Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy lượng bất động sản tồn kho tại các dự án ở nhiều địa phương lên tới khoảng 51.950, gần 52.000 căn nhà, lô đất và nền đất. Trong bối cảnh cạnh tranh nguồn vốn ngày càng lớn, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần ưu tiên sản phẩm có khả năng thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời xem nhà ở cho thuê là hướng phát triển dài hạn.
Bất động sản tồn kho lớn, nhà đầu tư cần chú trọng thanh khoản
Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nhu cầu vốn đầu tư đang tăng cao ở nhiều ngành, lĩnh vực, khiến cạnh tranh về nguồn lực tài chính trở nên gay gắt.
Trong bối cảnh đó, nếu nhà đầu tư bất động sản lựa chọn phân khúc không phù hợp, sản phẩm khó thanh khoản hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và tín dụng huy động, rủi ro sẽ gia tăng. Vì vậy, khả năng tiêu thụ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực cần được xem là những yếu tố quan trọng khi quyết định đầu tư.
Chuyên gia nhận định, việc sửa đổi các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng với việc ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW có thể góp phần khơi thông khả năng tiếp cận dự án và nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, cơ hội tiếp cận thị trường lớn hơn cũng có thể khiến cạnh tranh giữa các nhà đầu tư gay gắt hơn, đặc biệt ở những phân khúc không có khả năng thanh khoản tốt.
Trong bối cảnh này, nhà ở cho thuê được đánh giá là một hướng phát triển đáng chú ý. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, phân khúc này được xác định có vai trò chiến lược và dài hạn, hướng tới bảo đảm an sinh xã hội cho đông đảo người dân.
Nhà ở cho thuê hướng tới đáp ứng nhu cầu thực
GS, TS Hoàng Văn Cường cho rằng mục tiêu của chính sách nhà ở không chỉ là giúp người dân sở hữu tài sản mà còn phải bảo đảm mọi người có khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp.
Khi thị trường cho thuê phát triển, quỹ nhà có thể được khai thác hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng tài sản bỏ trống trong khi một bộ phận người dân vẫn khó tìm được nơi ở. Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia phát triển cũng cho thấy nhà thuê chiếm tỷ trọng đáng kể trong thị trường nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.
Để mô hình này phát triển, chuyên gia cho rằng nhà cho thuê cần được xây dựng tại những khu vực thuận tiện, có hạ tầng và dịch vụ xã hội tốt. Vị trí phù hợp không chỉ giúp người thuê tiếp cận việc làm, giáo dục và các tiện ích thiết yếu mà còn nâng cao khả năng khai thác của dự án.
Tuy nhiên, chi phí đất đai đang là một trở ngại đáng kể. Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, trong một dự án bất động sản, chi phí đất thường chiếm khoảng 50%–60% tổng chi phí xây dựng; tại khu vực trung tâm, tỷ lệ này có thể lên tới 70%–80%.
Đề xuất quy hoạch quỹ đất riêng cho nhà ở cho thuê
Để thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê, chuyên gia đề xuất cần có sự tham gia của Nhà nước thông qua quy hoạch và chính sách sử dụng đất. Trong đó, một giải pháp được đặt ra là bố trí quỹ đất riêng dành cho phát triển nhà cho thuê, giúp giảm áp lực chi phí đầu vào đối với nhà đầu tư.
Theo hướng tiếp cận này, Nhà nước không nhất thiết trực tiếp xây dựng các dự án mà có thể quy hoạch, bố trí và cho thuê đất phù hợp để doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng, vận hành nhà ở cho thuê. Hoạt động phát triển vẫn được đặt trong định hướng quy hoạch và quản lý chung của Nhà nước.
Nếu được triển khai đồng bộ, các chính sách về đất đai, quy hoạch và đầu tư có thể tạo điều kiện để nhà ở cho thuê phát triển thành một phân khúc bền vững, phục vụ nhu cầu thực và góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực bất động sản.
Trong bối cảnh lượng sản phẩm tồn kho vẫn ở mức cao, việc lựa chọn dự án dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và thanh khoản sẽ là vấn đề quan trọng đối với nhà đầu tư. Về dài hạn, phát triển thị trường nhà cho thuê cũng được kỳ vọng góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
