Lãi suất vay mua nhà tăng sốc lên 15%, giấc mơ an cư xa dần?

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang bước vào giai đoạn tăng trở lại sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Các tổ chức phân tích dự báo chi phí vay mua nhà trong năm 2026 có thể tiếp tục cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với năm trước, tạo thêm áp lực lên người mua nhà trong bối cảnh giá bất động sản vẫn duy trì ở vùng cao.

Theo đánh giá của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), mặt bằng lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có khả năng tăng thêm từ 3-4 điểm phần trăm so với năm trước.

Trong khi đó, SSI Research cho rằng cơ quan quản lý sẽ tiếp tục điều hành tín dụng theo hướng chọn lọc, ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và những dự án có mức giá phù hợp thay vì mở rộng dòng vốn đại trà cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Theo nhận định của SSI Research, nguồn vốn tín dụng trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tập trung vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và hạ tầng khu công nghiệp - những lĩnh vực phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế và an sinh xã hội của Chính phủ.

Dù vậy, việc chi phí vốn duy trì ở mức cao vẫn được đánh giá là yếu tố gây áp lực đáng kể lên nhu cầu mua nhà, đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh giá bất động sản chưa có dấu hiệu giảm mạnh.

Ngân hàng Nhà nước nới tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước vừa có động thái điều chỉnh chính sách tín dụng nhằm hỗ trợ các phân khúc ưu tiên.

Theo công văn gửi tới 25 ngân hàng thương mại, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không bị tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo quy định hiện hành.

Động thái này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Điều này khiến cơ quan quản lý phải cân đối giữa mục tiêu kiểm soát rủi ro và nhu cầu vốn của các lĩnh vực ưu tiên.

Theo nhóm chuyên gia Mirae Asset, chính sách mới cho thấy định hướng tái phân bổ dòng vốn theo hướng phục vụ sản xuất, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân, thay vì tập trung quá nhiều vào bất động sản thương mại hoặc các hoạt động đầu cơ.

Lãi suất vay mua nhà đồng loạt tăng tại nhiều ngân hàng

Khảo sát thị trường cho thấy lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng đầu hiện đã tăng lên khoảng 8,5-10%/năm, trong khi trước đó phổ biến ở mức 6,5-8,2%/năm.

Đáng chú ý, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi đã tăng lên vùng 11-15%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 9-11% ghi nhận trước đây.

Tại MB, khách hàng vay mua, sửa chữa bất động sản hoặc xây dựng nhà ở được áp dụng mức lãi suất 9,5% trong 12 tháng đầu, 10,5% trong 18 tháng hoặc 11% trong 24 tháng. Đối với các khoản vay đầu tư bất động sản, ngân hàng áp dụng thời gian vay từ 3-5 năm, trả gốc cuối kỳ. Phí trả nợ trước hạn từ năm thứ nhất đến năm thứ năm là 1% và được miễn từ năm thứ sáu. Với các khoản vay mua nhà dự án, MB áp dụng mức lãi suất 10% trong 12 tháng đầu, 10,5% trong 18 tháng và 11% cho các gói ưu đãi từ 24-30 tháng.

Trong khi đó, HDBank triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất cố định 9,8%/năm trong 12 tháng đầu hoặc 10,8%/năm trong 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được xác định bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,5%/năm. Thời hạn vay tối đa lên tới 50 năm.

ACB hiện là một trong những ngân hàng có mức lãi suất thấp hơn mặt bằng chung. Khách hàng vay mua nhà được hưởng lãi suất ưu đãi 8,3%/năm trong 12 tháng đầu hoặc 8,8%/năm trong 24 tháng đầu. Trường hợp mua nhà tại các dự án liên kết với ngân hàng có thể được giảm thêm 0,5 điểm phần trăm.

Tại Shinhan Bank, lãi suất vay mua nhà hiện ở mức 10%/năm cố định trong 12 tháng hoặc 10,3%/năm trong 24 tháng. Với khách hàng vay mua nhà dự án, mức lãi suất lần lượt là 9,5% và 9,8%/năm cho các kỳ hạn tương ứng.

Theo VIS Rating, nguyên nhân chủ yếu khiến lãi suất cho vay mua nhà tăng trở lại đến từ việc các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động để duy trì nguồn vốn phục vụ tăng trưởng tín dụng.

Sau giai đoạn hỗ trợ nền kinh tế hậu Covid-19 bằng chính sách tiền tệ nới lỏng, áp lực cạnh tranh huy động vốn giữa các tổ chức tín dụng ngày càng gia tăng. Khi chi phí đầu vào tăng lên, lãi suất cho vay khó tránh khỏi xu hướng điều chỉnh theo.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính. Trong bối cảnh hạn mức vốn bị giới hạn nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn lớn, lãi suất có xu hướng tăng theo quan hệ cung - cầu của thị trường.

Từ góc độ thị trường, mặt bằng lãi suất cao có thể khiến nhóm khách hàng mua nhà để đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này có thể làm giảm tốc độ giao dịch ở một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản có giá trị lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Tuy nhiên, việc dòng tín dụng được định hướng ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và hạ tầng khu công nghiệp có thể tạo động lực cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục phát triển. Đây cũng là xu hướng được kỳ vọng sẽ góp phần cân bằng hơn giữa mục tiêu tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.