Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, thậm chí nhiều khoản vay theo cơ chế thả nổi đã lên tới 15-16%/năm, tạo áp lực lớn lên người mua và doanh nghiệp. Theo Dat Xanh FERI, diễn biến này khiến thanh khoản thị trường suy giảm mạnh trong nửa đầu năm 2026 và dự kiến tiếp tục tác động đến xu hướng giao dịch trong những tháng cuối năm.
Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố cho thấy thị trường bất động sản đang chịu sức ép lớn từ chi phí vốn gia tăng. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao khiến hoạt động giao dịch chững lại, trong khi người mua ngày càng thận trọng và xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giảm đáng kể.
Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến dao động từ 12-14%/năm. Tuy nhiên, với các khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, mức lãi thực tế đã ghi nhận từ 15-16%/năm.
Chi phí tài chính gia tăng đã tác động trực tiếp đến sức mua trên thị trường. Tổng lượng hấp thụ sản phẩm bất động sản sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm tới 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm trước.
Trong cơ cấu giao dịch, khu vực miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng hấp thụ của cả nước, trong khi miền Nam chiếm khoảng 40%.
Miền Nam ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất
Theo báo cáo của DXS-FERI, khu vực miền Nam là nơi chịu ảnh hưởng rõ nét nhất khi tỷ lệ hấp thụ giảm khoảng 35%.
Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại một số dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong khi đó, các sản phẩm đầu tư tại khu vực vùng ven gần như rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi hiện đã tăng lên khoảng 16,5%/năm.
Theo ông, đây là mức lãi suất khá cao và vẫn có khả năng tiếp tục tăng nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng trong thời gian tới.
Theo ông Phạm Đức Toản, mặt bằng lãi suất hiện nay đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của cả người mua lẫn các chủ đầu tư.
Nhiều khách hàng có nhu cầu mua ở thực vẫn trì hoãn giao dịch vì lo ngại áp lực trả nợ kéo dài, trong khi nhóm nhà đầu tư cũng hạn chế sử dụng vốn vay do chi phí tài chính tăng cao, làm giảm hiệu quả đầu tư.
Thanh khoản của thị trường vì vậy tiếp tục duy trì ở mức thấp dù nhu cầu nhà ở vẫn còn hiện hữu. Thực tế, nhiều ngân hàng vẫn triển khai các gói vay với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, dao động khoảng 9-11%/năm.
Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, phần lớn các khoản vay đều chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được xác định trên cơ sở lãi suất huy động cộng biên độ khoảng 3-3,5%, khiến chi phí vay tăng đáng kể khi mặt bằng lãi suất huy động đi lên. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank đang áp dụng mức lãi suất 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng.
BIDV triển khai các gói vay với lãi suất từ 9,7-13,5%/năm tùy theo thời gian cố định lãi suất.
Trong khi đó, VietinBank đã điều chỉnh lãi suất các khoản vay mua nhà cố định trong 24 tháng lên trên 12%/năm, còn Agribank vẫn duy trì mức khoảng 8-9,8%/năm. Đối với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi ban đầu phổ biến từ 9-12%/năm trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi.
Người mua chuyển sang ưu tiên vốn tự có
Theo các chuyên gia của Dat Xanh FERI, áp lực lãi vay đang làm thay đổi đáng kể hành vi của người mua nhà.
Khảo sát của đơn vị này cho thấy 96,9% người mua ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến vị trí có khả năng kết nối thuận tiện.
Đáng chú ý, xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đang giảm dần. Thay vào đó, nhiều khách hàng lựa chọn sử dụng nguồn vốn tự có nhằm hạn chế rủi ro từ chi phí lãi vay biến động.
Theo dự báo của Dat Xanh FERI, trong nửa cuối năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có khả năng giảm nhanh và nhiều khả năng vẫn duy trì trong khoảng 12-14%/năm.
Trong bối cảnh chi phí vốn còn ở mức cao, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn, khi dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.
Việc lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo sức ép lên cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án. Theo các chuyên gia, nếu mặt bằng lãi suất chưa sớm hạ nhiệt, thị trường sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc, với thanh khoản tập trung vào những dự án có chất lượng, pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.
