Gánh nặng trái phiếu địa ốc vơi dần

Thị trường "hạ cánh mềm"

Sau làn sóng “bond run” (tháo chạy khỏi trái phiếu) từ “cơn địa chấn” Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát…, cùng với hệ thống giao dịch trái phiếu riêng lẻ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) chính thức đi vào hoạt động, thị trường trái phiếu bắt đầu có chuyển biến từ cuối quý III/2023.

Trước đó, việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP về giãn/hoãn thời gian thanh toán nợ trái phiếu và cho phép hoán đổi trái phiếu sang tài sản khác cùng thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản góp phần kéo nhà đầu tư dần trở lại với thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Hiện tại, không ít nhà đầu tư nhận thấy cơ hội và tiến hành giải ngân vào trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh lãi suất huy động giảm xuống mức thấp nhất nhiều năm trở lại đây, thể hiện qua giá trị phát hành trái phiếu tháng sau cao hơn tháng trước.

Số liệu thống kê của Bộ Tài chính cho biết, nếu như trong quý I/2023 không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào thì đến hết tháng 11/2023, lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đạt 220.000 tỷ đồng, chỉ giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2022. Riêng tháng 10 và 11, thị trường chứng kiến một số thương vụ phát hành thành công trái phiếu quy mô lớn của Capital Land (12.240 tỷ đồng), Tân Liên Phát Tân Cảng (2.000 tỷ đồng), Vinhomes (2.000 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (840 tỷ đồng), Nam Long (500 tỷ đồng)… Trước đó, tháng 8 và 9 cũng ghi nhận một loạt doanh nghiệp địa ốc thực hiện phát hành thành công trái phiếu với tổng vốn huy động hơn 22.000 tỷ đồng.

Diễn biến trên phần nào cho thấy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu “hạ cánh mềm” và hồi phục dần. Trong đó, quan trọng nhất là là doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư đã ý thức trách nhiệm hơn về kênh huy động vốn này. Các doanh nghiệp phát hành cũng hiểu rõ, Chính phủ rất kiên quyết trong xử lý sai phạm, thanh lọc thị trường nên cũng chủ động khắc phục và có phương án tái cấu trúc doanh nghiệp, nguồn vốn để lành mạnh hóa thị trường.

Theo thống kê mới nhất từ Công ty Chứng khoán Yuanta, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong quý IV/2023 vào khoảng 57.000 tỷ đồng (đã trừ các khoản mua lại), trong đó trái phiếu địa ốc chiếm khoảng 47%. Một báo cáo khác của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) đưa ra con số tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2023 là gần 75.000 tỷ đồng, trong đó 32% thuộc nhóm bất động sản. Tuy có sự chênh lệch giữa các số liệu công bố, nhưng nhìn chung mức độ “cảnh báo đỏ” dư nợ trái phiếu hiện đã giảm khá đáng kể so với hồi đầu năm.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt nhìn nhận, thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn trung - dài hạn quan trọng với doanh nghiệp, bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, nên cần điều tiết sao cho phát triển lành mạnh và các bên cùng có lợi. Dù còn nhiều khó khăn, song điều tích cực nhất lúc này là khách hàng và đối tác vẫn tin tưởng vào triển vọng phát triển của các doanh nghiệp như Phát Đạt.

Đây là điều giúp các thành viên thị trường cảm thấy nhẹ nhõm và đặt kỳ vọng nhiều hơn vào năm tới, cho dù áp lực trái phiếu đáo hạn năm 2024 là không nhỏ với hơn 297.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Kỳ vọng tích cực hơn trong năm 2024

Theo ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Phân tích FiinRatings, xét môi trường lãi suất cũng như nhu cầu vốn của doanh nghiệp và “khẩu vị rủi ro” của nhà đầu tư hiện nay, tốc độ hồi phục của thị trường diễn ra chậm và khó có sự bứt phá, song điều này là cần thiết bởi thị trường đang phát triển theo chiều sâu. Thực tế, lượng mua vào của các quỹ đầu tư trái phiếu đã trở về mức bình thường như trước đây.

Dẫu vậy, ông Khang đánh giá, trong năm 2024, áp lực trả nợ trái phiếu đối với nhóm ngành bất động sản là không nhỏ và với bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, Nghị định 08/2023 về trái phiếu của Chính phủ sẽ hết hiệu lực từ ngày 1/1/2024 và sẽ quay trở lại áp dụng Nghị định số 65/2022, nhưng thời gian qua, nhiều kiến nghị từ chuyên gia đã được gửi tới đề nghị rà soát lại Nghị định 08/2023 để xem xét một số quy định cần tiếp tục áp dụng theo nguyên tắc tạo thuận lợi cho thị trường phát triển trong năm 2024.

Ông Nguyễn Đức Chi - Thứ trưởng Bộ Tài chính cũng cho biết, cơ quan này đang xem xét khả năng tạo cơ chế phù hợp nhất với tình hình thực tế, đồng thời sẽ giao các đơn vị liên quan nghiên cứu, có quy định rõ ràng để đề xuất với Chính phủ hướng tới mục tiêu tiếp tục ổn định và phát triển thị trường trái phiếu sau khi Nghị định 08/2023 hết hiệu lực. Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng sẽ có những giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản để khôi phục thị trường, qua đó từng bước cải thiện nền tảng tài chính và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, Nghị định 08/2023 là quyết sách chưa có tiền lệ và mang lại hiệu quả cao, đặc biệt là cơ chế giãn, hoãn nợ trái phiếu và cho phép hoán đổi tiền - hàng (đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản). Do đó, việc quay lại thực hiện Nghị định 65 là cần thiết song cần có lộ trình phù hợp với thực tế, đồng thời cũng phải tính đến tương lai tăng trưởng sắp tới của thị trường trái phiếu.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, một trong những động lực được các thành viên thị trường kỳ vọng sẽ giúp áp lực trái phiếu bất động sản vơi bớt trong năm 2024 tới từ tăng trưởng GDP, nâng hạng thị trường chứng khoán… và thực tế là kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi. Theo đó, lạm phát được ổn định trở lại, vướng mắc pháp lý dự án tiếp tục được tháo gỡ, quy hoạch hoàn thiện hơn, phát huy hiệu quả chính sách…, từ đó các nhà đầu tư cũng sẵn sàng xuống tiền hơn.

Về phía doanh nghiệp, ngay trong dịp cận tết này, nhiều “ông lớn” như Vingroup, Masterise Homes, Novaland, Nam Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, Phú Long… đồng loạt “bung hàng” dự án với các chính sách hỗ trợ vốn và thanh toán linh hoạt. Đây là cơ hội tốt để người mua có thêm lựa chọn và ưu đãi, từ đó gỡ dần nút thắt dòng tiền cho doanh nghiệp.

Khảo sát mới đây được Batdongsan.com.vn thực hiện với gần 500 nhà môi giới cho thấy, có 40-42% người được hỏi nhận định nửa cuối năm 2024 mới là thời điểm phục hồi của phân khúc đất nền, nhà thấp tầng. Phân khúc căn hộ có chỉ báo tích cực hơn khi 42% cho rằng sẽ khởi sắc ngay trong 2 quý đầu năm 2024 và 30% nhận định điểm phục hồi vẫn sẽ rơi vào 2 quý cuối năm.

“Các chính sách điều hành kinh tế, tài chính - tiền tệ của Chính phủ đang tạo tâm lý hào hứng hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều trong năm 2024 với điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay”, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.