Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt: Tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ

Có thể thấy, thanh khoản thị trường trong nửa đầu năm 2023 vẫn duy trì ở mức thấp trước những khó khăn còn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ quý II/2022 đến hiện tại. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đánh giá thị trường bất động sản sẽ từng bước có những thay đổi đáng kể nếu các chính sách được ban hành theo hướng tiếp tục thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường như: Hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là những dự án đang xây dựng dở dang; cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi.

Trao đổi với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, ở quý II/2023, thị trường bất động sản đã có những điểm sáng tích cực, nhiều dự án ghi nhận tiếp tục mở bán mới hoặc tái mở bán sau thời gian dài im ắng. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất liên tiếp hạ nhiệt trong thời gian gần đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

Thị trường vẫn đang phải chịu nhiều thách thức

PV: Đi qua quý I/2023 và sắp hết quý II nhưng thị trường vẫn chưa thoát khỏi bức tranh ảm đạm. Bà có đánh giá gì về tình hình thị trường căn hộ chung cư hiện nay?

Bà Đặng Phương Hằng: Trước bối cảnh tình hình kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức thì phân khúc bất động sản căn hộ chung cư ở quý I/2023 nhìn chung vẫn giữ ổn định so với giai đoạn trước. Nguồn cung mới và giá chào bán vẫn đang có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ, và lượng giao dịch được dự đoán sẽ sớm quay lại khi các khó khăn chung của nền kinh tế được kiểm soát.

Tại hai thị trường trọng điểm phát triển bất động sản căn hộ là Hà Nội và TP.HCM thì nguồn cung mới, số lượng bán ra và giá bán đều có sự thay đổi rõ rệt trong quý I/2023 so với giai đoạn trước. Cụ thể:

Ở TP.HCM: Nguồn cung mới quý I/2023 tăng gấp đôi cùng kỳ năm 2022, giá bán sơ cấp tăng 10,2% cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, số lượng căn hộ bán ra giảm 23% so với cùng kỳ năm 2022, là quý đầu tiên trong vòng 10 năm trở lại đây số lượng căn hộ chào bán thành công tại TP.HCM chỉ đạt mức dưới 1.000 căn/quý.

Có thể thấy, nguồn cung căn hộ ở thị trường này vẫn đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ từ sau những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Sự xuất hiện của phân khúc căn hộ siêu sang và sự lớn mạnh của phân khúc căn hộ cao cấp cũng góp phần giúp đẩy giá bán sơ cấp tại thị trường này tăng rõ rệt trong những quý gần đây.

Trong khi đó, lượng giao dịch vẫn đang trên đà sụt giảm, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm các thay đổi trong kinh tế vĩ mô (điển hình là lãi suất vay mua nhà). Tuy nhiên, khi các khó khăn chung trong nền kinh tế được kiểm soát, tâm lý người mua thoải mái hơn thì lượng giao dịch sản phẩm căn hộ TP.HCM dự đoán vẫn sẽ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào tăng trưởng từ các yếu tố khách quan khác như: Tăng dân số, mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng...

Ở Hà Nội: Nguồn cung mới ổn định, gần tương đương với nguồn cung mới năm 2022 và thấp hơn 15 - 20% so với năm 2021. Giá bán vẫn được duy trì ngang mức của giai đoạn trước và lượng giao dịch tính đến cuối năm 2023 được kỳ vọng sẽ bắt kịp nguồn cung mới trong năm.

PV: Chúng ta cũng nhận thấy trong bối cảnh thị trường giảm tốc, nhiều dự án sơ cấp được chủ đầu tư đưa ra chiết khấu lớn và thị trường thứ cấp thì xuất hiện nhiều nhà đầu tư “cắt lỗ”. Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là liệu thị trường đã chạm đáy hay chưa, thưa bà?

Bà Đặng Phương Hằng: Các dự án ghi nhận chiết khấu lớn hoặc cắt lỗ là những dự án khá cá biệt, đa số xảy ra ở các chủ đầu tư cần tiền mặt nhanh chóng để giải quyết gánh nặng tài chính trong ngắn hạn hoặc dự án có nguồn cung quá lớn, thị trường thứ cấp yếu. Mức cắt lỗ đa số vào khoảng 10% hoặc ít hơn giá trung bình của dự án. Tuy nhiên nếu nhìn vào tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản trong những năm qua, mức giảm giá này trên thị trường thứ cấp thật ra chỉ là nhà đầu tư đang chấp nhận một biên lợi nhuận thấp hơn chứ không phải là họ đang chịu lỗ.

Nhìn rộng ra, thị trường bất động sản đang phải chịu nhiều thách thức từ các vấn đề pháp lý và chính sách vĩ mô. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ cải thiện trong năm sau với các thay đổi lớn về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và khi mặt bằng lãi suất được cải thiện.

Giống như các lĩnh vực khác, phụ thuộc vào chiến lược của từng nhà đầu tư thì nhà đầu tư bất động sản có mong muốn bắt đáy trong giai đoạn này cần cân nhắc kỹ giữ yếu tố rủi ro do sự biến động kinh tế vĩ mô và chính sách, cân bằng cùng với tiềm năng lợi nhuận trước khi đưa ra quyết định. Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn này sẽ là khá nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến quyết định và hiệu quả đầu tư.

PV: Bà có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư trong thời điểm hiện tại và cho đến cuối năm?

Bà Đặng Phương Hằng: Với tình hình thị trường hiện nay, nhà đầu tư cần xác định tâm thế đầu tư dài hơi. Ở quý II/2023, dù thị trường bất động sản đã có những điểm sáng tích cực về giao dịch, nhiều dự án ghi nhận tiếp tục mở bán mới hoặc tái mở bán sau thời gian dài im ắng, nhưng nhà đầu tư vẫn nên xác định tâm thế đầu tư dài hạn để có thể trụ vững qua thời kỳ khó khăn này, cũng như mang lại hiệu quả cao cho mối đầu tư.

Chuyển biến tích cực từ thực thi chính sách

PV: Đã có nhiều chính sách mới được ban hành kịp thời nhưng những chuyển biến trên thực tế thì chưa thật sự rõ ràng. Có thể thấy, các doanh nghiệp, thị trường đang trông chờ vào việc thực thi chính sách? Bà có nhận định như thế nào về vấn đề này trong thời gian tới?

Bà Đặng Phương Hằng: Thực tế cho thấy việc thực thi các chính sách, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung đã và đang được tiến hành ở nhiều khía cạnh.

Từ cuối quý I/2023 đến thời điểm hiện tại, chúng ta đã liên tục có các đợt gỡ khó về pháp lý dự án cho hơn 100 doanh nghiệp bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Đồng Nai. Cùng với việc pháp lý vẫn luôn là rào cản lớn nhất cho các doanh nghiệp bất động sản khi muốn phát triển dự án thì động thái gỡ khó và cấp giấy phép để đưa các dự án nhà ở nhanh chóng trở lại thị trường đã cho thấy nỗ lực rất lớn về thực thi các hỗ trợ của Nhà nước cho thị trường bất động sản.

Đồng thời, trong thời gian gần đây, tiến độ xây dựng và hoàn thiện các công trình hạ tầng trọng điểm vẫn là mối quan tâm lớn cho cả khối cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà. Chẳng hạn như đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng và đền bù cho dân cư khu vực Vành đai 3 (TP.HCM), đẩy nhanh tiến độ tuyến Metro 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dự kiến hoàn thiện và đi vào hoạt động cuối quý IV/2023, tăng tốc hoàn thiện xây dựng sân bay Long Thành (Đồng Nai). Thời điểm trước lễ 30/4 - 1/5, dự án Vành đai TP. Tân An (Long An) và dự án cao tốc TP.HCM - Phan Thiết (TP.HCM - Bình Thuận) cũng đã tổ chức thông xe kịp trước lễ. Việc đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng là trợ lực rất lớn cho việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản các khu vực lân cận.

Bước sang tháng 5/2023, 4 ngân hàng thuộc khối ngân hàng Nhà nước tiếp tục thông báo hạ lãi suất huy động, trung bình giảm khoảng 0,2 - 0,3% cho hầu hết các thời hạn gửi khác nhau. Điều này cho thấy có độ trễ nhất định để các ngân hàng giảm lãi suất theo thông báo giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 3/4 trước đó. Vì vậy, theo sau tình hình lãi suất huy động liên tục giảm trong thời gian gần đây, nhiều khả năng lãi suất cho vay mua nhà đến cuối năm 2023 cũng sẽ khả quan hơn thời điểm hiện tại.

PV: Có thể thấy, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi “vũng lầy” và doanh nghiệp bất động sản vẫn khó chồng khó. Vậy bà có nhận định thế nào về bức tranh thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023?

Bà Đặng Phương Hằng: Từ đầu năm 2023 đến thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ chung cư TP.HCM có sự cải thiện về nguồn cung mới với gần 2.900 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm 2022 và tăng 1,2 lần so với quý IV2022. Giá bán căn hộ trung bình trong quý I/2023 tăng 2% so với quý trước và tăng 10,2% so với cùng kỳ năm 2022, nằm ở mức trên 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sự chênh lệch giá bán sơ cấp trong quý này gần như chỉ phụ thuộc vào sự tăng giá từ một nguồn cung mới trong quý - Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, nay thuộc TP. Thủ Đức).

Số lượng căn hộ bán được trong quý I/2023 chỉ khoảng 960 căn, giảm 17% so với quý IV/2022, trong đó tỷ lệ bán của các dự án mới chỉ đạt khoảng 28%, giảm 22% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý đầu tiên trong vòng 10 năm gần đây số lượng căn hộ chào bán thành công chỉ đạt mức dưới 1.000 căn/quý.

Thời điểm quý I năm nay trùng với hai đợt Tết (dương lịch và âm lịch) kéo dài khiến cho các chủ đầu tư chỉ có thể mở bán ở thời điểm khá muộn của quý là khoảng giữa tháng 3, do đó thời gian bán hàng chưa đủ dài để phản ánh chính xác sức hấp thụ của thị trường. Các yếu tố kinh tế vĩ mô khác trong 3 tháng đầu tiên của năm 2023 như: Lãi suất vay mua nhà ở mức cao - trên 12%/năm ghi nhân tại nhiều ngân hàng trong quý I/2023, thu nhập bình quân đầu người ở TP.HCM giảm từ 11 triệu đồng/người/tháng trong năm 2022 xuống 9,1 triệu đồng/người/tháng trong quý I/2023 (theo Sở Lao động, Thương binh và Xã hội TP.HCM)… cũng góp phần gia tăng tâm lý e ngại, chần chừ quyết định mua nhà của người mua ở TP.HCM.

Trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2023, hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản căn hộ ở TP.HCM có khả năng tiếp tục đà tăng trưởng về giá bán sơ cấp như trong quý I/2023, phần lớn do nguồn cung mới đến cuối năm vẫn còn khan hiếm. Tuy nhiên điều này còn phụ thuộc vào sự vận động chung của thị trường, tiến độ cấp phép cho dự án trong phạm vi thành phố, việc thực thi các gói hỗ trợ (chẳng hạn như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được ban hành dành riêng cho loại hình sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ), và tình hình kinh tế vĩ mô của thành phố. Đến cuối năm 2023, thị trường căn hộ TP.HCM kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung các sản phẩm nhà ở thuộc nhóm nhà ở xã hội bên cạnh các sản phẩm nhà ở thương mại với số lượng sản phẩm vẫn trong ngưỡng hạn chế.

Mặt khác, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội tính đến cuối năm 2023 trước bối cảnh tình hình kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15 - 20% so với năm 2021. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị.

Trong giai đoạn từ đây đến cuối năm 2023, giá bán sơ cấp cho căn hộ ở thị trường Hà Nội dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng gần 50 triệu đồng/m2. Xuyên suốt năm 2023, doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, trong khi nguồn cầu chủ đạo sẽ đến từ người mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

PV: Trân trọng cảm ơn bà!