Thị trường bất động sản trông vào quỹ đất “bám đường, bám cầu”...

Quỹ đất lớn chờ khai thác

Song song với việc chính thức khởi công tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, UBND TP.HCM vừa lập Tổ công tác rà soát quy hoạch đô thị phục vụ kế hoạch khai thác hiệu quả quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường này. Nhiệm vụ của đơn vị này là nghiên cứu, tham mưu giúp Thành phố triển khai thực hiện rà soát quy hoạch đô thị, điều chỉnh quy hoạch; tham mưu công tác thu hồi đất, tái định cư, đầu tư hạ tầng kết nối, đấu thầu để phục vụ kế hoạch khai thác quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường cập nhật vào quy hoạch chung Thành phố đến năm 2040.

Đồng thời, xây dựng kế hoạch rà soát, điều chỉnh quy hoạch đô thị, thu hồi đất, tái định cư, đầu tư hạ tầng kết nối, đấu thầu dọc 2 bên tuyến đường và vùng phụ cận; đề xuất với Thành phố các dự án ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để khai thác hiệu quả quỹ đất; nghiên cứu thí điểm mô hình TOD theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận để tạo quỹ đất đấu giá chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, Tổ còn còn có trách nhiệm rà soát quỹ đất công dọc 2 bên tuyến đường hoặc tiệm cận và rà soát quy hoạch đất nông nghiệp tại khu ít dân cư để đề xuất chủ trương đầu tư, lập dự án bồi thường đất nông nghiệp bằng đất ở tạo quỹ đất sạch, từ đó tham mưu tổ chức bán đấu giá tạo nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội cho Thành phố.

Không chỉ tuyến đường Vành đai 3, theo các chuyên gia, TP.HCM cũng đang quy hoạch và phát triển nhiều tuyến giao thông huyết mạch khác. Những trục giao thông “xương sống” này là cơ hội để Thành phố hoàn thiện, chỉnh trang và phát triển đô thị, tạo nguồn thu cho ngân sách, đồng thời nâng cao chất lượng sống người dân.

Chẳng hạn, chỉ riêng tuyến đường Vành đai 3 đã đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với chiều dài toàn tuyến 76,3 km, trong đó khu vực TP.HCM đi qua TP. Thủ Đức và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh với chiều dài hơn 47 km. Do đó, quỹ đất có thể khai thác dọc theo tuyến đường này là rất lớn.

Bên cạnh đường Vành đai 3, nhiều tuyến đường khác tại TP.HCM đã, đang và sẽ triển khai có thể kể tới như tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), đường Vành đai 2… và theo đó, nhiều khu đất trong diện quy hoạch của TP.HCM rộng từ vài nghìn mét vuông đến hàng trăm héc-ta vẫn đang chờ khai thác. Chẳng hạn, dọc tuyến metro số 1 có Nhà máy Xi măng Hà Tiên cũ, cảng Trường Thọ cũ; khu vực ga Thảo Điền, An Phú... (đều nằm tại TP. Thủ Đức) được xem là những khu đất “vàng” để Thành phố quy hoạch, chỉnh trang, xây dựng đô thị. Tương tự, quỹ đất dọc theo tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), nút giao thông đường Mai Chí Thọ, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường ven sông Sài Gòn…

Cơ hội cho lớn cho thị trường địa ốc

Việc lên kế hoạch nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất công dọc các trục hạ tầng giao thông đã được TP.HCM lên kế hoạch từ trước và được các chuyên gia đánh giá sẽ tạo được sự đột phá mới trong phát triển quỹ đất.

Nhằm hiện thực hóa kế hoạch này, trước đó, trong dự thảo Nghị quyết về cơ chế đặc thù của TP.HCM thay thế Nghị quyết 54 đang được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, một trong những điểm mới được đề cập là đề xuất thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD). Đây là mô hình đã phát triển cách đây hàng chục năm ở nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là Nhật Bản và các quốc gia châu Âu, nếu được thông qua sẽ giúp TP.HCM có thêm nhiều cơ hội bứt phá.

Với mô hình TOD, TP.HCM sẽ sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập, thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư vùng phụ cận các nhà ga thuộc tuyến đường sắt được cấp thẩm quyền phê duyệt theo tuyến đường metro số 1, metro số 2, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.

Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Thành phố, TP.HCM là một siêu đô thị, dân số cơ học không ngừng tăng cao và ngày càng chứng kiến tình trạng “đất chật người đông”, cho nên định hướng phát triển quỹ đất bám theo các trục hạ tầng giao thông là phù hợp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tuyến đường giao thông tại TP.HCM có tiến độ thi công chậm và các dự án lớn được kỳ vọng cũng chưa xuất hiện rõ ràng.

“Cần phải nhấn mạnh rằng, việc phát triển quỹ đất dọc các tuyến giao thông phải đặc biệt lưu ý về quy hoạch đô thị, làm sao để phát triển các dự án phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội. Ở các nước phát triển, người ta không xây dựng các chung cư riêng lẻ mà thường xây dựng thành từng dãy dự án, trong đó quy hoạch đầy đủ hệ thống các dịch vụ, tiện ích kèm theo như trường học, trung tâm thương mại, cơ sở y tế…, chứ nếu ở một đàng mà sinh hoạt một nẻo thì không thu hút được người dân về ở”, ông Hòa chia sẻ thêm.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, việc tạo lập quỹ đất luôn khó khăn. Thời gian qua, doanh nghiệp phải tự đi tìm kiếm quỹ đất, tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù hoặc mua lại quỹ đất để phát triển dự án, đó là chưa kể phải đối mặt với rủi ro chính sách, biến động thị trường... Do đó, việc Nhà nước phát triển quỹ đất sạch, sau đó kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư được xem là bước thay đổi lớn cho thị trường.

Đồng quan điểm, theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time, mặc dù lâu nay nói quỹ đất tại TP.HCM khan hiếm, nhưng hiếm ở đây được hiểu là thiếu quỹ đất sạch đầy đủ pháp lý để phát triển các dự án, còn quỹ đất chưa được khai thác vẫn rất nhiều, chỉ có điều các quỹ đất này có lẽ vẫn là đất nông nghiệp đang bỏ hoang hoặc thiếu hạ tầng kết nối. Do vậy, việc đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông và phát triển quỹ đất dọc theo các trục giao thông này là một hướng đi chiến lược không chỉ đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân, mà còn tạo sự thay đổi lớn trong quy hoạch đô thị.