Theo thống kê của Savills Việt Nam trong 10 tháng đầu năm 2025, nhà xưởng chiếm 62% số dự án sản xuất mới, trong khi đất công nghiệp thu hút tới 68% tổng vốn đầu tư. Sự chênh lệch cho thấy doanh nghiệp đang có những lựa chọn khác nhau về quy mô, tiến độ và chiến lược phát triển nhà máy.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và đất công nghiệp. Trong khi nhà xưởng thu hút phần lớn dự án nhờ khả năng đưa vào sử dụng nhanh, đất công nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng đối với các nhà đầu tư có kế hoạch phát triển nhà máy quy mô lớn.
Theo báo cáo Building Industrial Value - What Occupiers Want của Savills Việt Nam, trong 10 tháng đầu năm 2025, có 1.156 dự án sản xuất mới thuộc phạm vi thống kê. Trong đó, 717 dự án lựa chọn nhà xưởng, tương đương 62%; còn 439 dự án chọn đất công nghiệp, chiếm 38%.
Như vậy, cứ 10 dự án sản xuất mới được thống kê thì khoảng 6 dự án lựa chọn nhà xưởng. Xu hướng này phản ánh nhu cầu tìm kiếm mặt bằng có sẵn hạ tầng, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị và sớm triển khai hoạt động sản xuất.
Thay vì phải thực hiện toàn bộ quá trình xây dựng từ đầu, doanh nghiệp có thể tận dụng công trình hiện hữu để tiết kiệm thời gian chuẩn bị đầu tư. Lợi thế này đặc biệt phù hợp với những đơn vị cần nhanh chóng gia nhập thị trường, mở rộng công suất hoặc duy trì tính linh hoạt trong vận hành.
Đất công nghiệp chiếm ưu thế về quy mô vốn đầu tư
Dù có số lượng dự án thấp hơn, đất công nghiệp lại chiếm tỷ trọng vốn đầu tư lớn hơn đáng kể. Dữ liệu của Savills cho thấy nhóm lựa chọn đất công nghiệp đóng góp 68% tổng vốn đầu tư của các dự án được thống kê, trong khi nhóm nhà xưởng chiếm 32%.
Sự chênh lệch này cho thấy hai phân khúc đang phục vụ những nhu cầu đầu tư khác nhau. Nhà xưởng xây sẵn phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên tiến độ triển khai và khả năng linh hoạt. Ngược lại, đất công nghiệp hấp dẫn những nhà đầu tư muốn chủ động thiết kế, xây dựng nhà máy theo yêu cầu riêng hoặc phát triển cơ sở sản xuất quy mô lớn trong dài hạn.
Xét tương quan giữa tỷ trọng vốn và số dự án, quy mô vốn bình quân của nhóm lựa chọn đất công nghiệp cao hơn khoảng 3,5 lần so với nhóm lựa chọn nhà xưởng. Đây là kết quả tính toán từ cơ cấu vốn và số dự án do Savills công bố, không phải mức vốn đầu tư tuyệt đối của từng dự án.
Điều này lý giải vì sao đất công nghiệp vẫn giữ vị trí quan trọng trong việc thu hút dòng vốn sản xuất, dù không chiếm ưu thế về số lượng dự án mới.
Hạ tầng và hiệu quả vận hành định hình cuộc cạnh tranh
Bên cạnh diện tích và giá thuê, các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng vận hành thực tế khi lựa chọn địa điểm đầu tư. Nguồn điện ổn định, giao thông kết nối thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển theo hai hướng bổ trợ. Nhà xưởng xây sẵn đáp ứng nhu cầu triển khai nhanh, còn đất công nghiệp phục vụ các dự án cần quy mô vốn lớn và phương án đầu tư chuyên biệt.
Đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp, xu hướng này đặt ra yêu cầu đa dạng hóa sản phẩm. Bên cạnh việc cung cấp quỹ đất cho thuê, doanh nghiệp cần phát triển nhà xưởng phù hợp với nhiều nhóm khách thuê, đồng thời duy trì quỹ đất và hệ thống hạ tầng phục vụ các dự án lớn.
Tỷ trọng 62% dự án lựa chọn nhà xưởng không đồng nghĩa đất công nghiệp mất sức hút. Thay vào đó, sự khác biệt giữa tỷ trọng dự án và tỷ trọng vốn cho thấy nhu cầu trên thị trường ngày càng đa dạng, tùy thuộc vào quy mô, tiến độ và định hướng phát triển của từng nhà đầu tư.
Nhà xưởng dẫn đầu về số lượng dự án, trong khi đất công nghiệp chiếm ưu thế về quy mô vốn. Đây là hai xu hướng đáng chú ý, phản ánh sự chuyển dịch của bất động sản công nghiệp từ cung cấp mặt bằng đơn thuần sang đáp ứng các chiến lược sản xuất ngày càng chuyên biệt.
