Doanh nghiệp bất động sản nào đang nắm lượng hàng tồn kho nhiều nhất?

Tồn kho bất động sản tăng mạnh

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2023 lượng giao dịch nhà đất cũng có dấu hiệu tích cực hơn so với 2 quý trước. Theo đó, loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.723 giao dịch thành công, đất nền có 91.277 giao dịch thành công.

Qua số liệu tổng hợp, đất nền có lượng giao dịch thành công tăng hơn 135,72% so với quý II/2023. Còn giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III cũng bằng với quý trước. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản vẫn cao, vào khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó có 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 nền đất.

Theo Bộ Xây dựng, chung cư ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do nguồn cung bất động sản này phục vụ nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Trong khi đó, loại hình đất nền, nhà riêng lẻ, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư dù tích cực hơn so với các quý trước, nhưng tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện. Giá bán biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương không còn giảm sâu nhưng chưa phục hồi. Một số khu vực xa trung tâm, giao dịch nhà đất vẫn chậm và đà giảm giá mạnh hơn các thành phố lớn.

Mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án  bất động sản phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Đáng chú ý, báo cáo mới đây của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) dựa trên phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp (thuộc 10 ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, doanh thu các ngành đều giảm. Nghiêm trọng nhất là hai ngành bất động sản và xây dựng.

Theo Báo cáo này, đến hết quý II/2023, tình hình giao dịch nhà đất vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu (là thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi doanh nghiệp bán hàng) và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Cụ thể, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt là có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng.

Doanh nghiệp địa ốc nào nắm giữ lượng hàng tồn kho nhiều nhất?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, thanh khoản kém, nhiều doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra hàng đến khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp tiếp tục tăng.

Trong đó, 10 doanh nghiệp địa ốc đang nắm giữ lượng hàng tồn kho nhiều nhất (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) gồm Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai và DIC Corp tồn kho hơn 301.000 tỷ đồng (hơn 12 tỷ USD), tính đến ngày 30/9/2023, tăng 7% so với cuối năm 2022 và tăng gần 32% so với cuối năm 2021.

Đứng đầu danh sách tiếp tục là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với giá trị hàng tồn kho gần 138.000 tỷ đồng (chiếm 55% tổng giá trị tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng với 127.000 tỷ đồng và bất động sản đã hoàn thành gần 11.000 tỷ đồng.

Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay hơn 57.000 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 4.490 tỷ đồng (năm 2022 là 6.106 tỷ đồng).

Tồn kho CTCP Vinhomes (Mã: VHM) thấp hơn Novaland với 55.104 tỷ đồng (giảm 15% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản đang xây dựng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án Khu đô thị (KĐT) sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Chiếm tới 73% tổng tài sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) là hàng tồn kho với 17.153 tỷ đồng (tăng 38% so với cuối năm ngoái), toàn bộ là bất động sản xây dựng ở dang tập trung chủ yếu ở ba dự án: Khang Phú- Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.932 tỷ) và dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.369 tỷ), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (2.870 tỷ).

Chi phí lãi vay trong kỳ đã được vốn hóa là hơn 487 tỷ đồng (năm 2022 gần 553 tỷ đồng). Các chi phí này liên quan đến các khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển các dự án.

Trong khi đó, tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) có tới 60% là hàng tồn kho với hơn 16.800 tỷ đồng, tăng 13% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại dự án Izumi (hơn 9.037 tỷ), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ), Akari (1.047tỷ), dự án Cần Thơ (911 tỷ),…

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cuối tháng 9 là hàng tồn kho với hơn 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (10.745 tỷ), bất động sản thành phẩm gần 3.141 tỷ (tăng 96%). Doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về danh mục.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận hơn 12.158 tỷ đồng tồn kho (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái), chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án: The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ); Bình Dương Tower (2.378 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Thuộc nhóm có tồn kho dưới 10.000 tỷ có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) với hơn 6.277 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án đang kinh doanh dở dang như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.018 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.341 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (916 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (590 tỷ)… Riêng dự án Nam Vĩnh Yên của doanh nghiệp thời gian gần đây đang có tiến triển tích cực về mặt pháp lý,

Cũng khoản mục này tại CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) là 7.001 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang đang xây dựng, doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết nhưng nhiều khả năng trong này có dự án Phước Kiển Nhà Bè.

Ngoài ra, hai ông lớn bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho lớn. Con số này tại Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) gần 22.166 tỷ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng 6% so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án, không được thuyết minh chi tiết.

Tồn tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) là 12.258 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (8.098 tỷ), Khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung (1.139 tỷ), Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (hơn 618 tỷ), Khu NOXH thị trấn Nếnh (610 tỷ)…