HoREA đề xuất nới lỏng hạn chế cho vay để góp vốn vào các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan, đề xuất bãi bỏ hoặc sửa đổi một số quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN nhằm mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư và vay để hoàn trả các khoản chi đã chi trước đó.

Ngày 2/4/2026, HoREA kiến nghị tập trung vào ba nhóm nhu cầu vốn phổ biến: góp vốn, hợp tác đầu tư và vay để hoàn trả các khoản chi đã chi trước đó. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng nếu tiếp tục duy trì các hạn chế hiện hành, khả năng tiếp cận tín dụng có thể bị thu hẹp trong khi nền kinh tế cần thêm động lực tăng trưởng.

Thông tư 39 đang chặn các luồng vốn nào?

Theo nội dung HoREA nêu, Thông tư 39 quy định các nhu cầu vốn mà ngân hàng không được cho vay. Trước đây, các khoản 8, 9 và 10 Điều 8 đã chặn ba luồng tiền gồm: góp vốn vào doanh nghiệp chưa niêm yết; góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện cho kinh doanh; và vay để bù đắp thiếu hụt tài chính.

Từ tháng 9/2023, các nội dung này được tạm ngừng hiệu lực, cho phép ngân hàng xem xét cho vay lại. Sau gần 3 năm áp dụng cơ chế, HoREA cho biết dư nợ liên quan đến ba nhóm trên chiếm khoảng 5% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Với quy mô hơn 18,4 triệu tỷ đồng năm 2025, phần dư nợ tương đương khoảng 920 nghìn tỷ đồng.

Lo ngại về rủi ro và quan điểm của HoREA

Một lo ngại từ phía cơ quan quản lý là dòng tiền giải ngân có thể đi qua bên thứ ba. Trên hồ sơ vốn được sử dụng đúng mục đích, nhưng thực tế có thể bị điều hướng sang các hoạt động khác, làm tăng nguy cơ nợ xấu.

HoREA cho rằng rủi ro chủ yếu nằm ở khâu kiểm soát tín dụng, không phải ở bản chất của nhu cầu vay. Theo hiệp hội, nếu quá trình thẩm định và giám sát được thực hiện đúng, các khoản vay vẫn có thể an toàn.

Kiến nghị bỏ khoản 8: giảm phân biệt trong tiếp cận vốn

HoREA cho rằng khoản 8 chưa đồng bộ với các luật hiện hành và chưa phản ánh đúng thực tế đầu tư. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp 2020 cho phép góp vốn, mua cổ phần; đồng thời Luật Đầu tư 2025 cũng công nhận quyền tiếp cận tín dụng của nhà đầu tư.

Từ đó, HoREA nhận định hoạt động góp vốn là hợp pháp nhưng lại không được hỗ trợ tài chính trong nhiều trường hợp, tạo ra sự phân biệt giữa các loại hình doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể vay để mua cổ phần của doanh nghiệp niêm yết hoặc giao dịch trên UPCoM, nhưng gặp rào cản khi rót vốn cho doanh nghiệp chưa niêm yết.

Vì vậy, HoREA đề xuất bỏ khoản 8 để dòng vốn có thể tham gia góp vốn và mua cổ phần một cách công bằng hơn.

Kiến nghị sửa khoản 9: phù hợp chu kỳ dự án, nhất là bất động sản

HoREA cũng nêu rằng khoản 9 chưa phản ánh chu kỳ sống của dự án, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Theo hiệp hội, doanh nghiệp thường phải tự xoay vốn để giải phóng mặt bằng và hình thành quỹ đất. Khi được chấp thuận đầu tư, doanh nghiệp bước vào giai đoạn cần vốn lớn để thi công.

Tuy nhiên, quy định hiện hành chỉ cho vay khi dự án đã đáp ứng điều kiện kinh doanh. Khi đó, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng, làm giảm nhu cầu vay vốn ngân hàng. HoREA cho rằng tín dụng bị chặn ở thời điểm cần nhất và chỉ mở ra khi nhu cầu không còn cao.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá đây là “nút thắt” lớn vì phần lớn dự án cần vốn mạnh ở giai đoạn thi công—trước khi có doanh thu từ bán hàng. Nếu không tiếp cận được tín dụng, dự án có thể chậm tiến độ hoặc không triển khai.

HoREA cho rằng quy định này chưa đồng bộ với khung pháp lý: khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư đã có thể huy động vốn từ khách hàng, trong khi nhu cầu cho vay thực tế lại phát sinh trước đó—sau khi đã có quỹ đất và bắt đầu xây dựng.

Hiệp hội cũng dẫn thêm đặc thù vốn tự có của nhà phát triển bất động sản: phải có vốn tự có tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư, khiến giai đoạn đầu đã phải sử dụng phần lớn vốn tự có. Khi bước sang giai đoạn thi công, nhu cầu vay vốn hợp lý lại bị hạn chế.

Trường hợp nhà ở xã hội được HoREA nêu như một ví dụ: dù pháp luật cho phép vay vốn ưu đãi, nhưng trên thực tế nguồn vốn này chưa tiếp cận được, buộc các nhà phát triển phải vay ở chi phí thương mại cao. Trong khi đó, quy định hiện hành lại hạn chế cho vay ở đúng giai đoạn dự án cần vốn nhất, khiến phân khúc này tiếp tục gặp khó về dòng tiền.

Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất cho phép ngân hàng xem xét cho vay khi dự án đã có các bước pháp lý quan trọng như chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.

Kiến nghị bỏ khoản 10: giảm cấm đoán với khoản vay hoàn trả

Với khoản 10 (vay bù đắp tài chính), HoREA phân tích đây là hình thức tái cấp vốn phổ biến giúp giảm áp lực tài chính và tăng tính chủ động cho người vay. Trong nhiều trường hợp, khoản vay được đảm bảo bằng chính tài sản đã hình thành.

HoREA nêu ví dụ: với cá nhân mua nhà bằng tiền tự có, có thể vay lại để bổ sung vốn kinh doanh, tài sản đảm bảo là căn nhà đó. Với doanh nghiệp, sau khi bỏ vốn gom quỹ đất, có thể vay để hoàn vốn và tiếp tục triển khai dự án, tài sản đảm bảo là quỹ đất hoặc tài sản hình thành từ dự án.

Hiệp hội cho rằng cơ chế này giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn tự có và duy trì dòng tiền. Rủi ro chỉ xuất hiện khi định giá tài sản bảo đảm quá cao so với thực tế hoặc có sai lệch trong quy trình cấp tín dụng. HoREA nhấn mạnh vấn đề nằm ở khâu kiểm soát tín dụng, không phải ở bản chất khoản vay; nếu tuân thủ đúng quy trình thẩm định và giám sát, rủi ro có thể được hạn chế. Vì vậy, HoREA cho rằng việc cấm cho vay đối với nhu cầu này là chưa phù hợp với thực tế.

Đề xuất nới tín dụng để khơi dòng vốn

Từ các phân tích trên, HoREA đề xuất bỏ khoản 8 và khoản 10 Thông tư 39, đồng thời sửa đổi khoản 9 theo hướng linh hoạt hơn. Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép Ngân hàng Nhà nước chủ động xác định thêm các trường hợp không được cấp tín dụng trong Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nhằm tăng tính linh hoạt trong điều hành.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng các đề xuất này nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về vốn cho doanh nghiệp. Khi tín dụng được khơi thông, doanh nghiệp có thể triển khai dự án, duy trì hoạt động và tạo thêm việc làm. HoREA nhấn mạnh việc nới điều kiện cho vay không chỉ phục vụ riêng doanh nghiệp bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy dòng vốn trong toàn nền kinh tế, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng cao được đặt ra từ năm 2026 trở đi.