Thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận trong những tháng cuối năm như thế nào?

Theo DKRA Group, với phân khúc đất nền, trong tháng 10 ghi nhận 101 nền đất nguồn cung mới thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của 2 dự án. So với tháng 9, đây là tín hiệu khởi sắc nhưng chỉ tương đương 51% so với cùng kỳ năm 2022. Thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường với tỷ lệ đạt lần lượt là 55% và 45%. Riêng Thừa Thiên Huế không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng.

Lượng tiêu thụ mới trong tháng ở mức thấp đạt khoảng 24 nền, trong đó giao dịch tại Đà Nẵng chiếm tỷ trọng 96% và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 51 triệu đồng/m².

Đến tháng 11, phân khúc này ghi nhận 156 nền nguồn cung mới, thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của 1 dự án và 1 dự án mới. Nguồn cung mới trong tháng tăng gấp 8,7 lần so với cùng kỳ năm 2022, tập trung chủ yếu ở huyện Quế Sơn và huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ mới ở mức khiêm tốn chỉ tương ứng tỷ lệ khoảng 12% trên tổng cung mới toàn thị trường, phần lớn giao dịch phát sinh ở các sản phẩm có mức giá trung bình 12,7 triệu đồng/m² (huyện Núi Thành) và 22,2 triệu đồng/m² (huyện Quế Sơn).

Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2022. Các chính sách chiết khấu, cam kết mua lại... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Trong khi đó, giao dịch thứ cấp phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Đối với phân khúc căn hộ, ghi nhận 96 căn nguồn cung mới trong tháng 10, lượng tiêu thụ mới đạt 61 căn. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng lần lượt tăng 13% và 36% so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng. Tuy nhiên, đến tháng 11, phân khúc này có dấu hiệu “đi xuống” khi chỉ ghi nhận 62 căn nguồn cung mới với lượng tiêu thụ mới đạt 12 căn. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới ghi nhận sụt giảm lần lượt 35% và 80% so với tháng 10.

Nhìn chung, nguồn cung mới trong những tháng cuối năm tập trung tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng). Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới mở bán. DKRA Group nhận định, đà phục hồi của thị trường chung chưa thật sự rõ nét, dù các chính sách kích cầu thị trường vẫn được duy trì áp dụng nhưng lượng tiêu thụ mới vẫn ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn. Giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án sở hữu pháp lý hoàn thiện, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Phân khúc nhà phố, biệt thự trong tháng 10 và tháng 11 không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như tình trạng khó khăn chung của thị trường khiến nguồn cung tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, tập trung cục bộ ở những dự án cũ đã mở bán từ trước với số lượng giao dịch hạn chế, khoảng vài giao dịch trong tháng qua.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động rõ nét so với tháng trước, trong khi đó giá thứ cấp ghi nhận giảm 2% - 3% so với giai đoạn đầu năm với phần lớn lượng giao dịch tập trung tại những dự án đã bàn giao và có pháp lý hoàn thiện. Dự kiến, trong những tháng tiếp theo, chính quyền địa phương sẽ tiếp tục tháo gỡ những vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường, tuy nhiên sẽ khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng gần như chịu chung số phận với nhà phố, biệt thự khi nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục rơi vào trạng thái “ngủ đông”, nguồn cung tiếp tục vắng bóng. Những rào cản pháp lý cũng như nhiều dự án thay đổi kế hoạch triển khai bán hàng cũng ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong tháng 10 và tháng 11. Nền kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, dòng tiền khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thanh khoản thị trường tiếp tục trầm lắng. Trong những tháng cuối năm, thị trường duy trì sự ảm đạm khi nhiều chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong 1 năm qua. Nhiều dự án mới trong khu vực liên tục dời thời gian triển khai bán hàng, trong khi đó dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước và tiếp tục neo ở mức cao do chi phí vốn cao. Khi ngành du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng, cùng với đó là tình hình kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn, thị trường sẽ tiếp tục duy trì sự trầm lắng kéo dài trong những tháng tiếp theo.

Ngược dòng với những phân khúc còn lại của bất động sản nghỉ dưỡng, trong tháng 11, phân khúc condotel ghi nhận 24 căn nguồn cung mới thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của 1 dự án, tăng 60% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ mới chỉ đạt 1 căn. Sức cầu chung thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch hạn chế, chỉ tương đương 4% so với cùng kỳ năm 2022 và phân bổ chủ yếu ở những dự án đã bàn giao, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4-5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước.

Các chính sách ưu đãi, chiết khấu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… tiếp tục được áp dụng rộng rãi, nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Thị trường dự kiến gặp nhiều thách thức trong những tháng cuối năm 2023 và năm 2024 khi ngành du lịch chậm phục hồi, niềm tin vào thị trường sụt giảm cũng như những khó khăn về pháp lý chưa được tháo gỡ./.