Từ năm 2025, hàng loạt công trình giao thông như các tuyến vành đai, metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành và cao tốc Bến Lức - Long Thành thúc đẩy làn sóng phát triển bất động sản tại TP.HCM và các địa phương lân cận. Nguồn cung và giá nhà dọc nhiều trục giao thông tăng lên, song chuyên gia cho rằng hạ tầng cần đi cùng tiện ích đô thị để bảo đảm sức sống lâu dài cho các dự án.
Nguồn cung bất động sản dịch chuyển theo hạ tầng
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, từ năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai tiếp tục tập trung dọc các tuyến giao thông lớn, gồm đường vành đai, quốc lộ và metro.
Cụ thể, khu vực Vành đai 2 có gần 7.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai; Vành đai 3 ghi nhận 11.066 sản phẩm, còn Vành đai 4 có khoảng 15.469 sản phẩm. Trên trục Quốc lộ 13, kết nối TP.HCM với Bình Dương trước đây, số lượng bất động sản đang triển khai vượt 11.090 sản phẩm. Nguồn cung căn hộ cũng tăng quanh Quốc lộ 1K, cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn và tuyến metro số 2 tại Bình Dương trước đây.
Theo Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn 2020–2025, khu vực TP.HCM và vùng ven quanh các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 có 324 dự án chung cư. Đến nay, con số này đã tăng lên khoảng 1.050 dự án, phần lớn nằm trong bán kính 20–40 km tính từ trung tâm, dọc Vành đai 3 và Vành đai 4.
Dọc tuyến metro số 2, tại khu vực nút giao Quốc lộ 13 - Quốc lộ 1K thuộc Bình Dương trước đây, giai đoạn 2020–2024 chỉ có 5 dự án được hình thành. Từ năm 2025 đến nay, khoảng 20 dự án mới xuất hiện, gồm Diamond Sky, Happi One Mori, Ava Center, Habitat, A&T Saigon Riverside, Thuận An 1 & 2, One Era, Bcons New Sky, Emerald Garden View và Hồ Gươm Xanh.
Tại cao tốc Bến Lức - Long Thành, số lượng dự án bất động sản trước đây còn hạn chế. Khi tuyến đường được đưa vào khai thác, nhiều dự án mới bắt đầu được công bố. Năm 2026, Five Star Group công bố triển khai Five Eco City với quy mô 660 ha, gồm nhà phố, biệt thự và chung cư. Theo ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Five Star Group, doanh nghiệp dự kiến đưa các sản phẩm chung cư của dự án vào triển khai trong quý IV/2026.
Dọc Quốc lộ 1K và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, nhiều dự án chung cư của Bcons, Phú Đông Group, Hưng Thịnh, TBS Group, Gamuda Land, Lê Phong và An Gia đã được triển khai từ năm 2024 đến nay, với tổng quy mô hàng chục nghìn căn.
Kế hoạch năm 2027 của Vạn Xuân Group, Phú Đông Group và Bcons cũng cho thấy nguồn cung mới tiếp tục tập trung dọc các trục giao thông này, với hơn 7.000 sản phẩm dự kiến được đưa ra thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư.
Nguồn cung gia tăng đi cùng mặt bằng giá cao hơn. Tại khu vực Quốc lộ 13, giá nhà ở từ khoảng 35–40 triệu đồng/m² trong năm 2025 đã tăng lên 55–70 triệu đồng/m². Ở một số tuyến đường khác, giá cũng tăng khoảng 20%–30%.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản Savills TP.HCM, nhận định khi giá nhà khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa vị trí, khả năng kết nối và khả năng chi trả. Những khu vực có giao thông thuận lợi, thời gian di chuyển ngắn hơn và giá nhà dễ tiếp cận có thể trở thành lựa chọn thay thế cho người mua ở thực.
Xu hướng này thể hiện rõ ở phân khúc nhà thấp tầng, khi gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ khu vực ngoại vi. Trong khi đó, hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam chiếm hơn 90% lượng giao dịch toàn thị trường. Về dài hạn, nguồn cung từ các đại đô thị và vùng ven gắn với hạ tầng có thể mở rộng lựa chọn cho người mua, với điều kiện mức giá phù hợp và chất lượng sống được bảo đảm.
Hạ tầng giao thông phải đi cùng tiện ích đô thị
TS. Vũ Xuân Dũng, Giám đốc khối Thiết kế 2 của Tập đoàn Bcons, cho rằng giai đoạn 2025–2030, khu vực phía Nam có nhiều công trình hạ tầng quy mô lớn được triển khai, từ Vành đai 3, Vành đai 4 đến các tuyến metro và trục giao thông liên vùng. Đây là điều kiện quan trọng để mở rộng không gian phát triển đô thị.
Tuy nhiên, giao thông mới giải quyết bài toán kết nối. Khả năng thu hút cư dân và duy trì sức sống của một khu đô thị còn phụ thuộc vào trường học, cơ sở y tế, trung tâm thương mại và các dịch vụ thiết yếu. Vì vậy, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cần được quy hoạch, đầu tư đồng bộ ngay từ đầu.
Theo ông Dũng, quy hoạch đô thị cũng cần dựa trên nhu cầu của từng nhóm cư dân. Gia đình trẻ cần nhà ở phù hợp khả năng chi trả và có pháp lý minh bạch; chuyên gia tại các khu công nghiệp cần nơi ở thuận tiện đi lại; sinh viên, giảng viên cần môi trường sống gần trường học và giao thông công cộng. Sản phẩm đô thị cần được phát triển phù hợp với từng nhóm đối tượng thay vì chỉ tập trung mở rộng quy mô.
Ở góc độ quy hoạch vùng, ông Lê Nguyễn Bảo Trọng, Giám đốc phòng Kinh tế - Kỹ thuật của Tập đoàn Becamex, cho rằng TP.HCM đang đối mặt với bốn điểm nghẽn cấu trúc: mạng lưới kết nối hạ tầng, không gian đô thị, sự kết hợp giữa nguồn nhân lực với khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, cùng cơ chế kết nối các nguồn lực.
Theo ông Trọng, việc phát triển không nên chỉ dừng ở giải quyết từng vấn đề riêng lẻ hay triển khai thêm dự án, mà cần chuyển sang cách tiếp cận theo hệ sinh thái, kết hợp đồng bộ hạ tầng, cơ chế và nguồn lực.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định xu hướng bất động sản bám hạ tầng đang góp phần tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa trung tâm, giảm áp lực cho khu vực lõi. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ được bảo đảm khi phát triển nhà ở gắn với hạ tầng xã hội, việc làm và dịch vụ. Nếu thiếu những yếu tố này, các khu đô thị mới có nguy cơ kém sức sống dù giao thông thuận lợi.
Trong trung và dài hạn, bất động sản gắn với hạ tầng được dự báo tiếp tục là xu hướng đáng chú ý khi đầu tư công được đẩy mạnh và mô hình đô thị đa trung tâm hình thành. Tuy nhiên, lợi thế của dự án không chỉ nằm ở vị trí gần đường lớn hay khả năng đón đầu công trình giao thông, mà còn ở khả năng kết nối với việc làm, tiện ích thiết yếu và môi trường sống. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức hấp dẫn và tính bền vững của thị trường bất động sản phía Nam.
