Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận xu hướng điều chỉnh tại nhiều phân khúc khi mặt bằng giá cao và lãi suất tăng ảnh hưởng đến sức mua. Theo Avison Young, giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM giảm 5-8%, trong khi phân khúc nhà liền thổ cũng xuất hiện xu hướng hạ giá do nguồn cung mới tập trung ở khu vực vùng ven.
Theo báo cáo nghiên cứu Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young, thị trường nhà ở tiếp tục có sự phân hóa giữa các địa phương và phân khúc. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thanh khoản chậm lại và giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh tại một số khu vực.
Sau khi sáp nhập, thị trường TPHCM ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp được mở bán trong quý II/2026.
Giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì trong khoảng 3.500-5.900 USD/m2. Trong khi đó, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm từ 5-8%, xuống còn khoảng 4.450 USD/m2.
Theo Avison Young, tỷ lệ hấp thụ giữa các phân khúc có sự khác biệt rõ rệt, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Các dự án cao cấp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp đạt khoảng 28-35%.
Đơn vị này dự báo trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TPHCM sẽ bổ sung hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.
Hà Nội duy trì mặt bằng giá cao
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ được mở bán trong quý II, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Giá bán sơ cấp tại khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250-4.400 USD/m2. Riêng khu vực nội đô ghi nhận mức giá trung bình từ 5.400-9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước.
Avison Young cho rằng việc giá bán duy trì ở mức cao đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng, kéo theo sự suy giảm của lực cầu. Thị trường cũng xuất hiện tình trạng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%.
Đơn vị nghiên cứu đánh giá thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang trong quá trình điều chỉnh để tái cân bằng cung - cầu.
Khác với Hà Nội và TPHCM, thị trường căn hộ Đà Nẵng duy trì diễn biến ổn định trong quý II.
Nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp có sự chênh lệch giữa các khu vực, trong đó An Hòa và Hải Cường dẫn đầu nhờ lợi thế vị trí. Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn đứng ở nhóm tiếp theo, còn Liên Chiểu có mức giá thấp hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo Avison Young, lực cầu từ các nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TPHCM tiếp tục góp phần duy trì thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ của thị trường.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định những yếu tố như lãi suất tăng, thanh khoản giảm và tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường hướng tới sự phát triển bền vững hơn.
Ông David Jackson cho biết: "Ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững".
Báo cáo của Avison Young cũng cho rằng giá bán ở mức cao cùng áp lực lãi vay tiếp tục làm giảm tỷ lệ hấp thụ. Trong khi đó, dấu hiệu giảm giá trên thị trường thứ cấp chỉ xuất hiện cục bộ ở một số sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền hiện có xu hướng ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê ổn định.
Nhà liền thổ xuất hiện xu hướng giảm giá
Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, Avison Young cho biết TPHCM ghi nhận gần 2.400 sản phẩm nhà liền thổ mở bán trong quý II.
Nguồn cung mới tập trung tại khu vực vùng ven đã thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới, đạt khoảng 6.800 USD/m2 tại Cần Giờ và 4.900 USD/m2 tại Hóc Môn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động từ 25-30% do người mua vẫn thận trọng trước biến động của lãi suất.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp tiếp tục tăng lên mức 4.500-13.000 USD/m2, một phần do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Trong khi đó, thanh khoản giảm xuống khoảng 20% khi khả năng chi trả của người mua thu hẹp. Trên thị trường thứ cấp, tâm lý phòng thủ vẫn chiếm ưu thế.
Ở chiều ngược lại, Đà Nẵng ghi nhận diễn biến tích cực hơn. Theo Avison Young, các sản phẩm thấp tầng nằm trong những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và kết nối giao thông thuận lợi vẫn được đánh giá có triển vọng tăng trưởng dài hạn khi điều kiện tín dụng và tâm lý thị trường được cải thiện.
Báo cáo quý II của CBRE cho thấy giá sơ cấp bình quân phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TPHCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Trong quý II, TPHCM có 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một đại đô thị tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn đáng kể so với các dự án hiện hữu tại khu Đông có giá từ 200-300 triệu đồng/m2, nguồn cung mới đã kéo mặt bằng giá bình quân của toàn thị trường đi xuống.
JLL Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị ngoài trung tâm. Mức giá của các dự án này thấp hơn mặt bằng chung, khiến giá sơ cấp bình quân giảm xuống còn khoảng 195 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 56% so với cùng kỳ năm trước.
Theo các báo cáo của Avison Young, CBRE và JLL Việt Nam, thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục xuất hiện xu hướng điều chỉnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao, thanh khoản chậm và người mua thận trọng hơn, dòng tiền đang dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê ổn định, trong khi giá bán thứ cấp và giá bình quân của một số phân khúc ghi nhận xu hướng giảm do thay đổi cơ cấu nguồn cung.
