Khi nào thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi?

Khó khăn 'bủa vây' thị trường

Tiếp tục làn sóng thoái lui khỏi thị trường trước cơn khủng hoảng kéo dài, số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê (Bộ KH&ĐT) trong 5 tháng đầu năm 2023 số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi số doanh nghiệp giải thể lại tăng 30,4%.

Riêng trong năm 2022, nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường chỉ bằng 20% so với năm 2018 (thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19) và từ đầu năm đến nay nguồn cung tiếp tục giảm sút mạnh, chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Số liệu khác từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, nguồn cung giảm sút kéo theo mất doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, đến thời điểm này 90% doanh nghiệp được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu.

Trong đó, doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên giảm từ 20 - 50%, doanh nghiệp quy mô trên 100 nhân viên giảm 70 – 80%. Đáng chú ý, hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS trong khảo sát buộc phải giảm lương nhân sự từ 10 - 20%.

Với việc doanh thu giảm mạnh đã dẫn tới làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng: tập đoàn Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người...

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quy mô dưới 50 người còn cắt giảm tới trên 90% hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên do không còn nguồn lực cầm cự... Trong khi đó, năm 2022 hầu hết các doanh nghiệp này cũng đã phải cắt giảm từ 40 - 50% nhân sự.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ hiện các nhà môi giới bám trụ lại với nghề cũng đang phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm… Khoảng 23% doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III, còn khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

“Dù có nhiều chính sách gỡ khó nhưng dự báo thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn. Nếu tiếp tục không tìm được lối thoát rất có thể nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải ra đi,"ông Đính cho hay. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang bị bủa vây trong khó khăn và khả năng cũng như thời điểm hồi phục chưa như kỳ vọng.

Cần thêm thời gian để thị trường phục hồi

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, gói hỗ trợ nhằm cải thiện tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản. Điển hình là Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chính sách này đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội.

Một trong những quyết sách quan trọng của Chính phủ đối với thị trường bất động sản là Nghị định 08/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) giúp tháo gỡ khó khăn về trái phiếu cho doanh nghiệp.

Nhờ đó, doanh nghiệp bất động sản được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đã và đang đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu.... Điều này giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Cùng với đó, Chính phủ có Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hay Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã bổ sung quy định về cấp sổ cho condotel - một loại hình bất động sản mới đang vướng pháp lý…

Được sự chỉ đạo của Chính phủ, trong 6 tháng qua NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành. Nút thắt lãi suất chính là vấn đề được thị trường quan tâm. Nếu giảm được lãi suất huy động sẽ giảm được lãi suất cho vay. Khi lãi suất tiếp tục có lộ trình giảm rõ ràng, dòng tiền trong xã hội được khơi thông thì thị trường kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Đáng chú ý, Chính phủ và nhiều tỉnh, thành phố như TP HCM đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Những hành động thiết thực này thể hiện quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc thúc đẩy sự phát triển bất động sản này trở về trạng thái hồi phục và phát triển.

Các chuyên gia cùng chung đánh giá rằng những chính sách mà Chính phủ ban hành thời gian qua rất đúng và trúng với những gì mà cộng đồng doanh nghiệp hiện nay đang cần. Tuy đã có trợ lực chính sách nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thể hồi phục như kỳ vọng và cần thêm thời gian để "hấp thụ".

Đánh giá về thị trường, ông Nguyễn Vũ - Giám đốc Trung tâm Bất động sản Căn nhà Mới cho rằng thị trường sẽ giao dịch tốt lên vào khoảng quý IV/2023 hoặc muộn hơn là quý II/2024 với điều kiện là những chính sách Chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản thẩm thấu và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường.

Bởi lẽ thị trường nửa cuối năm 2023 vẫn rất khó khăn, giao dịch ít và chờ phục hồi sôi động trở lại phải đến nửa cuối năm 2024. Nguyên nhân là những chính sách về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hay các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng cần có “độ trễ” và thời gian triển khai thực hiện trong thực tế.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia cũng dự báo phải từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả.

Theo ông Lực, nửa cuối năm 2023, vẫn cần đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…; chú trọng điều tiết cung-cầu bất động sản.

Bên cạnh việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp thì cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Về phía doanh nghiệp, để "tự cứu mình," các đơn vị cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Đối với việc đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính… huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; quan tâm quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…, TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo.

Nhìn chung, các nhận định đều cho rằng quý IV/2023 là thời điểm lĩnh vực BĐS sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nhưng thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến, như: tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; giữ mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng; phát triển nguồn hàng, phân khúc hàng hóa mới để xử lý và cân đối dòng tiền...