So sánh chung cư và nhà mặt đất - ưu và nhược điểm của 2 loại hình bất động sản

Ưu và nhược điểm nếu mua căn hộ chung cư

Ưu điểm của căn hộ chung cư 

- Sở hữu vị trí trung tâm thành phố với nhiều tiện ích như trường học, bệnh viện, khu vui chơi – giải trí, siêu thị,…

- Diện tích căn hộ đa dạng: Bạn có thể sử dụng căn hộ có diện tích từ 50 – 100m2 tùy vào từng dự án trong mức giá 2 tỷ.

- An ninh đảm  bảo 24/7 với đội ngũ bảo vệ và camera giám sát.

- Cả gia đình sinh hoạt trên cùng một mặt sàn thuận tiện và phù hợp cho những nhà có trẻ nhỏ, người già.

- Có nhiều dịch vụ mua chung cư trả góp giúp bạn có thể tùy ý lựa chọn cho phù hợp nếu chưa muốn đổ toàn bộ 2 tỷ để mua nhà.

- Phần lớn chung cư sau khi mua đều có thể vào ở căn hộ ngay.

- Không lo vấn đề gửi xe ở đâu

Nhược điểm của căn hộ chung cư

- Diện tích nhà bị giới hạn nên có thể gây bất tiện nếu gia đình quá đông người

- Căn hộ chung cư dễ xuống cấp hơn nhà mặt đất, cũng khó sửa chữa hơn vì phải xin phép ban quản lý

- Hạn chế về quyền sở hữu: Có thể au một khoảng thời gian hoặc thậm chí là vài năm bạn mới nhận sổ hồng vì lỗi của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, bạn có thể bị giới hạn về thời gian sinh hoạt. 

- Không được riêng tư và khả năng cách âm chung cư không quá tốt.

- Phải đóng thêm phí quản lý chung cư mỗi tháng.

- Gặp rủi ro nếu chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng hạn.

Ưu và nhược điểm nếu mua nhà mặt đất

Ưu điểm nếu mua nhà mặt đất

- Có quyền sở hữu mảnh đất, sở hữu sổ đỏ nhanh chóng mà không phụ thuộc vào chủ đầu tư.

- Giờ giấc thoải mái và người sử dụng được riêng tư sinh hoạt.

- Có hội mua nhà đất sinh lời cao: Đa số nhà đất đều khá giữ giá, thậm chí là có thể sinh lời tùy thời điểm, ngoại trừ nhà đất của bạn nằm trong diện giải tỏa.

- Tự do sửa chữa, xây dựng, trang trí nội ngoại thất.

Nhược điểm nếu mua nhà mặt đất 

- Vì nhà mặt đất rất đắt đỏ, nên có thể bạn chỉ mua được nhà ở khu vực ngoại ô và nếu gần trung tâm thường nằm trong ngõ, khá bất tiện khi đi lại, gửi xe ô tô...

- An ninh khi mua nhà đất không được đảm bảo như ở chung cư, dễ xảy ra trộm cắp; ngoài ra còn có những khu vực tình hình dân cư khá phức tạp.

Vậy nên mua nhà mặt đất hay căn hộ chung cư sẽ có lợi hơn?

Việc quyết định mua nhà mặt đất hay chung cư còn phụ thuộc vào nhu cầu của bạn:

- Nếu bạn và gia đình có nhu cầu hưởng thụ nhiều tiện ích một cách thuận tiện thì chọn chung cư, khi đó gia đình bạn có thể tận hưởng đầy đủ những tiện ích chất lượng cao dành riêng cho cư dân. Hơn nữa, giá căn hộ chung cư thường "mềm" hơn nhà mặt đất nhiều nên bạn có thể mua căn hộ ở trung tâm, vì thế xung quanh sẽ có nhiều trường học, bệnh viện, siêu thị, nhà hàng, khu vui chơi,…

- Nếu muốn mua nhà đất đầu tư sinh lời hoặc thích sự riêng tư thì mua nhà đất là lựa chọn lý tưởng. Bởi nhà đất thường có khả năng sinh lời cao. Nếu có thể, bạn hãy nhờ những người có kinh nghiệm hoặc bên thứ 3 như môi giới để hỗ trợ tìm kiếm vị trí đất tiềm năng để đầu tư để có thể tăng giá nhà đất trong khoảng thời gian tới. 

- Việc đầu tư xây nhà là việc hệ trọng với tất cả mọi người, vì vậy, khi quyết định đầu tư, trước tiên hãy chú ý tiêu chí bảo toàn vốn trước rồi mới đến biên lợi nhuận. Bạn cần tự đặt ra một ngưỡng chịu đựng của riêng mình về mức độ chấp nhận rủi ro là bao nhiêu, từ đó xác định được kỳ vọng biên lợi nhuận ở mức độ nào và đưa ra chọn lựa phù hợp với khẩu vị của mình: Căn hộ chung cư hay nhà đất thổ cư.

Một số điều cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư và nhà mặt đất

Đối với nhà mặt đất

Thông tin thị trường đất nền thường bị lực lượng "cò" thổi giá rằng có hạ tầng, ông lớn đầu tư... để làm giá ảo, thị trường bán tranh giành mang màu sắc FOMO (tâm lý sợ bị bỏ rơi vì không bắt kịp xu hướng). Nhà đầu tư đất nền thường chịu sức ép của môi giới rất cao dễ dẫn đến thiếu kiểm tra pháp lý và giá cả trước khi quyết định.

Pháp lý phân lô bị hạn chế tại nhiều tỉnh thành, các chủ đầu tư thường hay bán trên bản vẽ chưa công nhận 1/500, thậm chí còn lừa trên hợp đồng với thuật ngữ "đồng ý mua 1 phần thửa đất của dự án" khiến người mua vướng bẫy mua sổ chung và không thể tách như lúc tư vấn.

Giá đất nền thường bị định nghĩa theo tương lai (nghĩa là giá đất cộng giá của bức tranh tương lai) nên ít khi nào người mua nhà mua đúng giá thị trường. Thực tế sau khi nhận nền sẽ chờ rất lâu cho đến hạ tầng như lời hứa. Giải pháp dự phòng rủi ro khi đầu tư đất nền là luôn mua đất có sổ, trên sổ ghi đúng loại đất mà mình muốn mua. Bạn cũng cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, luôn kiểm tra giá đất dân khu vực lân cận để tránh mua hớ do chiêu trò của chủ đầu tư.

Đối với căn hộ chung cư

Mua căn hộ chung cư đã cấp sổ vẫn có thể gặp những rủi ro. Đó là rất ít dự án đã có sổ nên phải chờ khá lâu mới có nguồn mua. Khi muốn bán cũng khó hơn bán đất vì cần chờ người có cùng sở thích, nhu cầu thật và có tài chính tương đối để mua. Bạn phải kiểm tra xem đội quản lý tòa nhà và các vấn đề an ninh, an toàn có ổn không?

Ngoài ra, chung cư mau xuống cấp, lỗi mốt, giá chung cư tăng chậm và pháp lý các tòa nhà có khả năng lớn là sở hữu 50 năm cho dù hiện nay là lâu dài cũng có thể là mối lo tiềm ẩn.

Nếu bạn mua những dự án đang xây dựng còn gọi là "nhà hình thành trong tương lai", rủi ro có thể nhiều hơn mua chung cư đã xây vì suất đầu tư phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư có thực hiện dự án về đích hay không? Pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng vì rất nhiều dự án chưa có quy hoạch 1/500, chưa đủ pháp lý để mở bán...

Bạn cũng cần cân nhắc thêm các yếu tố: Căn hộ xây đúng chất lượng như nhà mẫu không, mức độ xuống cấp ra sao, có nhiều sản phẩm mới cùng dự án không vì nếu rổ hàng quá dày, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản, khó ra hàng. Bên cạnh đó, sai diện tích, sai thiết kế, lệch số tầng cũng dẫn đến rủi ro phong thủy xấu, vướng kiêng kỵ, bán không được giá.