Thay vì tập trung phát triển căn hộ hàng chục tỷ đồng tại khu vực trung tâm, doanh nghiệp bất động sản có thể mở rộng ra các đô thị vệ tinh, tận dụng lợi thế giá đất và kết nối metro để tạo nguồn cung nhà ở trong khoảng 2-3 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, mô hình phát triển này cần gắn với việc làm, dịch vụ và hệ thống giao thông công cộng, thay vì chỉ dựa vào khoảng cách địa lý đến nhà ga.
Metro mở hướng phát triển căn hộ 2-3 tỷ đồng tại khu vực vệ tinh
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách người mua đánh giá giá trị bất động sản. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí địa lý hoặc giá bán, người mua nhà sẽ có thêm cơ sở xem xét thời gian di chuyển, chi phí đi lại và khả năng kết nối với nơi làm việc.
VARS cho rằng những khu vực vệ tinh có giá bất động sản thấp hơn trung tâm khoảng 25-40%, nhưng được kết nối thuận tiện bằng metro, có thể trở thành lựa chọn phù hợp với người có nhu cầu mua nhà thực. Nhờ đó, người mua vừa giảm áp lực tài chính, vừa có thể duy trì khả năng tiếp cận các khu vực việc làm lớn.
Cùng quan điểm, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất doanh nghiệp nghiên cứu phát triển căn hộ có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tại những khu vực xa trung tâm hơn, nơi mặt bằng giá đất còn phù hợp. Theo ông, việc phát triển nhà ở giá thấp tại khu vực trung tâm là rất khó do chi phí đất đai cao.
Tuy nhiên, ông Sơn nhấn mạnh giá trị của một dự án không thể chỉ được đánh giá qua giá căn hộ hoặc khoảng cách đến nhà ga metro. Những yếu tố như việc làm, thu nhập và hệ sinh thái dịch vụ tại địa phương cũng đóng vai trò quan trọng.
Một khu dân cư chỉ gồm các tòa nhà căn hộ nhưng thiếu văn phòng, cơ hội việc làm và hoạt động kinh tế sẽ khó hình thành cộng đồng có khả năng sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ tại chỗ. Vì vậy, doanh nghiệp cần phối hợp với chính quyền và các đơn vị kinh doanh để phát triển thêm việc làm, nguồn thu nhập và hệ thống dịch vụ tại khu vực.
Khi người dân có thể làm việc gần nơi ở, giá trị bất động sản không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí hay giá bán, mà còn gắn với cơ hội việc làm và chất lượng sống.
Theo định hướng này, dự án nhà ở cần được kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt là hệ thống metro, giúp cư dân có thể di chuyển đến nơi làm việc trong khoảng 15 phút. Đồng thời, khu vực phát triển cần có trường học, thương mại, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu phục vụ sinh hoạt hằng ngày.
Đối với phân khúc căn hộ 3-4 tỷ đồng, ông Sơn gợi ý doanh nghiệp có thể tối ưu thiết kế bằng cách thu gọn diện tích riêng, chỉ giữ lại những không gian thực sự cần thiết. Các chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu và giải trí có thể được bố trí tại khu vực sử dụng chung để cư dân khai thác khi có nhu cầu.
Cách tổ chức này giúp tối ưu diện tích căn hộ riêng, đồng thời vẫn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt và kết nối cộng đồng trong khu dân cư.
Không phải dự án gần metro nào cũng được hưởng lợi từ TOD
Dù metro được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường bất động sản, VARS lưu ý không phải dự án nào nằm gần nhà ga hoặc được giới thiệu thuộc khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) cũng mặc nhiên được hưởng lợi.
Theo VARS, khoảng cách đến nhà ga chỉ là yếu tố ban đầu. Khả năng tiếp cận thực tế, kết nối với xe buýt, mật độ việc làm, hệ thống dịch vụ và chất lượng đô thị mới là những yếu tố quyết định hiệu quả của mô hình TOD.
Do đó, người mua cần phân biệt lợi ích thực tế từ hạ tầng giao thông với kỳ vọng tăng giá bất động sản. Đặc biệt, cần thận trọng với những dự án nằm gần tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới xuất hiện trong quy hoạch, nhưng giá trị hạ tầng tương lai đã được tính vào giá bán hiện tại.
Theo ghi nhận của VARS, trong 2 năm qua, giá các dự án có kết nối thuận tiện với nhà ga metro đã tăng cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá rao bán căn hộ trong phạm vi 1 km dọc tuyến metro số 1 TP.HCM và trục Xa lộ Hà Nội đã tăng gần 2,4 lần trong 10 năm, lên 72,9 triệu đồng/m2 vào nửa đầu năm nay.
Riêng năm 2025, sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán căn hộ tại khu vực này tăng khoảng 30% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy hạ tầng giao thông công cộng có thể tác động đáng kể đến mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực được kết nối thuận lợi.
Tuy nhiên, mức tăng giá trong quá khứ không đồng nghĩa mọi dự án TOD đều có khả năng tăng giá tương tự. Hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, chất lượng kết nối và nhu cầu ở thực tại từng khu vực.
TP.HCM nghiên cứu quy hoạch TOD trong bán kính 1 km quanh nhà ga
Tại TP.HCM, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng đang trở thành một trong những định hướng quy hoạch quan trọng. HĐND thành phố đã thông qua các nghị quyết liên quan đến mô hình TOD, hướng đến hình thành những khu đô thị có mật độ cao quanh nhà ga, tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận giao thông công cộng và nâng cao hiệu quả khai thác các phương tiện như đường sắt đô thị, đường sắt nhẹ.
Trong Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2050 hoàn thành mạng lưới 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 961 km, cùng khoảng 450 km LRT/Tramway.
Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM Trương Trung Kiên cho biết quy hoạch đã xác định vị trí các nhà ga làm cơ sở khoanh vùng phát triển TOD. Cơ quan chức năng sẽ tiếp tục xác định ranh giới cụ thể để lập quy hoạch đô thị cho từng khu vực, với phạm vi nghiên cứu dự kiến khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga.
Định hướng này được đặt trong bối cảnh TP.HCM xác định nhà ở giá phải chăng là một chính sách trọng yếu. Thành phố sẽ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà công nhân, gắn với giao thông công cộng, các khu TOD và trung tâm việc làm.
Việc kết hợp quy hoạch giao thông với phát triển nhà ở có thể mở thêm dư địa cho phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Tuy nhiên, để tạo ra nguồn cung thực chất, các dự án cần đồng thời bảo đảm khả năng kết nối, việc làm và tiện ích đô thị. Đây cũng là những điều kiện quan trọng để người dân có thể lựa chọn sinh sống lâu dài tại các khu vực ngoài trung tâm.
