Thay vì trực tiếp mua lại dự án hoặc doanh nghiệp, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang lựa chọn góp vốn và thành lập liên doanh với đối tác Việt Nam để tiếp cận quỹ đất, tận dụng lợi thế địa phương và mở rộng hoạt động phát triển bất động sản. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh dòng vốn ngoại vào thị trường Việt Nam tăng trở lại.
Liên doanh trở thành phương thức tiếp cận thị trường
Mô hình góp vốn, hợp tác với doanh nghiệp trong nước mang lại cho nhà đầu tư quốc tế nhiều lợi thế. Thông qua đối tác địa phương, họ có thể tiếp cận quỹ đất, tận dụng kinh nghiệm triển khai dự án, đồng thời chia sẻ nguồn lực và rủi ro đầu tư.
Một ví dụ đáng chú ý là BW Industrial Development, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex IDC, được thành lập với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Từ quỹ đất hơn 2 triệu m² khi ra mắt, doanh nghiệp hiện kiểm soát trên 3,8 triệu m² tại các khu kinh tế và khu công nghiệp trọng điểm, theo thông tin từ Warburg Pincus.
Ở phân khúc nhà ở, Frasers Property (Singapore) và GELEX Infrastructure cũng đang mở rộng hợp tác từ lĩnh vực công nghiệp, logistics sang phát triển đô thị. Tháng 2, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về việc thành lập liên doanh mới, với tỷ lệ sở hữu dự kiến 51% thuộc về Frasers Property và 49% thuộc GELEX Infrastructure.
Liên doanh này hướng đến tìm kiếm các cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam. Những dự án được đề cập ban đầu gồm khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, có tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, và một khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai.
Một số doanh nghiệp khác cũng lựa chọn mô hình hợp tác để mở rộng quy mô hoạt động. TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản và Singapore thành lập liên doanh phát triển dự án với khoảng 1.400 sản phẩm nhà ở, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, Nam Long và Nishi-Nippon Railroad (Nhật Bản) đã hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC. Đối tác Nhật Bản nắm giữ 49% cổ phần thông qua khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng, còn Nam Long tiếp tục sở hữu 51% vốn. Doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, với mục tiêu cung cấp hơn 22.000 căn đến năm 2035.
Các thương vụ cho thấy mô hình liên doanh đang được triển khai ở nhiều cấp độ, từ hợp tác phát triển từng dự án đến góp vốn vào doanh nghiệp có nền tảng hoạt động và chiến lược dài hạn.
Vốn ngoại gia tăng, bất động sản tiếp tục thu hút nhà đầu tư
Xu hướng hợp tác này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất trong 5 năm.
Riêng lĩnh vực bất động sản thu hút 5,32 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 20,3% tổng vốn, đứng thứ hai trong số các lĩnh vực thu hút đầu tư. Hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài cũng đạt gần 6,97 tỷ USD, tăng 44% so với cùng kỳ.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, nhận định dòng vốn ngoại vào Việt Nam không chỉ được triển khai thông qua các dự án FDI mới mà còn qua hoạt động góp vốn, mua cổ phần và hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Những hình thức này giúp mở rộng phương thức tham gia thị trường của nhà đầu tư quốc tế, bên cạnh việc trực tiếp phát triển dự án.
Theo giới chuyên môn, lợi thế của mô hình liên doanh nằm ở khả năng kết hợp những nguồn lực bổ trợ cho nhau. Nhà đầu tư nước ngoài thường có tiềm lực tài chính dài hạn, kinh nghiệm phát triển dự án và năng lực quản trị. Trong khi đó, doanh nghiệp Việt có thể sở hữu quỹ đất, am hiểu thị trường, có mạng lưới quan hệ địa phương và kinh nghiệm xử lý thủ tục.
Những yếu tố này đặc biệt quan trọng tại Việt Nam, nơi tiến độ triển khai dự án chịu ảnh hưởng đáng kể từ tình trạng pháp lý, quy hoạch, khả năng tiếp cận đất đai và năng lực thực hiện. Hợp tác với doanh nghiệp đã có nền tảng dự án phù hợp có thể giúp nhà đầu tư ngoại rút ngắn thời gian tìm kiếm cơ hội, đồng thời hạn chế một phần rủi ro khi gia nhập thị trường.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án mà không nhất thiết phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản hoặc doanh nghiệp. Việc giữ lại một phần quyền sở hữu còn tạo điều kiện để họ tiếp tục hưởng lợi nếu giá trị tài sản tăng lên trong quá trình phát triển.
Pháp lý và năng lực triển khai quyết định hiệu quả hợp tác
Dù có nhiều lợi thế, mô hình liên doanh không đồng nghĩa mọi thương vụ đều có thể triển khai thuận lợi. Khả năng kết hợp nguồn lực chỉ phát huy hiệu quả khi dự án đáp ứng các điều kiện đầu tư cơ bản.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết mức độ rõ ràng về pháp lý, việc tuân thủ quy định và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất là những yếu tố đầu tiên thường được nhà đầu tư xem xét.
Khi các điều kiện này được đáp ứng, liên doanh có thể giúp các bên phân bổ vốn, chi phí và rủi ro dựa trên tỷ lệ sở hữu, vai trò cũng như chiến lược riêng của từng đối tác. Tuy nhiên, mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc khác nhau, do đó không tồn tại một mô hình hợp tác chung phù hợp với mọi dự án.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, tính minh bạch pháp lý và năng lực triển khai ngày càng cao, việc lựa chọn được đối tác phù hợp trở thành một phần quan trọng trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Với nhà đầu tư quốc tế, liên doanh là phương thức tiếp cận thị trường thông qua nguồn lực và kinh nghiệm địa phương. Đối với doanh nghiệp Việt Nam, đây là cơ hội huy động vốn, bổ sung năng lực phát triển mà không phải từ bỏ toàn bộ quỹ đất hay tài sản đang sở hữu.
