Thời của sản phẩm bất động sản ‘an toàn’

Thị trường dần hồi phục

Theo số liệu mới nhất từ bộ phận nghiên cứu thị trường của DKRA Group, trong quý III, phân khúc chung cư tại thị trường bất động sản phía Nam có 17 dự án mở bán, trong đó chỉ có 1 dự án mới mở bán còn lại 16 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Với tổng số sản phẩm đạt hơn 4.542 căn.

Tỉ lệ tiêu thị đạt 72%, tương đương 3.270 căn hộ mới. Trong đó, TP.HCM chiếm 87,5% tổng số căn hộ mở bán mới. Bình Dương đạt 7,2%, Bà Rịa – Vũng Tàu đạt 3,1%...

Điểm đặc biệt của thị trường quý III đó là thị trường đã bắt đầu hồi phục, cao hơn so với quý IV/2022, vượt đỉnh quý I và II năm 2023. Cụ thể, nguồn cung mới quý III gấp 2,5 ần so với quý II, trong đó, tính riêng tại TP.HCM đã chiếm gần 90% nguồn cung mở bán mới toàn thị trường.

Đặc biệt, giá bán không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường phục hồi với giá bán tăng nhẹ từ 1 – 3% so với quý II. Thời gian mở bán các dự án trong quý bình quân kéo dài 3 tới 5 tháng chứ không còn 1 tới 2 tháng như trước đây. Cách chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán cũng được các chủ đầu tư đưa ra áp dụng.

Ghi nhận thực tế từ phóng viên, các giao dịch trở lại tăng trưởng không chỉ đến từ các dự án mở bán mới mà còn đến từ các dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng trước đó. Cụ thể, tại các phòng giao dịch công chứng tại TP.HCM, Bình Dương… báo cáo từ các phòng giao dịch này cho thấy tỉ lệ công chứng mua bán bất động sản đã tăng mạnh.

Đơn cử như phòng giao dịch công chứng Á Châu tại quận 3, báo cáo từ phòng giao dịch này trong tháng 9 chung bình ngày có khoảng trên 10 giao dịch công chứng mua bán bất động sản, thay vì chỉ một vài giao dịch như những tháng 3, 4, 5 trước đây.

Ngoài ra, các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh Land, Nam Group… cũng bắt đầu chương trình tuyển dụng nhân sự kinh doanh số lượng lớn để mở bán các dự án của mình tại Bình Thuận, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trao đổi với phóng viên Nhadautu.vn, đại diện Tập đoàn Novaland cho biết doanh nghiệp này sau thời gian ngừng triển khai bán hàng, tái cấu trúc doanh nghiệp thì nay đã trở lại triển khai tuyển dụng khoảng hơn 1.000 nhân viên môi giới, bên cạnh đó là tìm kiếm các đối tác bán hàng cho các dự án của mình. Trong điểm là dự án chung cư tại TP.HCM.

Sản phẩm "an toàn" lên ngôi

Dù thị trường hồi phục khi lượng hàng mới được mở bán tăng trưởng mạnh, tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường sẽ có sự thanh lọc mới từ những nhu cầu của khách hàng. Trong đó, khách hàng sẽ lựa chọn các dự án "an toàn" để mua.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng Tập đoàn Trần Anh Group cho biết, trước đây, khi thị trường nóng sốt, các dự án mới mở bán theo dạng hình thành trong tương lai sẽ được khách hàng săn đón để mua. Lý do khách hàng chọn lựa các dự án này đến từ việc biên độ sinh lời cao dù dự án chưa đầy đủ pháp lý cũng như chưa được xây dựng.

Tuy nhiên, hiện nay dòng sản phẩm này sau thời gian phát triển đã cho thấy nhiều rủi ro đến với khách hàng như việc chủ đầu tư thu tiền của khách hàng nhưng dự án nhiều năm không xây dựng, hoặc những dự án này thời gian qua biên độ sinh lời không cao, khó giao dịch, chủ đầu tư gặp khó về tài chính nên chậm triển khai…

"Chính những yếu tố này đã tạo ra một tâm lý e ngại đầu tư cũng như mua nhà để ở của người dân tại các dự án hình thành trong tương lai diễn ra. Và khi tâm lý ngại đầu tư vào sản phẩm chưa xây dựng này đã tạo ra một làn sóng mới cho khách hàng đó là làn sóng đầu tư vào các dự án đã xây dựng và chuẩn bị bàn giao nhà", ông Thiện nói.

Ông Phùng Quang Hải, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Khải Hoàn Land cho biết, từ đầu tháng 8 tới nay, ghi nhận từ doanh nghiệp cho thấy khách hàng lựa chọn mua các sản phẩm tại các dự án đang xây dựng là rất lớn, trong khi trước đây, khách hàng thường lựa chọn các dự án chưa xây dựng để mua.

"Lựa chọn của khách hàng hiện nay không còn là thị trường bất động sản TP.HCM, vì hiện nay thị trường này giá đang rất cao, biên độ sinh lời không đạt được như kỳ vọng của khách hàng, cộng thêm vào đó là việc giao dịch thoát hàng thấp. Và lựa chọn của khách hàng là tới những thị trường vùng phụ cận giáp TP.HCM, mức giá vừa phải, chính sách bán hàng tốt tới từ các chủ đầu tư, biên độ sinh lời cũng như giao dịch bán thứ cấp luôn đạt cao và nhu cầu của khách hàng lớn", ông Hải cho biết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay các giao dịch tại khu vực phụ cận với TP.HCM như TP. Dĩ An (Bình Dương), TP. Biên Hoà (Đồng Nai) đang được các doanh nghiệp bất động sản chú ý nhiều nhất.

Trong đó, thị trường Dĩ An đang được giới phân tích đánh giá là thị trường có nhiều dự án triển khải mới nhất. Trong đó, chỉ từ quý II tới nay đã có tới 5 dự án mới mở bán tới từ các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM về triển khai.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Địa ốc Phú Đông Group cho biết, hiện doanh nghiệp bà đang triển khai bán dự án mang tên Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group. Dự án nằm ngay trục đường Phạm Văn Đồng, bên kia là TP. Thủ Đức, TP.HCM bên này dự án là TP Dĩ An tỉnh Bình Dương. Hiện dự án đang triển khai hoàn thiện để đầu quý II/2024 bàn giao dự án.

"Từ tháng 8 tới nay, các giao dịch tại dự án này đang tăng trưởng khá tốt, không chỉ các giao dịch mới mà ngay cả các giao dịch bán lại từ những khách hàng mua trước đó cũng đã tăng 10%. Trong khi trước đây, hiện tượng này không diễn ra nhiều bởi quanh dự án hiện có 3 dự án mới hình thành trong tương lai đang được các doanh nghiệp triển khai bán hàng", bà Thảo nói.

Cũng theo bà Thảo, việc khách hàng lựa chọn dự án sắp bàn giao không chỉ đến từ việc khách hàng thấy được sự án toàn, chất lượng sản phẩm mà còn tới từ chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Cụ thể là việc hiện này Phú Đông Group đã đưa ra chính sách thanh toán chỉ 10 triệu/tháng (mua nhà bằng lương). Cụ thể, dự án Phú Đông Sky Garden có mức giá từ 2,5-3 tỷ đồng/căn (tùy vị trí), người mua được ngân hàng hỗ cho vay 65% giá trị căn hộ trong thời gian 30 năm, được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cố định 6% trong vòng 24 tháng sau khi nhận nhà vào năm 2024.

Như vậy, theo như tính toán một căn hộ Phú Đông Sky Garden khoảng 3 tỷ đồng thì khách hàng khi mua được giải ngân 1.950 tỷ đông (65% giá trị căn hộ). Trong thời gian 2 năm, khách hàng cố định chỉ chi trả mức lãi suất 6%/năm, được ân hạn gốc 2 năm thì khách hàng sẽ chi trả lãi khoảng 9,7 triệu đồng/tháng. Trong đó, vốn tự có khoảng 30% giá trị căn hộ. Khi bàn giao nhà, người mua hoàn toàn có thể dùng số tiền cho thuê nhà để trả lãi ngân hàng. Sau 2 năm được hỗ trợ lãi suất, người mua có thể để ở hoặc bán đều khả thi.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho rằng chính sách hỗ trợ lãi suất cố định ở mức thấp tại những dự án căn hộ đang được chào bán trên thị trường hiện nay không hiếm. Tuy nhiên, chính sách ưu đãi lãi suất sau khi bàn giao nhà lại khá ít dự án nào có thể làm được. Mua nhà trong thời điểm này khách hàng sẽ được hưởng lợi rất lớn bởi chủ đầu tư đang có xu hướng cạnh tranh với nhau về chính sách bán hàng. Tuy nhiên, điều kiện hỗ trợ lãi suất và có thể khai thác cho thuê căn hộ sớm chỉ đúng đối với những dự án được bàn giao vào năm 2024.

Bàn về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023, ông Thắng tin tưởng sự hồi phục của thị trường vào thời điểm cuối năm 2023 và đầu năm 2024, tuy nhiên đó không hẳn là mẫu hình hồi phục "chữ V" như kỳ vọng mà sẽ là những bước đi lên vững chắc, tạo đà cho sự phát triển bền vững trong tương lai.

Cũng theo ông Thắng, thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo đó, khi những chỉ đạo gỡ vướng pháp lý phát huy tác dụng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng cũng như tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm,… sẽ góp phần mang đến những điểm sáng cho thị trường bất động sản như: Nguồn cung mới tăng, tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, NOXH phục vụ nhu cầu ở thực, đa dạng hơn về phân khúc giá, phân khúc sản phẩm, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua...