Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân, mở ra tiềm năng phát triển phân khúc nhà cho thuê, nhưng cũng đặt ra bài toán về nguồn cung, giá thuê và cơ chế thu hút doanh nghiệp đầu tư.
Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10 ngày 4/11, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh cho biết cả nước đang triển khai 293 dự án nhà ở xã hội với quy mô 363.065 căn. Trong đó, 128 dự án mới khởi công với 183.293 căn, gồm 140.492 căn để bán và 42.801 căn cho thuê.
Đáng chú ý, cả nước hiện có 114 dự án nhà ở xã hội có nhà cho thuê đang triển khai, với 63.970 căn. Từ tháng 6 đến nay, có thêm 29 dự án được khởi công, quy mô 85.594 căn, trong đó 33.886 căn cho thuê. Dự kiến cả năm, số căn nhà ở cho thuê hoàn thành đạt 18.049 căn, vượt 4% kế hoạch.
Nhu cầu thuê nhà ngày càng rõ nét trong bối cảnh giá căn hộ tại nhiều khu vực ở TPHCM và Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m2, vượt khả năng chi trả của phần lớn người có thu nhập trung bình.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phạm Văn Nam, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập, việc sở hữu nhà không còn là lựa chọn duy nhất. Áp lực lãi suất, trả nợ ngân hàng và chi phí sinh hoạt khiến nhiều người cân nhắc thuê nhà thay vì vay tiền mua nhà.
Theo ông Nam, thuê nhà dài hạn có thể trở thành lựa chọn thay thế việc mua nhà đối với một bộ phận dân cư, nhất là tại các đô thị lớn. Xu hướng này sẽ thúc đẩy thị trường nhà cho thuê phát triển và giữ vai trò ngày càng quan trọng trong thị trường bất động sản. Dù vậy, thị trường cần phát triển cân bằng cả phân khúc mua và thuê, với nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhu cầu của người lao động, gia đình trẻ đến nhóm chuyên gia.
Để thu hút doanh nghiệp tham gia, bài toán lớn nhất vẫn là quỹ đất, chi phí đầu tư và khả năng tạo dòng tiền dài hạn. Nhà cho thuê cần nguồn vốn ban đầu lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy và chi phí vận hành. "Nhà nước cần có chính sách phù hợp về đất đai, thuế và tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư", ông Nam kiến nghị.
Theo ông Phạm Văn Nam, để thị trường cho thuê phát triển chuyên nghiệp, cần chuẩn hóa hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của cả người thuê và chủ nhà, đồng thời xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch về giá thuê, pháp lý, chất lượng nhà ở và đơn vị quản lý vận hành. Đây là điều kiện để doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn và người thuê có cơ sở lựa chọn.
Ở góc độ an sinh, theo ông Vũ Đăng Khuê, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Nhỏ và Vừa TPHCM, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Long Dương Group, nhà cho thuê cần trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời.
Theo ông Khuê, giá nhà thương mại đã vượt khả năng tích lũy của phần lớn công nhân, người lao động. Ngay cả nhà ở xã hội với mức giá 30-40 triệu đồng/m2 cũng không phải lựa chọn vừa sức với tất cả mọi người. Nhà cho thuê có giá phù hợp sẽ giúp người lao động ổn định chỗ ở mà không phải gánh khoản vay lớn trong thời gian dài.
Ông cho rằng nguồn cung nhà cho thuê chính quy chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học. Do đó, cần phát triển các dự án được đầu tư bài bản, gắn với trường học, y tế, thương mại và tiện ích thiết yếu, thay vì để người lao động phụ thuộc vào những khu nhà trọ nhỏ lẻ, chật hẹp.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho hay cần phát triển đồng thời nhà cho thuê và nhà ở thương mại có giá phù hợp. Hiện có nhóm người dân thu nhập vượt ngưỡng hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua nhà thương mại.
HoREA đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đề xuất của hiệp hội, mức giá có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m2 tại đô thị lớn. Hai phân khúc nhà cho thuê và nhà thương mại giá phù hợp sẽ bổ sung cho nhau, tạo thêm lựa chọn cho người dân tùy theo khả năng tài chính.
Theo các chuyên gia, để nhà cho thuê thực sự trở thành trụ cột của thị trường bất động sản, chính sách ưu đãi cần đi cùng cơ chế kiểm soát giá, chất lượng và quản lý vận hành. Nguồn cung phải hướng đến nhu cầu thực, có mức giá phù hợp với thu nhập, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.
Về phía cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được hoàn thiện, trong đó đề xuất các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Dự thảo cũng đề cập cơ chế tạo lập nguồn vốn, bố trí quỹ đất và nguyên tắc xác định giá thuê nhằm bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
