Tính đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm ngoái và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong bối cảnh Thủ tướng yêu cầu giảm lãi suất cho vay và đưa tín dụng vào đúng lĩnh vực phục vụ tăng trưởng, các chuyên gia đề xuất thay đổi cách tiếp cận theo hướng phân loại rủi ro thay vì siết hoặc mở tín dụng bất động sản đồng loạt.
Kết luận buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng ngày 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu ngành ngân hàng chia sẻ trách nhiệm với người dân và doanh nghiệp thông qua các giải pháp ổn định mặt bằng lãi suất, giảm lãi suất cho vay, hướng tín dụng vào những lĩnh vực phục vụ tăng trưởng và kiểm soát chặt chẽ rủi ro.
Sau chỉ đạo này, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay và công bố các gói tín dụng ưu đãi quy mô lớn. Những động thái này góp phần hỗ trợ doanh nghiệp duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh và giải tỏa tâm lý trên thị trường.
Trong số các lĩnh vực đang nhận được sự quan tâm, bất động sản là một trong những nhóm có quy mô tín dụng lớn.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến hết tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng.
Con số này tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và tương đương khoảng 25,5% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.
Quy mô tín dụng lớn khiến bất động sản thường được xem là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động cho vay của ngân hàng. Tuy nhiên, bất động sản cũng có mức độ liên thông cao với nhiều ngành kinh tế khác.
TS Vũ Đình Ánh ước tính với sự xuất hiện ngày càng nhiều đại dự án có quy mô hàng nghìn ha, tổng giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng, đóng góp thực tế của bất động sản vào nền kinh tế không dưới 20%.
Bất động sản không chỉ liên quan đến nhu cầu nhà ở và an sinh xã hội mà còn tác động đến các lĩnh vực trong chuỗi xây dựng, vật liệu, nội thất và nhiều hoạt động liên quan.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cũng cho thấy tác động của thị trường bất động sản có thể lan rộng sang các lĩnh vực khác. Theo Reuters, tình trạng suy thoái kéo dài của bất động sản Trung Quốc đã tạo thêm áp lực đối với tăng trưởng kinh tế khi doanh số bán nhà yếu và giá trị tài sản giảm ảnh hưởng tiêu cực đến tiêu dùng nội địa và đầu tư tư nhân.
Dù Bắc Kinh sau đó thúc đẩy các động lực tăng trưởng mới như sản xuất công nghiệp và công nghệ cao, những lĩnh vực này vẫn chưa hoàn toàn bù đắp khoảng trống do bất động sản để lại. GDP Trung Quốc quý II/2026 tăng 4,3%, mức thấp nhất trong hơn 3 năm qua.
Không nên siết tín dụng bất động sản đồng loạt
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tín dụng bất động sản bao gồm nhiều nhóm khác nhau, từ phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác.
Mỗi nhóm có đặc điểm riêng về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.
Do đó, VARS IRE cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở việc “siết” hay “mở” tín dụng, mà quan trọng hơn là xác định dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro như thế nào.
Theo các chuyên gia của VARS IRE, việc siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn để hoàn thiện trở thành tài sản dở dang, đồng thời phát sinh nguy cơ nợ xấu. Điều này có thể làm suy giảm động lực tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản.
Thay vì xem toàn bộ bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro giống nhau, VARS IRE đề xuất chính sách tín dụng đánh giá theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.
Dòng vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tạo thêm nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi đó, dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát hợp lý.
Để thực hiện cách tiếp cận này, VARS IRE đề xuất nghiên cứu cơ chế phân loại dự án dựa trên khả năng triển khai và phục hồi.
Nhóm A gồm các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.
Nhóm B là những dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại. Các phương án có thể bao gồm bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.
Nhóm C là các dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.
Bên cạnh việc đánh giá dự án, cấp tín dụng cũng cần xem xét người vay và tài sản. Các tiêu chí được đề cập gồm tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ.
Trong đó, người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và những tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.
Cần kiểm soát sức chịu đựng của ngân hàng
VARS IRE cũng lưu ý Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Tùy mức độ rủi ro, các biện pháp có thể bao gồm tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với những ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.
Song song với đó là việc từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản thông qua trái phiếu doanh nghiệp hoặc quỹ đầu tư bất động sản.
Kinh nghiệm Trung Quốc cũng được VARS IRE đề cập. Từ năm 2022, chính sách của nước này chuyển trọng tâm sang hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà, trong đó có việc mở lại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp tư nhân và triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao nhà đã bán.
Trung Quốc cũng áp dụng cơ chế “danh sách trắng”, ưu tiên tín dụng cho các dự án đủ điều kiện và có khả năng hoàn thành. Các dự án được địa phương rà soát và ngân hàng thẩm định. Đến hết tháng 3, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được giải ngân cho các dự án thuộc chương trình, hỗ trợ bàn giao khoảng 7,5 triệu căn nhà đến cuối năm 2025.
Ở phía người mua, nhiều thành phố lớn tại Trung Quốc từng bước nới lỏng hạn chế mua nhà, cho phép tăng khả năng vay thế chấp thông qua chương trình quỹ dự phòng nhà ở kết hợp giảm lãi suất. Theo Reuters, 17/70 thành phố được khảo sát ghi nhận giá nhà tháng 7 tăng so với tháng trước.
Tại Việt Nam, người mua nhà và doanh nghiệp đang đặt kỳ vọng vào việc giảm thực chất lãi suất cho vay sau chỉ đạo của Thủ tướng.
Chị Ngọc Hà, 32 tuổi, đang thuê nhà tại phường Bình Trưng, TP.HCM, cho biết mong muốn của gia đình là ngân hàng tiếp tục duy trì chính sách cho vay với chi phí hợp lý đối với cả người mua nhà và những chủ đầu tư uy tín.
“Vợ chồng tôi đang tìm mua nhà để sớm ổn định cuộc sống, chuẩn bị cho con năm sau vào lớp 1. Nếu lãi vay hạ nhiệt, chúng tôi sẽ dễ tiếp cận khoản vay hơn, mà chi phí vốn của chủ đầu tư cũng được tối ưu, từ đó giá nhà có lẽ sẽ bớt áp lực tăng. Ngược lại, siết tín dụng không khác gì đóng sập cánh cửa với giấc mơ an cư của những gia đình trẻ như chúng tôi”, chị bày tỏ.
Về phía ngân hàng, lãnh đạo VPBank cho biết tại một sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư gần đây rằng ngân hàng vẫn theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng chọn lọc đối với bất động sản, đồng hành với khách hàng doanh nghiệp và người dân có nhu cầu an cư thực.
Chiến lược này dựa trên 5 tiêu chí gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối.
Trong khi đó, ban lãnh đạo ACB đánh giá bất động sản vẫn là phân khúc được lựa chọn có chọn lọc nhờ lợi suất tốt. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản của ngân hàng tăng khoảng 8%, tương đương mức tăng trưởng chung của danh mục tín dụng.
Thời gian tới, ACB dự kiến tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, trong đó có lĩnh vực bất động sản, đồng thời tăng huy động vốn trung và dài hạn để phù hợp với cơ cấu nguồn vốn.
