Lãi suất cho vay mua nhà lên mức cao nhất kể từ năm 2023, cộng với chi phí nhân công, nguyên vật liệu tăng khiến giá nhà neo cao, thanh khoản suy giảm. Trong khi doanh nghiệp vẫn đẩy mạnh vay vốn để triển khai dự án.
Thanh khoản lao dốc, nhưng giá nhà không giảm
Tại Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026, Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings) dẫn số liệu của DXS cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 102.500 sản phẩm bất động sản, tăng 40% so với cùng kỳ.
Trong đó, hai đô thị lớn nhất Việt Nam tiếp tục tăng mạnh nguồn cung. Theo CBRE, dự kiến trong cả năm 2026, sẽ có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 nhà liền kề biệt thự được mở bán tại 2 khu vực trên.
Tuy nhiên, giao dịch toàn thị trường chỉ đạt 26.100 sản phẩm (giảm 12% so với cùng kỳ), tương ứng tỷ lệ hấp thụ 25,5%, giảm từ mức 47,5% của cả năm 2025 và còn lại 76.400 sản phẩm chưa bán.
“Như thường quan sát thấy trong một chu kỳ khó khăn của ngành bất động sản, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất. Giao dịch tại cả Hà Nội và TP.HCM chững lại với tỷ lệ hấp thụ giảm 20 – 40% so với các quý trước” – S&I Ratings cho biết.
Theo đánh giá, chi phí cao khiến cho nguồn cung bất động sản nửa đầu năm dù tăng mạnh nhưng giá bán sơ cấp khó giảm. Đến quý II/2026, chênh lệch lãi suất cho vay – huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao.
Theo DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên vùng 7,99% - 9,56%/năm so với cuối năm 2025, cho thấy áp lực chi phí vay đã lan rộng. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12% - 14%, cao nhất kể từ quý I/2023.
Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng gặp vấn đề về chi phí vay vốn, với lãi suất có thể hơn 12%.
Tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.
Theo đó, dù các doanh nghiệp khởi động nhiều ưu đãi dài hạn và tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khá tốt 21% kể từ đầu năm, nhưng cho vay mua nhà chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao. Chẳng hạn, VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4% trong quý II/2026.
Điều này, theo S&I Ratings, cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung ở các các chủ đầu tư/kinh doanh hơn là nhu cầu của người mua.
Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao (12 – 14%) và giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao (10 – 20%) khiến cho nguồn cung dù tăng nhưng giá bán khó có thể giảm mạnh.
Doanh nghiệp đẩy mạnh vay vốn, phát hành trái phiếu
Dữ liệu của S&I Ratings tổng hợp cũng cho thấy, nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục xu hướng tăng với tổng dư nợ vay tăng mạnh đạt 360.240 tỷ đồng, (tăng 20,3% so với quý trước), đưa tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đạt 0,72 lần trong quý II/2025, từ mức 0,61 lần cuối quý I và là mức cao nhất trong 15 quý.
Tỷ trọng nợ dài hạn được nâng lên 67,3% tổng dư nợ, từ mức 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Khi dòng vốn tín dụng hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) quý II/2026 ghi nhận sự phục hồi mạnh từ hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp. S&I Ratings tính toán trong nửa đầu năm nay, tổng giá trị TPDN phát hành đạt khoảng 275,4 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt 128,2 nghìn tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng phát hành.
Riêng quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu ngành đạt 102,4 nghìn tỷ đồng (tăng 228% so với cùng kỳ), chiếm 43,8% tổng lượng phát hành. Trong đó, đóng góp chủ yếu (trên 80%) đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise, SunGroup.
Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt trong năm 2026. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.
Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026.
Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong 2026, trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Sunshine chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.
