TP.HCM đang xây dựng cơ chế thu phần giá trị bất động sản tăng thêm nhờ quy hoạch và hạ tầng tại các khu vực TOD. Chính sách này được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực đầu tư metro, song cũng đặt ra bài toán mới về chi phí phát triển dự án và giá trị quỹ đất quanh các nhà ga.
UBND TP.HCM vừa lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu, thẩm quyền và thủ tục thu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Điểm đáng chú ý với thị trường bất động sản là TP.HCM dự kiến thiết lập cơ chế điều tiết một phần giá trị tăng thêm của đất và dự án khi được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch TOD, đặc biệt tại khu vực kết nối với đường sắt đô thị.
Theo dự thảo, một trong những khoản thu áp dụng là phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm khi dự án được điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch. Điều này đồng nghĩa việc gia tăng hệ số sử dụng đất, qua đó mở rộng diện tích thương mại của dự án, sẽ đi kèm nghĩa vụ tài chính tương ứng.
Thành phố cũng dự kiến thu phần giá trị đất tăng thêm do thay đổi chức năng sử dụng đất và lợi thế kết nối với đường sắt đô thị. Ngoài ra còn có khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt, phí kết nối giao thông công cộng và phí cải thiện hạ tầng.
Cơ chế mới được đánh giá có thể tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp tính toán hiệu quả đầu tư các dự án nằm trong vùng TOD. Thực tế, khả năng tiếp cận metro, nhà ga và hệ thống giao thông công cộng thường là một trong những yếu tố giúp gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản. Khi hạ tầng được Nhà nước đầu tư và chỉ tiêu quy hoạch được điều chỉnh theo hướng tăng mật độ, chủ đầu tư có thể hưởng thêm giá trị từ đất cũng như diện tích kinh doanh.
Dự thảo đưa ra nguyên tắc Nhà nước chỉ điều tiết phần giá trị tăng thêm phát sinh trực tiếp từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng TOD, không tính phần tăng giá do thị trường hoặc do doanh nghiệp tự đầu tư.
Đây là điểm quan trọng bởi giá bất động sản tại TP.HCM còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như cung - cầu, chu kỳ thị trường và kỳ vọng của nhà đầu tư. Việc tách được phần tăng giá nhờ metro với phần tăng giá tự nhiên của thị trường sẽ quyết định mức độ khả thi của chính sách.
Dự thảo đồng thời đặt nguyên tắc không thu hai lần đối với cùng một quyền, lợi ích hoặc diện tích. Các nghĩa vụ tài chính và công trình hạ tầng mà chủ đầu tư đã đóng góp hợp lệ cũng được xem xét khấu trừ. Nghĩa vụ đã hoàn thành hợp pháp trước khi nghị quyết có hiệu lực không bị xác định lại.
Đáng chú ý, công thức tính các khoản thu dự kiến dựa trên tỷ lệ điều tiết thống nhất 0,25, kết hợp giá đất, hệ số sử dụng đất (FAR), diện tích sàn và các hệ số liên quan đến khoảng cách từ dự án tới nhà ga, chức năng sử dụng.
Với doanh nghiệp bất động sản, cách xác định giá đất và phần giá trị tăng thêm sẽ là những biến số cần được theo dõi, bởi nghĩa vụ TOD có thể trở thành một cấu phần mới trong bài toán chi phí đầu tư. Ngược lại, doanh nghiệp được hưởng lợi từ mật độ xây dựng cao hơn và khả năng khai thác thương mại tốt hơn tại những vị trí kết nối metro.
Toàn bộ nguồn thu sẽ được nộp ngân sách, hạch toán riêng và ưu tiên trở lại cho đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.
Nếu được thiết kế hợp lý, cơ chế này có thể tạo thành vòng tuần hoàn: hạ tầng công cộng làm tăng giá trị đất, một phần giá trị tăng thêm được thu lại để tiếp tục đầu tư hạ tầng. Với TP.HCM, đây cũng là một trong những hướng huy động nguồn lực từ chính quá trình đô thị hóa để giảm áp lực vốn cho mạng lưới metro trong những năm tới.
