Hai áp lực lớn đối với các DN bất động sản và cơ hội từ khoảng trống thông tin về 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được số hóa

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và DKRA Group vừa công bố lộ trình tái cấu trúc dòng vốn và định vị tài sản thực nhằm khơi thông “điểm nghẽn” trước thềm chu kỳ địa ốc được dự báo tăng trưởng trong năm 2026. Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các đơn vị tư vấn quốc tế như CBRE đã tập trung thảo luận về bối cảnh vĩ mô, áp lực chi phí vốn và định hướng phân bổ dòng tiền.

Phát biểu khai mạc, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết thị trường đang chịu tác động đan xen từ các yếu tố vi mô và vĩ mô. Theo ông, bối cảnh này đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư cần cái nhìn toàn diện, ưu tiên quy hoạch lại chiến lược dài hạn thay vì áp dụng các giải pháp mang tính tình thế.

“Hai gọng kìm” và sức ép chi phí vốn

PGS. TS. Trần Đình Thiên nhận định thị trường bất động sản năm 2026 chịu áp lực từ hai phía. Ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế trong nước vẫn ổn định với tăng trưởng GDP 8,02%. Tuy nhiên, ngành địa ốc bước vào giai đoạn thử thách và rơi vào thế “hai gọng kìm”.

Theo phân tích của chuyên gia, áp lực đến từ dự báo tăng lãi suất cho vay vào cuối năm, trong khi nền kinh tế vẫn theo đuổi mục tiêu tăng trưởng hai chữ số. Số liệu được nêu cho thấy dư nợ bất động sản tính đến cuối năm 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng. Chỉ cần biên độ lãi suất cho vay tăng thêm 1% thì chi phí tài chính của riêng lĩnh vực này sẽ tăng khoảng 47.400 tỷ đồng mỗi năm. Ngoài ra, chuyên gia cũng nhấn mạnh năng lực hấp thụ vốn toàn ngành còn ở mức thấp, thể hiện qua vòng quay tiền tệ dưới ngưỡng 1.

“Thuốc thử” lãi suất và quá trình thanh lọc tài sản

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc khuyến nghị dòng vốn đầu tư nên hướng tới tài sản có vị trí và hạ tầng kết nối, đồng thời có khả năng sinh lời. Ở chu kỳ 2026, chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn thanh lọc diện rộng đối với các phân khúc mang tính đầu cơ.

Lãi suất gia tăng được xem như một “thuốc thử” liều cao, giúp loại bỏ các dự án không tạo ra dòng tiền hoặc không có khả năng đưa vào khai thác thực tế. Từ đó, dòng vốn trong chu kỳ mới cần dịch chuyển vào các “tọa độ thực”. Một tài sản dù có vị trí đắc địa nhưng thiếu hạ tầng kết nối hoặc không phục vụ nhu cầu sản xuất, tiêu dùng có thể tạo ra chi phí cơ hội lớn và trở thành “tiêu sản” đối với chủ sở hữu.

Chuyên gia cũng cho rằng dòng tiền đang có xu hướng tìm đến các phân khúc có nhu cầu ở thực, nơi giá trị tài sản được bảo chứng bởi quy hoạch hạ tầng xuyên không gian và hiệu suất sử dụng đất.

Chiến lược phân bổ dòng vốn và lời khuyên cho nhà đầu tư

Đúc kết phiên thảo luận, các chuyên gia đưa ra các chiến lược phân bổ dòng vốn mang tính phân hóa cao.

• Với trường phái phòng thủ, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh vào chữ “thật” với ba tiêu chuẩn định vị: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Chuyên gia lưu ý nhà đầu tư cần tránh xa các dự án ảo, đồng thời đề cao tính minh bạch và yếu tố bảo vệ môi trường sinh thái.

• Ở góc độ quản trị rủi ro, ông Phạm Lâm chọn từ “an toàn” làm kim chỉ nam. Trong thị trường còn nhiều biến số, ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ cao được xem là chiến lược trọng tâm để chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới.

• Ngược lại, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng nhà đầu tư bản lĩnh cần có tầm nhìn xa để hoạch định bài bản thay vì chạy theo các “cơn sóng” tức thời. Theo quan điểm này, cơ hội thực sự thường xuất hiện khi đám đông còn do dự.

• Đáng chú ý, PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc gợi ý cơ hội đi ngược tâm lý an toàn tại phân khúc đất nông nghiệp ở các khu vực xa trung tâm. Ông cho rằng khoảng trống thông tin từ khoảng 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được dữ liệu hóa hoàn toàn hiện nay là dư địa tăng trưởng dài hạn. Phân khúc này đòi hỏi mức độ chấp nhận rủi ro, nhưng có tiềm năng thay đổi vị thế tài sản cho nhà đầu tư có tầm nhìn khi hệ thống quản lý đất đai dần được hoàn thiện.

Ghi nhận thêm từ nội dung liên kết

Trong phần nội dung liên kết từ bài viết gốc, MWG dự chi cổ tức với tỷ lệ 20% và bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản.