DKRA Group phác thảo chiến lược kiến tạo giá trị bất động sản từ gốc đến vòng đời dự án và tối ưu hóa dự án trong suốt vòng đời

DKRA Group và chiến lược kiến tạo giá trị bất động sản từ gốc tới vòng đời dự án và tối ưu hoá dự án xuyên suốt vòng đời. Về thực tế, không ít chủ đầu tư vẫn bắt đầu từ tư duy cho rằng họ hiểu đúng rồi mới đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, phương pháp tiếp cận hiệu quả hơn là xuất phát từ nhu cầu của người mua – họ cần gì, sống ra sao – để từ đó thiết kế sản phẩm phù hợp. Sai lệch từ đầu thường dẫn tới các điều chỉnh tốn kém ở sau này. 

Khi bài toán thị trường ngày càng phức tạp và yêu cầu hiệu quả đầu tư khắt khe, vai trò của các đơn vị tư vấn và phát triển giải pháp trở nên rõ nét. DKRA Group tự định vị là đối tác chiến lược, đồng hành cùng chủ đầu tư từ quy hoạch, định hình sản phẩm, các chương trình kinh doanh cho tới khai thác vận hành, qua đó tạo ra giá trị bền vững cho dự án. Khi trò chuyện với ông Phạm Lâm – Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group – người đã gắn bó gần 20 năm với tư vấn phát triển và phân phối dự án, chúng tôi nhận thấy cách nhìn về bất động sản của ông khá khác biệt: đây là quá trình tạo lập giá trị dựa trên lợi thế sẵn có và năng lực nội tại. 

Theo ông, nhu cầu sống thực chính là yếu tố quyết định chất lượng sản phẩm và là nền tảng để thị trường phát triển một cách minh bạch, chuyên nghiệp. Tại sao nên nhìn bất động sản từ khía cạnh không gian sống thay vì chỉ xem như kênh đầu tư? Theo Chủ tịch Phạm Lâm: khi nhìn đúng bản chất, bất động sản trước hết là câu chuyện của nhu cầu ở. Hành trình tự nhiên mà nhiều người trải qua: từ ở trọ khi là sinh viên, bắt đầu đi làm thuê, cho tới khi đủ điều kiện sẽ tìm không gian riêng tư, tốt hơn. Suốt hành trình ấy, điều người ta tìm kiếm không chỉ là một tài sản tích lũy mà là nơi sống tốt hơn theo từng giai đoạn của đời người. Ví dụ, người ở phòng trọ 20m2 chật chội, thiếu tiện ích; khi thu nhập tăng lên, họ sẽ tìm nơi rộng rãi, an toàn và môi trường sống chất lượng hơn. 

Nhu cầu này gắn liền với sự phát triển của mỗi cá nhân. Vì vậy, bất động sản không chỉ là “mua – bán” tài sản mà là quá trình nâng cấp không gian sống. Một số người vẫn xem bất động sản như kênh đầu tư, thậm chí coi đó là mục tiêu chính. Thực tế có những giai đoạn thị trường rất sôi động, giao dịch liên tục, giá tăng nhanh khiến người ta có cảm giác bất động sản là một cuộc chơi đầu tư. Tuy nhiên đó chỉ là phần dễ thấy. Phần lớn bất động sản cuối cùng vẫn quay về người sử dụng. Hãy nhìn các khu dân cư hoặc tòa chung cư vào buổi tối, đèn sáng gần như kín, tức là có người ở rất nhiều. 

Điều này cho thấy nhu cầu ở thực luôn tồn tại và chiếm tỷ trọng lớn, chỉ là trong các giai đoạn thị trường đầu tư sôi động, người ta ít chú ý đến phần này. Một ngôi nhà có thể sang tay nhiều lần trong quá trình hình thành, nhưng điểm dừng cuối cùng luôn là người ở. Vậy nếu chỉ nhìn bất động sản như một tài sản để tích trữ thì sẽ dẫn tới hiểu biết chưa đầy đủ? Đúng vậy. Nếu chỉ nhìn ở góc độ tài sản, ta sẽ bỏ qua phần quan trọng nhất, đó là môi trường sống. Một người có thể giàu có, nhưng nếu sống trong không gian chật chội, thiếu tiện ích, môi trường không tốt, thì khó có một cuộc sống chất lượng. Ngược lại, một không gian sống phù hợp, an toàn và đầy đủ tiện ích lại mang lại giá trị thực tế rất lớn trong đời sống hàng ngày. Do đó, bất động sản phải được nhìn như “không gian sống” – nơi con người gắn bó, phát triển, trải nghiệm và nâng cấp chất lượng sống theo thời gian. Nhiều người đánh giá thị trường theo nhịp ngắn, thậm chí vài tháng. Ông đánh giá thế nào về cách nhìn này? 

Nếu cứ theo nhịp ngắn hạn – lúc sôi động nghĩ là tốt, lúc chững lại lo đảo chiều – thì gần như lúc nào cũng thấy thị trường có chuyện. Bản chất bất động sản vận hành theo chu kỳ dài. Những rung lắc ngắn hạn là bình thường, giống như sức khỏe con người có lúc mệt, lúc khỏe; không thể kết luận toàn bộ một quá trình dài từ biểu hiện nhất thời. Thị trường chịu tác động từ lãi suất, chính sách hay kinh tế vĩ mô. Các yếu tố này có thể gây điều chỉnh ngắn hạn nhưng không làm thay đổi bản chất thị trường. Điều quan trọng là nhìn vào cấu trúc dài hạn: nền tảng đang được xây dựng ra sao, mức độ minh bạch có cải thiện không và thị trường có đang được điều tiết để ổn định hơn không. Hiện nay, các chính sách đang hoàn thiện theo hướng kiểm soát tốt và thực tế hơn, giúp thị trường phát triển lành mạnh về lâu dài. Thị trường ngày càng trưởng thành và đòi hỏi năng lực của nhà phát triển ngày càng cao; trong tương lai gần sẽ có doanh nghiệp bất động sản có khả năng “tổ chức lại thị trường.” Trong bối cảnh thị trường biến động như vậy, DKRA Group chọn cách tham gia thị trường ra sao để vừa thích ứng vừa tạo giá trị thực? Chúng tôi xác định rất rõ ngay từ đầu là mình không phải là một chủ đầu tư, mà là cầu nối giữa nhà phát triển bất động sản với người mua. 

DKRA Group cung cấp giải pháp tối ưu hiệu quả bất động sản cho đối tác, khách hàng bằng chuỗi dịch vụ và sản phẩm chất lượng, đồng thời cam kết đưa các bên gặp nhau trên cơ sở lợi ích hài hòa. Cách tiếp cận là đi cùng các nhà phát triển bất động sản trong toàn bộ hành trình dự án, từ lúc họ có quỹ đất cho tới khi sản phẩm hình thành, đưa ra thị trường và có người vào ở. Ví dụ, một chủ đầu tư có một khu đất nhưng chưa xác định sản phẩm phát triển phân khúc nào, quy mô ra sao. Lúc đó, đơn vị như DKRA Group sẽ tham gia nghiên cứu thị trường, phân tích khu vực, tư vấn phát triển sản phẩm cho phù hợp, giúp gia tăng hiệu quả cho dự án từ đầu. Sau đó, khi dự án được định hình, chúng tôi tiếp tục tham gia ở các khâu như xây dựng chiến lược tiếp thị, tổ chức bán hàng. Đến giai đoạn cuối là quản lý, vận hành để đảm bảo người ở có trải nghiệm tốt hơn. Với tôn chỉ lấy Tín (Cam kết) - Trí (Hiệu quả) - Đức (Chính trực) làm nền tảng, sau 15 năm, đây là kim chỉ nam, văn hóa chung mà hơn 800 nhân sự của DKRA Group luôn tự hào giữ gìn và phát huy để tạo nên giá trị khác biệt, đồng thời khẳng định vị thế Tập đoàn dịch vụ bất động sản toàn diện, chuyên sâu, đổi mới. Mô hình này giúp DKRA Group thích ứng như thế nào khi thị trường thay đổi theo chu kỳ? Điểm quan trọng của mô hình là không phụ thuộc vào một trạng thái của thị trường. Khi thị trường tốt, giao dịch sôi động, mảng bán hàng và phân phối sẽ tăng trưởng mạnh. Ngược lại, khi thị trường chững lại, nhu cầu tư vấn lại tăng lên, vì các chủ đầu tư cần nhìn lại chiến lược, điều chỉnh sản phẩm và tìm hướng đi phù hợp hơn. Nhờ đó, hoạt động có thể được điều chỉnh theo từng giai đoạn, thay vì biến động hoàn toàn theo chu kỳ thị trường. Chúng tôi xây dựng kế hoạch theo chu kỳ 5 năm để dù thị trường ở trạng thái nào, doanh nghiệp vẫn có phần việc cần thực hiện, đảm bảo sự ổn định xuyên suốt. Ví dụ, khi thị trường khó khăn, nhu cầu tư vấn tăng lên. Khi thị trường thuận lợi, hoạt động bán hàng sẽ là trọng tâm. Mỗi giai đoạn có một điểm nhấn khác nhau, nhưng tổng thể vẫn duy trì được sự ổn định. Chính cách tiếp cận này giúp DKRA Group có thể đi xuyên qua các chu kỳ của thị trường, thay vì phụ thuộc vào một giai đoạn tăng trưởng ngắn hạn.

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản nói rất nhiều về công nghệ, dữ liệu, proptech, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI). Ông nhìn xu hướng này như thế nào? Công nghệ là công cụ hỗ trợ tuyệt vời để tăng hiệu suất — ví dụ trước đây mất 10 giờ nay chỉ mất 5 giờ. Tuy nhiên, bất động sản rất phức tạp, thông tin phân mảnh và thay đổi liên tục tùy khu vực. Nếu chỉ dựa vào công nghệ mà thiếu sự thấu hiểu thị trường thì rất dễ đi sai hướng. Với proptech, nhiều mô hình được đầu tư lớn nhưng chưa thực sự thành công như kỳ vọng, bởi có nhiều lý do. Thứ nhất là thị trường chưa đủ “chín”. Thứ hai là hành lang pháp lý chưa theo kịp. Và thứ ba, quan trọng nhất, là tư duy theo mô hình cũ, không sát với diễn biến của thị trường. Nhiều người đi từ công nghệ ra thị trường, thay vì đi từ nhu cầu thị trường rồi mới tìm công nghệ phù hợp. Họ nghĩ ra một giải pháp kỹ thuật hay nhưng khi đưa ra thì không ai dùng vì không giải quyết đúng nhu cầu thực tế. Cái khó của bất động sản là nhu cầu luôn có những yêu cầu mới. Nó thay đổi liên tục theo hành vi người dùng, theo bối cảnh thị trường. Nếu không hiểu được điều đó, thì dù công nghệ có tốt đến đâu cũng không tạo ra giá trị, bởi tạo ra nhưng không có người dùng. Vậy với DKRA Group, vai trò của công nghệ được đặt ở đâu? Công nghệ vẫn rất quan trọng, nhưng được đặt đúng vai trò của nó — là công cụ hỗ trợ. Trong mô hình hiện tại, yếu tố cốt lõi vẫn là đội ngũ nhân sự cấp cao, chuyên gia giàu kinh nghiệm, có năng lực phân tích, trải nghiệm sâu sắc với thị trường. Công nghệ giúp tăng hiệu suất, giúp xử lý dữ liệu tốt hơn, giúp ra quyết định nhanh hơn. Nhưng quyết định cuối cùng vẫn phải là con người. Hiện nay, AI bắt đầu tham gia sâu hơn vào hoạt động doanh nghiệp. Ví dụ như xử lý dữ liệu, gợi ý phương án, hỗ trợ xây dựng kế hoạch… Những việc này trước đây cần nhiều người làm, thì bây giờ có thể giảm đi đáng kể. Nhưng không có nghĩa AI thay thế con người. Nó buộc con người phải nâng cấp mình lên, làm những việc có giá trị cao hơn. Ông có nghĩ AI sẽ trở thành một phần trong cấu trúc doanh nghiệp trong tương lai? Chắc chắn. Trong tương lai, AI không chỉ là công cụ, mà có thể trở thành một mắt xích trong cấu trúc tổ chức. Ví dụ, trong một số quy trình, thay vì giao hoàn toàn cho con người, AI có thể tham gia như một bộ phận xử lý dữ liệu, kiểm tra, hoặc hỗ trợ ra quyết định. Nhưng dù công nghệ phát triển đến đâu, thì yếu tố quyết định vẫn là con người. 

Vì cuối cùng, bất động sản không phải là câu chuyện của dữ liệu, mà là câu chuyện của nhu cầu sống, của trải nghiệm, của cảm xúc. Khi nói đến phát triển bền vững, nhiều doanh nghiệp vẫn xem đó là một mục tiêu dài hạn. Với ông, yếu tố này được thể hiện cụ thể như thế nào trong hoạt động thực tế? Thực ra, bền vững không phải là một khái niệm để nói cho hay, mà nó nằm ngay từ cách mình chọn chiến lược. Thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng thuận lợi, có lúc thuận lợi, nhưng cũng có những giai đoạn điều chỉnh rất mạnh. Nếu mô hình không chịu được những lúc như vậy thì sớm muộn cũng gặp vấn đề. Còn khi xác định đi đường dài, phải thiết kế mô hình sao cho dù thị trường có biến động, mình vẫn có thể vận hành được. Khi chúng tôi lập kế hoạch theo chu kỳ 5 năm, từng nhóm dịch vụ đều có mục tiêu rõ ràng và quan trọng là những dịch vụ đó phải tồn tại được trong nhiều trạng thái khác nhau của thị trường. Mục tiêu doanh thu 650 tỷ đồng trong năm nay của Tập đoàn DKRA không đơn thuần là một con số tài chính, mà là minh chứng cho sức mạnh của hệ sinh thái dịch vụ toàn diện. Nhu cầu thị trường có thể thay đổi nhưng không bao giờ mất đi: Khi thị trường tốt, mảng phân phối sẽ bứt phá; khi thị trường khó khăn, nhu cầu tư vấn chiến lược và quản lý vận hành lại trở thành điểm tựa. Chính sự chuyển dịch linh hoạt này giúp chúng tôi bảo đảm dòng doanh thu mục tiêu, bất kể trạng thái của thị trường là thuận lợi hay thử thách. Với đội ngũ hơn 800 nhân sự chuyên nghiệp, chúng tôi đã xây dựng thành công một chuỗi giá trị liên kết chặt chẽ. Mô hình này cho phép doanh nghiệp tăng tốc tối đa khi có cơ hội, nhưng vẫn giữ vững được nhịp độ và nền tảng quản trị khi thị trường rung lắc. Nhưng để thị trường phát triển bền vững, có lẽ không chỉ nằm ở doanh nghiệp mà còn ở những người trực tiếp tham gia? Đúng vậy. Một phần rất quan trọng nằm ở đội ngũ môi giới bán hàng. Hiện nay, tỷ lệ môi giới có chứng chỉ hành nghề vẫn còn rất thấp, trong khi đây là những người trực tiếp tư vấn cho khách hàng trong khi các giao dịch có giá trị rất lớn. Nếu không được đào tạo bài bản, không hiểu pháp lý, không hiểu sản phẩm, thì rất dễ dẫn đến rủi ro. Có những trường hợp không phải họ cố tình làm sai, mà đơn giản là họ không biết mình đang sai. Nhưng trong bất động sản, chỉ cần sai một bước là hậu quả rất lớn. Vì vậy, nếu muốn thị trường đi đường dài, thì phải bắt đầu từ việc chuẩn hóa những người làm nghề. 

Chúng tôi đang triển khai chương trình tặng 1,000 suất học chứng chỉ môi giới, hỗ trợ toàn bộ chi phí đào tạo cho các bạn có giao dịch thành công trong các dự án do DKRA Group triển khai. Mục tiêu là giúp họ làm nghề một cách chuyên nghiệp hơn. Thực tế, làm nghề này mà không học là rất nguy hiểm. Thu nhập có thể rất cao, nhưng nếu không hiểu rủi ro thì chính người làm nghề cũng đang tự đặt mình vào rủi ro. Khi người môi giới hiểu nghề, làm đúng, có trách nhiệm, thì không chỉ giúp khách hàng tốt hơn mà còn góp phần làm thị trường minh bạch hơn. Và đó mới là nền tảng để nói đến phát triển bền vững. Trân trọng cảm ơn ông!”