Vì sao phân khúc đất nền phục hồi chậm hơn các loại hình bất động sản khác?

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan. com. vn, mức độ quan tâm đến loại hình  đất nền trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp​.

Cũng theo báo cáo này, đất nền đã tăng giá liên tục từ năm 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng khoảng 51% trong 6 năm qua.

Theo khảo sát gần 400 môi giới bán đất nền của Batdongsan.com.vn, 42% môi giới cho rằng giao dịch đất nền trong quý III/2023 giảm hơn 50% theo quý. Lý do khách hàng quan ngại việc mua đất nền trong thời gian này được các môi giới đưa ra chủ yếu đến từ tâm lý chờ đợi các yếu tố pháp lý (Luật Đất đai, thuế kinh doanh bất động sản mới...), giá đất nền đang quá cao, không phù hợp để mua và sự không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này.

Ngay từ quý II, theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền  thành công là 67.525 giao dịch, bằng khoảng 99,98% so với quý trước chỉ bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022. Lượng quan tâm tìm mua đất nền cũng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Còn Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III của DKRA Group cho thấy, thị trường đất nền phía Nam có 6 dự án mở bán (3 dự án mới, 3 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp cho thị trường 271 nền, giảm 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 68 nền, giảm 88% so với cùng kỳ, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ 25%.

Trong quý, Long An dẫn đầu nguồn cung mới chiếm 47% và 57% lượng tiêu thụ mới. Tiếp theo là Đồng Nai với 24%, Bình Dương 21% và Tây Ninh 8%. Riêng tại Bà Rịa - Vũng Tàu không xuất hiện nguồn cung mới.

Về giá bán sơ cấp, Long An có mức giá cao nhất lên tới 60,1 triệu đồng/m2, thấp nhất là 18,3 triệu đồng/m2; Đồng Nai giá bán cao nhất là 16,6 triệu đồng/m2, thấp nhất là 11,8 triệu đồng/m2; Bình Dương giá bán cao nhất là 16 triệu đồng/m2, thấp nhất là 15,4 triệu đồng/m2; Tây Ninh có giá bán dễ chịu khi mức giá cao nhất chỉ 7,2 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 5,2 triệu đồng/m2.

Đất nền có cơ hội hồi phục nhưng sẽ chậm

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5 - 7% so với quý trước.

Các quận huyện đã rục rịch tổ chức đấu giá đất. Theo đó, cùng với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm. Dẫn dắt tăng giá cả khu vực.

Nhận định trên Reatimes.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh của Batdongsan. com.vn dự báo  đất nền sẽ phục hồi chậm hơn các loại hình bất động sản khác do những bất lợi đến từ kinh tế vĩ mô, pháp lý. Cụ thể, dự báo đến năm 2024 tăng trưởng kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp. Lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3 đến 4 quý nữa mới có thể trở về mức lãi suất như thời điểm năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới được thông qua và cũng phải có độ trễ để đi vào thực tế. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế nói chung còn nhiều khó khăn, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực như đất nền.

Theo đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền của trên 1.000 môi giới bất động sản được khảo sát bởi Batdongsan.com.vn, 25% môi giới nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024 và 22,6% nhìn nhận thời điểm đảo chiều sẽ sớm hơn, khoảng quý II/2024.

Đồng quan điểm, CEO Asian Holding Nguyễn Văn Hậu đưa ra nhận định trên nhadautu.vn, thời điểm hiện tại, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ phục hồi đầu tiên. Còn đối với đất nền, khi và chỉ khi dòng tiền quay trở lại trong dân thì thị trường mới có thể hồi phục.

Dù rất lạc quan, song ông Hậu cũng chỉ dám kỳ vọng vào thị trường đất nền có thể phục hồi trong năm 2024. Còn trong năm nay, phân khúc này sẽ không có nhiều chuyển biến. Nguyên nhân là do tình hình vĩ mô chưa ổn định, cả người dân và doanh nghiệp đều đang rất khó khăn trong hoạt động kinh tế.

"Hiện nay, tốc độ giải ngân vốn đầu tư công vẫn còn chậm, thị trường trái phiếu cũng không mấy lạc quan… chưa kể các yếu tố bên ngoài như FED có thể tăng lãi suất hoặc đồng USD có thể sẽ tiếp tục tăng. Trong nước, nếu chúng ta cứ hạ lãi suất cũng không được", vị CEO này nói và nhìn nhận, rất khó khăn để phân khúc đất nền có thể phục hồi như thời "hoàng kim" của thị trường BĐS.

Nhìn nhận xu hướng sắp tới của phân khúc đất nền, ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, các khu vực có hệ thống hạ tầng phát triển mạnh thì những sản phẩm đất nền đang đứng trước cơ hội phục hồi nhanh chóng. Các ý kiến cũng cho rằng, nhiều khả năng thị trường đất nền sẽ nhộn nhịp hơn vào cuối năm 2023 ở các sản phẩm đất nền gần khu dân cư và khu công nghiệp song sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như trước.

Theo quy luật, mỗi năm sẽ có đợt sốt đất nền vào đầu và cuối năm, song theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thị trường đất nền sẽ có những đợt tìm kiếm vào cuối năm khi những khó khăn vướng mắc liên quan tới pháp lý dần được tháo gỡ. Theo ông Đính, giá đất nền ở thời điểm hiện tại đã được điều chỉnh sát với giá trị thực đã tạo cơ hội cho cả nhà đầu tư và người mua.