Thị trường bất động sản gần như 'đóng băng'

Ngày 9/5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về báo cáo đánh giá bổ sung kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách Nhà nước năm 2022 và những tháng đầu năm 2023.

Liên quan đến thị trường bất động sản, báo cáo của Uỷ ban Kinh tế (UBKT) cho biết những khó khăn trên thị trường tài chính và thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản gần như "đóng băng", ảnh hưởng trực tiếp và tác động dây chuyền đến nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, việc làm của người dân.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có ý kiến cho rằng mức tăng tín dụng (dù có hạn mức) nhanh hơn nhiều mức tăng huy động tiền gửi. Cho vay lĩnh vực bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng nói chung. Các ngân hàng thương mại buộc phải tăng cao lãi suất huy động, nhất là đối với kỳ hạn dài.

"Lãi suất cho vay cao; kênh huy động trái phiếu gần như đóng băng; thực hiện đầu tư công thấp nhiều so với kế hoạch; tất cả các yếu tố này cộng hưởng càng làm nghẽn dòng tiền luân chuyển trên thị trường", báo cáo cho biết.

Báo cáo của UBKT nhấn mạnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới vô cùng khó khăn do niềm tin thị trường sút giảm mạnh. Năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 257.700 tỷ đồng, giảm 64,6% so với năm 2021. Trong năm 2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã giảm đáng kể, đặc biệt đối với ngành bất động sản. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ đạt 52.900 tỷ đồng (giảm 77% so với cùng kỳ 2021).

Bên cạnh vấn đề dòng tiền, vướng mắc về pháp lý cũng đang là vấn đề lớn của thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của UBKT, có ý kiến cho rằng, việc các doanh nghiệp huy động vốn với số lượng lớn vào thời gian qua làm tăng dư nợ của nền kinh tế dẫn đến "bong bóng" với thị trường bất động sản tăng cao bất thường. Thị trường bất động sản khó khăn là chưa phản ánh đúng khi trong thời gian qua chỉ có thị trường bất động sản ở phân khúc cao cấp tăng cao và đến nay gặp khó còn thị trường bất động sản dành cho số đông thiếu hụt nên cần hỗ trợ nhà đầu tư mới phát triển phân khúc này.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo: năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%; 09 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Trong khi đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Cần có Nghị quyết về tháo gỡ cho các dự án BĐS

Phát biểu tại Tọa đàm: "Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023" do Báo Tiền Phong tổ chức, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thị trường bất động sản (BĐS) nước ta đang đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, giai đoạn 10 năm trước tình hình kinh tế nói chung cũng như BĐS nói riêng rất bi đát, rất khó khăn. Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra 1 loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau Nghị quyết 02, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Nhờ đó, sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc.Thị trường BĐS hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng chúng ta chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường.

Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, thị trường cổ phiếu, trái phiếu đánh mất niềm tin của khách hàng.

Rất nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam kêu gọi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới lỏng zoom tín dụng. Nhưng cần đặt câu hỏi là tại sao zoom tín dụng ở Việt Nam lại cao, tại sao zoom lại không mở rộng?

Tuy nhiên, chúng ta cần thẳng thắn hiểu rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng tính đến chuyện lạm phát cao thì họ phải trả lãi suất cho người gửi cao, nếu không sẽ không có người gửi. Do đó, lãi suất cho vay phải cao, vì ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền và họ luôn phải đảm bảo lãi suất nhất định. Tất nhiên, chi phí quản lý của các ngân hàng cũng đang được cho rằng quá cao.

Ngoài ra, còn một lý do khác nữa là thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là 1 giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.

Rủi ro là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn cực kì hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.

Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này.

Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay thị trường nói chung và bất động sản nói riêng phải đối mặt…

Do đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi. Khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết.