Doanh nghiệp bất động sản nên bán bớt dự án 'sạch' để có dòng tiền

Diễn biến của thị trường bất động sản gần đây

Từ giữa tháng 05/ 2022 đến nay, do nhiều nguyên nhân khách quan như chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tăng trưởng kinh tế giảm, dịch bệnh…, Bên cạnh đó là những nguyên nhân chủ quan do hàng loạt các chính sách thắt chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp..., cũng như các vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được tháo gỡ triệt để, dẫn đến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng.

Bên cạnh đó, lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với khả năng chống chịu của doanh nghiệp.

Áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi không bán được hàng, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng, không huy động được vốn từ trái phiếu..., khiến sức khỏe doanh nghiệp địa ốc ngày càng yếu. Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường mà kéo theo sự trì trệ của hàng loạt ngành nghề liên quan.

Dữ liệu khảo sát của VARs với các Hội viên là các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục đóng băng thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động tới hết quý 3/2023; và 43% doanh nghiệp trụ được hết năm nay... Khi đó, thị trường sẽ phải chứng kiến sự ra đi của hàng loạt doanh nghiệp đầu tư BĐS đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS và giới môi giới BĐS, gây nhiều hệ lụy đến cuộc sống an sinh xã hội. 

Tự cứu lấy mình

Có thể nói việc tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là câu chuyện đang được nói đến nhiều hiện nay, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chính sách giúp doanh nghiệp BĐS giãn, hoãn các khoản nợ. Có không ít doanh nghiệp chỉ cố gắng cầm cự, trong khi khả năng chi trả không đủ, đã tự đẩy mình vào bước đường cùng với đủ các khoản nợ “lãi mẹ đẻ lãi con”, tiền lãi còn gấp nhiều lần nợ gốc. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng các doanh nghiệp bất động sản trước hết phải tự cứu lấy mình. Để tự cứu mình, doanh nghiệp cần chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có, nghiên cứu giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện sản phẩm, hạ giá bán, cơ cấu lại vốn, cần thiết phải bán bớt công trình cho các nhà đầu tư khác. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án nếu không thể tiếp tục triển khai.

Các ngân hàng thương mại hiện nay chỉ hỗ trợ bằng cách giãn nợ nhằm giúp các doanh nghiệp bđs tranh thủ đẩy mạnh hoạt động, bán hàng thu được tiền. Đối với các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN, cải tạo chung cư cũ… thì ngân hàng có thể bổ sung tín dụng và có lãi suất hợp lý, có thể được cấp bù lãi suất 2% theo gói hỗ trợ 2 năm.

Cũng theo ông Đính, doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các nhà đầu tư, khách hàng hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án. Để sớm đạt thỏa thuận, doanh nghiệp BĐS cần giảm bớt kỳ vọng, sẵn sàng chấp nhận lỗ, “không thể khó khăn cũng đòi có lãi".

Chủ tịch VARs thông tin rằng hơn một năm nay, M&A BĐS ghi nhận sự tăng nhiệt dần. Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền M&A nhằm tìm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh. Nhiều nhà đầu tư sẵn dòng tiền lớn cũng đang tìm kiếm cơ hội, sẵn sàng rót vốn vào dự án tiềm năng.

Phải kể đến dòng vốn đầu tư nước ngoài đã, đang và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện. Đây là cơ hội để chủ đầu tư đang nắm giữ nhiều dự án "sạch" có thể bán dự án hoặc hợp tác tạo lợi ích cho cả 2 bên. Hay mang đến dòng tiền để tiếp tục các dự án khác, chống thất thoát, lãng phí tài nguyên đất, khôi phục hoạt động kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Đây là lối thoát giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh tình trạng chết chìm, giải thể.

Tuy nhiên, để dòng vốn ngoại tiếp đà chảy mạnh, trở thành  cú hích cho thị trường, cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài. Song song với đó, Nhà nước cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường.