Giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp cao. Theo các chuyên gia, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cùng cơ chế rõ ràng về đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư, là những giải pháp cần thiết để cải thiện sự mất cân đối của thị trường.
Nguồn cung nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), giá bán nhà sơ cấp do chủ đầu tư công bố mới giảm khoảng 5%. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư đã chấp nhận hạ giá 20-30% nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.
Dẫn báo cáo của UBND TP HCM, HoREA cho biết trong 9 tháng năm 2026, nguồn cung nhà ở mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp cao. Căn hộ chiếm 73,6% tổng số lượng nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, nhưng sản phẩm trung cấp chỉ chiếm 7,1%. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung nhà ở bình dân.
Cơ cấu nguồn cung này cho thấy khoảng cách giữa sản phẩm đang được phát triển và khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu mua nhà vẫn còn lớn. Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người lao động và gia đình trẻ, vẫn thiếu lựa chọn phù hợp với thu nhập.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường cần thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có mức giá tương thích với khả năng thanh toán thực tế của người dân. Mức giá có thể được điều chỉnh theo điều kiện từng địa bàn, khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh xa trung tâm và 60-70 triệu đồng/m² ở những đô thị lớn.
HoREA đề xuất cơ chế riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này, HoREA kiến nghị bổ sung quy định vào dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Theo đề xuất, HĐND cấp tỉnh sẽ được trao thẩm quyền ban hành chính sách riêng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với điều kiện của từng địa phương.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh xây dựng khung giá cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Cơ chế này có thể mở rộng lựa chọn cho những người chưa đủ khả năng mua nhà, nhất là người lao động và các gia đình trẻ tại đô thị.
Theo quan điểm của HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp không có vai trò thay thế nhà ở xã hội. Hai phân khúc cần được phát triển song song và bổ trợ cho nhau để đáp ứng những nhóm nhu cầu khác nhau trên thị trường.
Trong đó, nhà ở xã hội cần bảo đảm tiếp cận đúng đối tượng thụ hưởng, còn nhà ở thương mại giá phù hợp hướng đến nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc diện được hỗ trợ nhà ở xã hội hoặc chưa đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm thương mại hiện có.
Các chuyên gia nhận định, để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này, chính sách cần làm rõ các vấn đề liên quan đến quỹ đất, tín dụng và thủ tục triển khai dự án. Nếu thiếu cơ chế ổn định, khả năng cân đối chi phí và lợi nhuận sẽ trở thành rào cản đối với nhà phát triển bất động sản.
Về dài hạn, việc cải thiện khả năng chi trả không thể chỉ dựa vào các đợt giảm giá trên thị trường thứ cấp. Giá nhà chỉ có cơ hội điều chỉnh bền vững khi nguồn cung được mở rộng, cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với thu nhập và nhu cầu ở thực của người dân.
