Xu hướng dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu đang tạo thêm cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong bối cảnh doanh nghiệp sản xuất tìm kiếm địa điểm mở rộng hoạt động, nhu cầu không chỉ tập trung vào diện tích nhà xưởng mà còn đặt nặng tiến độ triển khai, tiêu chuẩn kỹ thuật và hiệu quả vận hành dài hạn.
Dịch chuyển sản xuất tạo động lực cho bất động sản công nghiệp
Đa dạng hóa địa điểm sản xuất ngày càng trở thành một phần trong chiến lược quản trị chuỗi cung ứng của doanh nghiệp. Ngoài yếu tố chi phí, các nhà sản xuất còn quan tâm đến khả năng duy trì hoạt động liên tục, tiếp cận thị trường tiêu thụ và hạn chế sự phụ thuộc vào một địa điểm duy nhất.
Việt Nam có lợi thế trong xu hướng này nhờ vị trí trong mạng lưới sản xuất châu Á, hệ thống hiệp định thương mại tự do và nền tảng công nghiệp được xây dựng qua nhiều năm.
Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam năm 2025 đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước và là mức cao nhất trong 5 năm. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút 21,01 tỷ USD vốn đăng ký, tiếp tục đứng đầu các lĩnh vực.
Kết quả này phản ánh sức hấp dẫn của Việt Nam đối với cả những dự án đầu tư mới và doanh nghiệp hiện hữu có kế hoạch tăng vốn, mở rộng công suất.
Tại khu vực phía Nam, hệ thống khu công nghiệp, cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, xuất nhập khẩu. Sự hiện diện của các nhà đầu tư mới cùng nhu cầu mở rộng từ doanh nghiệp đang hoạt động góp phần duy trì sức cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất.
Dù vậy, tăng trưởng FDI không đồng nghĩa nhu cầu thuê nhà xưởng sẽ tăng tương ứng. Quyết định đầu tư còn phụ thuộc vào ngành nghề, quy mô dự án, thị trường đầu ra và kế hoạch kinh doanh của từng doanh nghiệp. Do đó, cơ hội của thị trường nằm ở khả năng cung cấp mặt bằng phù hợp với nhu cầu thực tế tại từng địa bàn và phân khúc.
Nhà xưởng xây sẵn và yêu cầu cạnh tranh bằng chất lượng
Nhà xưởng xây sẵn đang trở thành phương án đáng chú ý đối với doanh nghiệp muốn rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng. Thay vì tự triển khai toàn bộ quy trình đầu tư và xây dựng, khách thuê có thể tiếp nhận công trình đã hoàn thiện để sớm đưa dây chuyền sản xuất vào hoạt động.
Mô hình này phù hợp với doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, nhà đầu tư FDI cần mở rộng công suất hoặc những đơn vị muốn bổ sung địa điểm sản xuất trong thời gian ngắn. Việc thuê nhà xưởng cũng giúp giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu và hạn chế nguồn lực phải dành cho công tác xây dựng.
Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng phụ thuộc đáng kể vào mức độ tương thích giữa công trình và yêu cầu kỹ thuật của từng ngành nghề. Các yếu tố như kết cấu nhà xưởng, tải trọng sàn, hệ thống điện, cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy cần được đánh giá trước khi ký hợp đồng. Nếu phải cải tạo quá nhiều để đáp ứng dây chuyền sản xuất, lợi thế về thời gian và chi phí có thể bị thu hẹp.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng rõ nét, giá thuê không còn là tiêu chí duy nhất quyết định sức hấp dẫn của một dự án. Doanh nghiệp cần tính toán tổng chi phí khai thác, bao gồm tiền thuê, năng lượng, vận chuyển, bảo trì và các khoản phát sinh trong quá trình sản xuất.
Chất lượng hạ tầng, độ ổn định của nguồn điện, nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải và quản lý chất thải đều tác động trực tiếp đến tiến độ cũng như tính liên tục của hoạt động nhà máy.
Đặc biệt, các tiêu chuẩn môi trường ngày càng được chú trọng trong chuỗi cung ứng quốc tế. Tùy lĩnh vực và thị trường xuất khẩu, việc sử dụng năng lượng, kiểm soát phát thải và quản lý chất thải có thể trở thành những tiêu chí quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đầu tư.
Ngoài chất lượng công trình, năng lực duy tu hạ tầng, quản lý vận hành và xử lý sự cố của đơn vị cho thuê cũng ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác. Vì vậy, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp ngày càng gắn với khả năng duy trì hoạt động ổn định, thay vì chỉ dựa trên giá thuê hoặc điều kiện bàn giao ban đầu.
SCCI mở rộng hệ thống nhà xưởng gắn với định hướng năng lượng xanh
Trước yêu cầu ngày càng cao của khách thuê, các chủ đầu tư nhà xưởng cần chú trọng đồng thời chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật và năng lực quản lý dài hạn.
Tại khu vực phía Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư SCC (SCCI) đang phát triển hệ thống gần 40 nhà xưởng xây sẵn, với tổng diện tích gần 30 ha. Danh mục này phân bố tại nhiều khu công nghiệp, gồm KCN Tân Tạo và KCN Tân Phú Trung (TP Hồ Chí Minh); KCN Tân Đô và Tân Đức (Tây Ninh); KCN Hưng Phú 1 (Cần Thơ). Doanh nghiệp dự kiến mở rộng hoạt động tại KCN Nam Tân Tập (Tây Ninh) trong thời gian tới.
Việc hiện diện tại nhiều khu công nghiệp giúp SCCI đa dạng hóa danh mục nhà xưởng và mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất tại phía Nam. Tệp khách thuê của doanh nghiệp cũng trải rộng từ các đơn vị trong nước đến nhà đầu tư đến từ châu Á, châu Âu và những thị trường khác.
Bên cạnh phát triển nhà xưởng, SCCI triển khai các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và giảm tác động đến môi trường. Hệ thống điện mặt trời áp mái do doanh nghiệp đầu tư có tổng công suất 15,458 MWp, với mức giảm phát thải ước tính khoảng 17.370 tấn CO₂ mỗi năm.
Ngoài ra, SCCI đang triển khai kế hoạch đầu tư điện gió tại tỉnh Gia Lai, hướng đến mở rộng các giải pháp năng lượng tái tạo trong hoạt động đầu tư.
Nhìn chung, làn sóng dịch chuyển sản xuất đang mở ra dư địa tăng trưởng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, để chuyển hóa cơ hội thành lợi thế dài hạn, các nhà phát triển cần bảo đảm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, hạ tầng đáp ứng tiêu chuẩn sản xuất và năng lực vận hành ổn định. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của thị trường trong giai đoạn tới.
