lắng tiếp tục bao phủ thị trường 

PV: Sắp đi hết quý II/2023, ông đánh giá như thế nào về chuyển biến của thị trường bất động sản từ đầu năm cho đến nay?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng mức độ thẩm thấu nhìn chung còn hạn chế. Tác động thực tế của các chính sách đến thị trường hiện nay là chưa nhiều. Do đó, theo đánh giá của tôi, thị trường bất động sản chưa ghi nhận những chuyển biến rõ nét trong 6 tháng đầu năm.

Nhìn chung, trạng thái trầm lắng vẫn tiếp tục bao phủ thị trường khi thanh khoản xuống thấp, giao dịch hạn chế và các dự án đình trệ… Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý. Trong đó, tại TP.HCM có 156 dự án bị ách tắc, sau rất nhiều nỗ lực, đến nay mới chỉ có 5 dự án được tháo gỡ. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Ngoài ra, có một thực tế rất đáng buồn là số doanh nghiệp thành lập mới giảm mạnh trong khi số doanh nghiệp giải thể tăng cao. Theo báo cáo quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý là 940 doanh nghiệp , giảm đến 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Có thể nói, thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang rất khó khăn, thậm chí những khó khăn đang ngày càng được bộc lộ rõ hơn. Vì vậy mà lúc này chưa thể dự báo chắc chắn về khả năng hồi phục và thời điểm hồi phục của thị trường này.

PV: Theo ông, nguyên nhân của thực tế này nằm ở khâu ban hành chính sách hay khâu thực thi chính sách?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách, gói hỗ trợ nhằm cải thiện tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản. Có thể kể đến Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường; Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hay Nghị định 10/2023/NĐ-CP; Thông tư 02; Thông tư 03…  

Cùng với đó, được sự chỉ đạo của Chính phủ, trong 6 tháng qua Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 03 lần giảm lãi suất điều hành. 

Chúng ta phải thừa nhận, Chính phủ đã thể hiện quyết tâm rất lớn trong việc “rã băng” thị trường địa ốc. Đồng thời, Chính phủ cũng nỗ lực, rốt ráo để đưa thị trường quan trọng hàng đầu của nền kinh tế trở về trạng thái hồi phục và phát triển. Những chính sách mà Chính phủ ban hành cũng rất đúng và trúng với những gì mà cộng đồng doanh nghiệp hiện nay đang cần.

Vậy tại sao thị trường địa ốc vẫn “đứng im” dù đã 6 tháng trôi qua, kể từ đầu năm đến nay? Nếu khâu ban hành chính sách không có vấn đề thì mấu chốt chắc chắn nằm ở khâu thực thi chính sách. 

Không chỉ cá nhân tôi mà rất nhiều đánh giá cho rằng, các bộ, ngành, địa phương hiện nay vẫn gần như “dậm chân tại chỗ” chứ không thực sự quyết liệt thực hiện các chỉ đạo từ phía Chính phủ. Cơ quan cấp trên họp nhiều nhưng cơ quan cấp dưới vẫn làm thinh, làm lơ, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm. 

PV: Dựa vào đâu để ông nhận định như vậy? 

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Hồi tháng 3 năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại gồm: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội. Trong đó, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho người có nhu cầu mua và doanh nghiệp vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%/năm.

Đến ngày 3/4, NHNN chính thức có văn bản số 2308/NHNN-TD gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Tuy nhiên, đã hơn 2 tháng trôi qua, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa được giải ngân một đồng nào. 

Một trong những nguyên nhân là do các địa phương vẫn chưa công bố công khai danh mục dự án nên các ngân hàng chưa thể cho vay vốn. Trong khi, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương đang có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã được cấp phép xây dựng khẩn trương xem xét, kiểm tra thủ tục pháp lý, nhanh chóng lập danh mục công bố công khai để các ngân hàng có cơ sở cho vay vốn.

Một dẫn chứng khác là Nghị định 10-NĐ/CP chính thức có hiệu lực từ ngày 20/5 đã cho phép cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel nhưng đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có một căn hộ nào được cấp sổ. Cả nước có khoảng 83.000 căn condotel vẫn trong trạng thải mòn mỏi chờ sổ hồng.

Tất nhiên, để khâu thực thi chính sách trở nên dễ dàng, hiệu quả thì khi ban hành chính sách, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể. Có như vậy, cơ quan cấp dưới mới không sợ làm sai mà phê duyệt, cấp phép nhanh chóng và chính sách mới đi vào thực tế. 

PV: Theo ông, tại sao đến nay mới xuất hiện cán bộ có tâm lý sợ trách nhiệm? 

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Tại nghị trường Quốc hội thời gian gần đây, nhiều đại biểu đã khẳng định, bệnh sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ đã lan rộng từ Trung ương đến địa phương và tiếp tục lan rộng từ khu vực công đến khu vực tư. 

Nguyên nhân là do những cán bộ này lo sợ vi phạm pháp luật vì một số văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, nhất là các văn bản dưới luật còn thiếu tính đồng nhất, khó thực hiện… Điều này dễ gây ra nhiều hệ lụy khác nhau cho các cán bộ thực hiện công vụ. 

Thêm một lý do nữa là công tác thanh tra, kiểm tra ngày càng đi vào thực chất, cùng với công tác phòng chống tham nhũng, tiêu cực được triển khai quyết liệt và ngày càng hiệu quả. Đặc biệt có những vụ việc vi phạm pháp luật từ nhiều năm trước nhưng đến nay mới được phát hiện, bị xử lý hình sự. 

Vướng mắc thuộc thẩm quyền cấp nào thì cấp đó phải giải quyết

PV: Ngay đầu cuộc trò chuyện, ông có nói, thời điểm này chưa thể dự báo chắc chắn về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản. Tại sao, ông lại đưa ra nhận định như vậy?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Tôi muốn nhấn mạnh điều này để nói rằng, nếu không giải cứu thị trường bất động sản thực chất hơn thì đừng hy vọng hay trông chờ vào sự hồi phục của nó. Thị trường sẽ tiếp tục leo lắt như thế này cho đến hết năm nay, thậm chí là lâu hơn thế. 

Và khi thị trường bất động sản không khởi sắc, cộng đồng doanh nghiệp sẽ "rơi rụng" ngày một nhiều hơn, nền kinh tế cả nước sẽ suy yếu nghiêm trọng.

Vì vậy, ngay lúc này, khơi thông các điểm nghẽn của thị trường bất động sản phải thực hiện với phương châm “sớm nhất, hiệu quả nhất”. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường phải theo nguyên tắc, vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết. 

Nếu là vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Chính phủ, các bộ, ngành thì Chính phủ, các bộ, ngành cần có hướng dẫn hết sức cụ thể cho các địa phương khi áp dụng quy định pháp luật, không để có những cách hiểu khác nhau; có phương án hỗ trợ nhân lực, tăng cường năng lực xử lý khi cần thiết…

Còn nếu, vướng mắc thuộc thẩm quyền của các địa phương thì các địa phương phải nhanh chóng xử lý dứt điểm, không được để doanh nghiệp bất động sản chờ lâu. Cơ quan Trung ương cũng cần đẩy mạnh kiểm tra, giám sát khâu thực thi tại các địa phương để đảm bảo tiến độ hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp bất động sản. 

PV: Ông có đề xuất gì thêm để gỡ khó cho thị trường địa ốc hiện nay? 

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Trước hết là cần khơi thông các dự án bất động sản đang bị dừng do vướng mắc pháp lý. Các địa phương cần phối hợp tốt với Tổ công tác của Chính phủ để rà soát các dự án đang đình trệ, tìm ra phương án tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc.

Cũng cần nhấn mạnh rằng, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án cần triển khai nhanh chóng, quyết liệt, bởi nguồn cung trên thị trường đang rất khan hiếm và doanh nghiệp bị “cầm chân” ngày nào là nguy cơ phá sản sớm hơn ngày đó.

Thứ hai là nguồn vốn. Hiện nay lãi suất cho vay đang được điều chỉnh giảm xuống nhưng giảm rất ít và điều quan trọng là dù giảm thì doanh nghiệp cũng không tiếp cận được do nhiều quy định về tài sản đảm bảo, nhóm nợ… Vì vậy, để hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp hiệu quả, Nhà nước cần nới lỏng các quy định về điều kiện tiếp cận vốn vay cho doanh nghiệp. 

Thứ ba là nên đẩy mạnh thực hiện các chính sách tài khoá, trong đó tăng tốc giải ngân đầu tư công. Bởi vì, đầu tư công là động lực quan trọng cho sự hồi phục và phát triển của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản.

Đồng ý là các chính sách thường có độ trễ nhưng ở giai đoạn “nước sôi lửa bỏng” như hiện nay thì cần hạn chế tối đa độ trễ đó. Khi chính sách được ban hành, các cấp thẩm quyền có liên quan phải chung tay thực hiện đúng phần việc của mình để chính sách nhanh chóng đi vào thực tế, thẩm thấu và thị trường, hoàn thành tốt vai trò của nó. 

Tôi tin rằng, nếu thực hiện đồng bộ và hiệu quả những giải pháp nói trên, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến nhanh chóng trong 2 quý còn lại của năm 2023. Khả năng “vực dậy” của cộng đồng doanh nghiệp cũng sẽ đảm bảo.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!