Nghị định 35 vẫn bỏ ngỏ câu chuyện “quỹ đất 20%“

Nghị định 35 sửa đổi nhiều nội dung cơ bản, đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án cho doanh nghiệp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ách tắc ở nhiều khâu, trong đó có khâu lập quy hoạch, phê duyệt dự án bất động sản, Nghị định 35/2023/NĐ-CP ra đời đã tháo gỡ được một số nút thắt, nhưng vẫn còn những điểm phải điều chỉnh.

Liên quan đến các dự án bất động sản, trao đổi với Reatimes, ông Trần Đại Nghĩa, Founder - CEO Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FIIVN, chuyên gia Chính sách pháp lý dự án đầu tư, cho biết, Nghị định 35/2023/NĐ-CP có một số điểm mới giúp đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch dự án.

Cụ thể, Nghị định 35 quy định dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha đối với xây dựng chung cư hoặc nhỏ hơn 10 ha đối với đa phần các dự án còn lại thì chỉ cần lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình tự theo hướng dẫn của Nghị định này. Đồng thời, quy định dự án cải tạo chung cư cũ dưới 2 ha chỉ cần lập tổng mặt bằng, sau đó cập nhật vào quy hoạch cấp trên. Điều này giảm thời gian thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ, có cơ sở điều chỉnh kế hoạch cấp trên.

Nghị định 35 cũng xác định “Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thì được xác định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này xác định rõ và thống nhất khái niệm thế nào là chủ đầu tư, thế nào là nhà đầu tư theo các Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở”, ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, theo Nghị định 35, dự án gồm nhiều công trình với nhiều loại và cấp khác nhau, thẩm quyền thẩm định được xác định theo chuyên ngành quản lý của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính. Nếu các công trình chính có cùng một cấp, các chủ đầu tư có quyền lựa chọn. Quy định này giúp đẩy nhanh tiến độ thẩm định dự án và tăng tự chủ cho chủ đầu tư.

Nghị định 35 cũng xác định rõ thẩm quyền thẩm định các dự án cấp I, làm xong giai đoạn 1 đến giai đoạn 2 chỉ có công trình cấp II được chuyển thẩm quyền về tỉnh; khi quy định dự án gồm nhiều giai đoạn khác nhau thì việc thẩm định dựa trên quy mô từng giai đoạn và công trình trong giai đoạn.

Đồng thời, phân rõ trách nhiệm cấp phép. Nếu dự án có nhiều cấp và công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp phép theo cấp cao nhất. Nếu sửa chữa làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo.

Cuối cùng, UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền khi phù hợp với các quy định pháp luật liên quan. Nghĩa là, việc phân lô chuyển thẩm quyền về địa phương và không cần xin phép Bộ Xây dựng.

Tiếp tục vướng mắc quỹ đất 20%

Bên cạnh những điểm tích cực, các chuyên gia đánh giá, Nghị định 35 vẫn còn sự bó buộc, nhất là trong vấn đề xác định quỹ đất 20% dành cho xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) trong dự án thương mại, và quỹ đất xây dựng thương mại trong dự án NƠXH.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, Nghị quyết 35 đã tháo gỡ được một số vấn đề cho thị trường bất động sản, nhưng vẫn chưa thể toàn diện.

Cụ thể, Nghị định 35 vẫn quy định những dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt, loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II, loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết… để xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, bỏ khoản 2 Điều 5 Nghị định 100: quy định các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nhỏ, có quy mô dưới 2ha tại đô thị loại đặc biệt, loại I; dưới 5ha tại đô thị loại II, loại III, không phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội.

“Vướng mắc quỹ đất 20% đã có từ lâu nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để. Quy định chưa rõ ràng như vậy thì cán bộ thực thi rất khó lựa chọn tuân thủ theo cách nào, các dự án sẽ tiếp tục ách tắc”, ông Điệp nhấn mạnh, đồng thời chỉ rõ động lực thúc đẩy doanh nghiệp phát triển NƠXH chưa được quan tâm nhiều. Không chỉ biên độ lợi nhuận chỉ 10% thiếu hấp dẫn mà quy trình thủ tục quá dài khiến doanh nghiệp rất khó tham gia phát triển.

“Chỉ riêng việc định giá để doanh nghiệp bán cũng mất 1, 2 năm, chưa nói đến việc chỉ định thầu cũng mất thời gian dài, cho nên có những dự án kéo dài thủ tục 3 - 5 năm, thậm chí 9 - 10 năm chưa xong. Rõ ràng nguồn cung nhà ở xã hội của chúng ta đang hạn chế, thì phải nhìn lại xem cách làm đã ổn chưa, nếu chưa thì cần có những mô hình mới. Về mặt chính sách vĩ mô cần có những nghiên cứu sâu rộng hơn. Tôi nghĩ cần nhất là cơ chế thông thoáng để doanh nghiệp chủ động trong đầu tư kinh doanh và có chiến lược phát triển lâu dài. Chúng ta có thể học hỏi những chính sách các nước khác đã thực hiện”, ông Điệp nói.

Còn theo ông Trần Đại Nghĩa, trước đây khi làm dự án nhà ở thương mại, nếu theo Nghị định 100//2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, doanh nghiệp sẽ phải trích ra 20% diện tích đất ở để làm NƠXH. Nếu làm ở đô thị loại I dưới 5 ha hoặc 2 ha nếu xây dựng chung cư thì sẽ vướng mắc ở khu nội đô TP. HCM và Hà Nội.

“Vì với diện tích chỉ vài ha, thì 20% quỹ đất trích ra từ các dự án này rất nhỏ và không đủ làm NƠXH. Do đó, nhiều doanh nghiệp đề xuất thực hiện nghĩa vụ này ở vị trí khác nhưng chưa được chấp nhận và ách tắc này vẫn đang cản trở doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, Nghị định 35 đề xuất sửa vấn đề này, nhưng chưa cặn kẽ, vì cơ quan soạn thảo cho rằng chính quyền địa phương sẽ tự quyết định, tùy thuộc vào điều kiện thực tế.

Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương đang cẩn trọng hơn khi thực hiện các thủ tục phê duyệt, nên cũng khó để thông qua việc chuyển quyền thực hiện nghĩa vụ NƠXH”, ông Nghĩa nhận định.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến 20% quỹ đất làm nhà ở thương mại trong dự án NƠXH. Nghị định 100 quy định khi làm NƠXH, chủ dự án được phép trích ra 20% để làm nhà ở thương mại, bù đắp cho chi phí cũ, nhưng Nghị định 35 đã bỏ quy định này.

“Lý do là Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất đã có một số điều chỉnh. Khi xây dựng khu đô thị, đã có tính toán đến việc xây dựng NƠXH, và đặt ra vấn đề có sẵn các tiện ích xung quanh. Và Nhà nước đã xác định rõ nghĩa vụ làm NƠXH trong quy hoạch, thành ra nhà đầu tư không bắt buộc phải trích ra quỹ đất. Do đó, các doanh nghiệp làm NƠXH cũng rất khó khăn khi không cân đối được tài chính”, ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, ông Trần Đại Nghĩa cũng cho rằng, Nghị định 35 chỉ có ý nghĩa tháo gỡ cho những dự án đã làm trước đây. Còn khi có Luật Nhà ở (sửa đổi) mới, vấn đề này sẽ có cách thức giải quyết khác: “Nghị định 35 được ban hành để tháo gỡ cho doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển giao, chờ Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua vào tháng 10/2023. Theo nguyên tắc, các Luật và Nghị định, Thông tư cũ sẽ vô hiệu, Nghị định mới thay thế Nghị định 35 sẽ thông qua và có hiệu lực dự kiến vào ngày 1/7/2024.

Riêng TP.HCM, ngày 24/6 vừa qua, Quốc hội đã thông qua cơ chế chính sách phát triển đặc thù. Trong đó, TP.HCM được quyền quyết định việc thực hiện nghĩa vụ trích 20% quỹ đất NƠXH ở một vị trí khác. Nếu thí điểm thành công, mô hình ở TP.HCM sẽ được nhân rộng ra các địa phương khác và rất có thể, vấn đề này sẽ được quy định lại trong Luật Nhà ở 2023”.