Bất động sản phía Nam: Chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng, người mua vẫn dè dặt

Dù hàng loạt dự án mới liên tục được tung ra thị trường, thanh khoản bất động sản vẫn chưa có sự cải thiện tương xứng. Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước quyết định xuống tiền.

Nhận định về diễn biến hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang tạo cảm giác sôi động chủ yếu ở các hoạt động mở bán, kick-off dự án và tái khởi động các kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, mức độ quan tâm gia tăng chưa chuyển hóa tương ứng thành các giao dịch thực tế.

Theo ông Kiệt, nguyên nhân cốt lõi đến từ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nguồn cung mới trên thị trường hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá phù hợp ngày càng khan hiếm.

Ông cho biết mặt bằng giá căn hộ tại nhiều khu vực của TP.HCM đã tăng lên mức vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Thậm chí, những mức giá từng chỉ xuất hiện tại khu vực trung tâm hiện đã lan rộng sang nhiều khu vực ngoài lõi đô thị.

“Người mua ở thực hiện nay gần như bị loại khỏi cuộc chơi ở nhiều phân khúc”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy sức mua trên thị trường nhà đất đã bắt đầu chững lại từ quý I. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động trong khoảng 40-50%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường thuận lợi trước đây. Xu hướng này tiếp tục kéo dài sang quý II khi nhu cầu tìm mua bất động sản giảm khoảng 25% so với quý trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết mức suy giảm được ghi nhận rõ nét hơn tại các tỉnh, thành phía Bắc. Tuy nhiên, diễn biến này cũng tác động đến thị trường phía Nam do nguồn cầu thời gian qua chịu ảnh hưởng đáng kể từ dòng tiền đầu tư đến từ khu vực phía Bắc.

Theo ông Tuấn, nhiều nhà đầu tư vẫn duy trì tâm lý quan sát khi lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực, trong khi mặt bằng giá tại các dự án mới tiếp tục duy trì ở mức cao.

Thực tế hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp cũng phản ánh rõ sự thận trọng của thị trường. Đại diện một chủ đầu tư đang triển khai dự án tại TP.HCM cho biết thị trường hiện xuất hiện tình trạng “nóng bên cung - lắng bên cầu”. Trong khi các chủ đầu tư tích cực đưa sản phẩm ra thị trường, người mua vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền mạnh như kỳ vọng.

Theo vị đại diện này, nhiều dự án ghi nhận lượng khách quan tâm lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thành công vẫn ở mức thấp. Vì vậy, doanh nghiệp hiện ưu tiên thăm dò nhu cầu thị trường và điều chỉnh chính sách bán hàng thay vì đặt mục tiêu doanh số quá cao.

Báo cáo mới nhất của DKRA Consulting cũng cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa nguồn cung và sức hấp thụ. Trong tháng 4, TP.HCM ghi nhận hơn 10.400 căn hộ và gần 2.250 sản phẩm nhà liền thổ đang được chào bán sơ cấp. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 34% đối với phân khúc căn hộ và chưa đến 4% ở phân khúc nhà liền thổ.

Theo DKRA Consulting, sức cầu trên thị trường tiếp tục chịu áp lực khi tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Đồng thời, giá bán sơ cấp tăng trung bình 9-10% trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp đã làm thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua có nhu cầu ở thực.

Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản và giá bán cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi một bộ phận nhà đầu tư phải chịu áp lực từ các khoản vay tài chính và chi phí vốn.

Diễn biến hiện nay cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn vận động theo hướng thực chất hơn so với các chu kỳ tăng trưởng trước đây. Nếu trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá nhanh hoặc tâm lý FOMO, thì hiện nay các yếu tố về pháp lý, vị trí, khả năng khai thác dòng tiền và hiệu quả đầu tư thực tế đang được nhà đầu tư đặt lên hàng đầu.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sau thời gian điều chỉnh kéo dài, quan điểm “mua là thắng” không còn phổ biến. Nhà đầu tư hiện cân nhắc kỹ hơn về mức độ an toàn của dòng vốn, khả năng sinh lời cũng như các rủi ro liên quan đến lãi suất và đòn bẩy tài chính.

Sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực tiếp tục là thách thức lớn của thị trường trong ngắn hạn. Khi các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp. Điều này khiến lượng giao dịch không tăng tương ứng dù hoạt động mở bán diễn ra sôi động hơn.

Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu và sàng lọc. Dòng tiền hiện có xu hướng tập trung vào những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực. Ngược lại, những sản phẩm được định giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu cơ sẽ đối mặt với áp lực tiêu thụ lớn hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng đây không phải lần đầu thị trường trải qua trạng thái cung vượt nhịp cầu, nhưng chu kỳ hiện tại đang diễn biến theo hướng chọn lọc hơn, chậm hơn và phản ánh sát thực tế nhu cầu của người mua.

Trong bối cảnh đó, triển vọng phục hồi của thị trường sẽ không được quyết định bởi số lượng dự án mở bán hay quy mô các chiến dịch marketing, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng cải thiện sức mua và sự trở lại của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực trong thời gian tới.