Vỡ trận đầu tư homestay ven Hà Nội

Chị Minh (35 tuổi, Hà Nội) mới rao bán lại khu homestay hơn 2 ha, trong đó có 400 m2 thổ cư ở huyện Cao Phong, Hòa Bình. Khu homestay được đầu tư khoảng 16 tỷ đồng, gồm cả tiền đất, xây dựng với hai căn nhà sàn, hơn chục lều cắm trại cùng với một số cảnh quan xung quanh. Vì muốn thu hồi vốn nhanh nên chị gửi môi giới giá bán 14 tỷ đồng.

Kinh doanh gần hai năm nhưng chị Minh thừa nhận, vẫn chưa thu hồi được vốn, hàng tháng vẫn phải gồng lãi ngân hàng, khoản nợ công ty xây dựng cũng chưa trả hết. Trong khi đó doanh thu từ khu homestay chỉ vừa đủ trả các khoản chi, lương nhân viên và để ra khoảng 20 triệu đồng phí dự phòng.

"Hồi mới rót tiền, tôi cũng mơ về một căn nhà vùng quê làm homestay, vừa ở vừa cho thuê. Giờ thì hoàn toàn vỡ mộng bởi tỷ suất sinh lời thấp hơn lãi gửi ngân hàng, lại tốn thêm nhiều công vận hành, chăm sóc", chị nói.

Không riêng chị Minh, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư ồ ạt rao bán homestay, khu nghỉ dưỡng tại khu vực ven Hà Nội, từng là tâm điểm của trào lưu "bỏ phố về rừng", "ngôi nhà thứ hai" như Hòa Bình, Ba Vì, Sóc Sơn... Nhiều khu homestay trong giai đoạn hoàn thiện, chủ nhà chưa vận hành được ngày nào đã đem rao bán.

Ở Lương Sơn, Hòa Bình, một khu homestay quy mô 6.000 m2, trong đó có 400 m2 đất thổ cư đang được rao giá hơn 15 tỷ đồng. Môi giới cho biết khu homestay có vị trí gần suối, tầm nhìn cánh đồng, đang cải tạo khuôn viên nhà vườn, xây hồ bơi, cây cảnh. Chủ đang xây dựng hoàn thiện 95% nhưng vì áp lực tài chính nên phải bán lại.

Một khu homestay gần 7.000 m2 (với 200 m2 đất thổ cư) ở xã Minh Quang, Ba Vì cũng đang được chào bán giảm giá. Chủ nhà đã xây sẵn nhà sàn, đầu tư khuôn viên, vườn cây, trang thiết bị. Môi giới cho hay chủ gặp áp lực tài chính nên chấp nhận hạ giá từ 14 tỷ đồng còn 9 tỷ đồng.

"5 tỷ đồng chi phí xây nhà và đầu tư trang thiết bị coi như tặng khách, chủ giờ chỉ cần hồi vốn lô đất, song cũng khó bán", môi giới cho hay.

Thị trường Sóc Sơn cũng ghi nhận một số homestay đang rao bán, tuy nhiên, đa số là chưa có sổ đỏ và giao dịch bằng công chứng vi bằng. Một khu tầm nhìn hồ Đồng Đò, nằm giữa rừng thông tại xã Minh Trí đang được rao gần 20 tỷ đồng. Công trình đã xây dựng có căn bungalow hai phòng ngủ, một khách một bếp, hai khoảng sân để cắm trại và khu vực có thể mở quán cafe.

Anh Hải, một môi giới chuyên hoạt động khu vực Hòa Bình chia sẻ từ cuối năm ngoái, số lượng khách đầu tư homestay, khu nghỉ dưỡng gửi hàng cho anh tăng đột biến, đầu năm nay đã gần gấp đôi so với giữa năm 2022. Nhiều chủ áp lực tài chính, chấp nhận giảm giá 10-20% hay rao đất tặng nhà để nhanh có dòng tiền gồng lãi ngân hàng.

"Thanh khoản thấp, nửa đầu năm nay tôi không bán được sản phẩm nào bởi những khu khách gửi giá giảm nhưng các suất đầu tư đều trên chục tỷ đồng, thậm chí gần 20 tỷ đồng", anh Hải nói.

Chị Minh cũng cho hay sau gần hai tháng rao bán, chỉ có một, hai người quan tâm đến các khu homestay nhưng đều trong cảnh "hỏi cho biết". Chị đã chấp nhận giảm 25%, xuống còn 12 tỷ đồng và gửi môi giới khác chào bán.

Ông Hòa, một nhà đầu tư gần 10 năm kinh nghiệm thị trường vùng ven cho biết làn sóng rao bán ồ ạt homestay, khu nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ nhóm tay ngang, chạy theo trào lưu khi thị trường tăng nóng hai năm trước. Thậm chí, nhiều người có kinh nghiệm đầu tư cũng bị vỡ kế hoạch tài chính khi thị trường đi xuống, lãi suất tăng cao. Ông ví dụ, thời điểm mới đầu tư, nhiều người dự kiến lãi suất chỉ 7-8% nhưng hiện nay khoảng 12-14% đã đẩy hàng loạt nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính rơi vào áp lực không gồng nổi. Trong khi đầu tư homestay phải chấp nhận ít nhất 5 năm mới có thể thu hồi vốn, trong điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian sẽ kéo dài hơn.

Theo ông Hòa, những khu homestay, biệt thự đơn lẻ nếu không có thế mạnh về vị trí như gần suối, cánh đồng, tầm nhìn hồ thì ít nhất khu đất phải rộng tối thiểu 2-3 ha để tạo nhiều cảnh quan như ao hồ, bể bơi, khu cắm trại, vườn hoa mới có thể thu hút khách lưu trú. Chi phí đầu tư những hạng mục này cũng rất lớn và thường xuyên, kéo dài hàng năm.

Nhìn nhận về những diễn biến này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc có nhu cầu, nhưng việc đầu tư tràn lan, thiếu tính toán đã gây ra "vỡ trận", nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường. Tình trạng này đã được dự báo từ hai năm trước khi làn sóng nhà đầu tư F0 đổ đi rót tiền vào khu vực vùng ven, đẩy thị trường "nóng sốt".

Theo chuyên gia, đầu tư nghỉ dưỡng cần tính chuyên nghiệp cao, đòi hỏi kiến thức về quản lý dòng tiền, hiệu suất đầu tư, vận hành, dịch vụ chăm sóc khách hàng. Thực tế, không ít người có tâm lý "chỉ mua mảnh đất rồi xây căn nhà cho thuê là xong", bỏ qua việc nghiên cứu kỹ thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng ở nhiều khu vực vùng ven, hơn một nửa thôn, xã làm homestay, khu nghỉ dưỡng, trong khi lượng khách du lịch nhỏ giọt.

"Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính rơi vào cảnh mất trắng tài sản nhưng đây là bài học về sự cẩn trọng với những trào lưu, sóng đầu tư", ông Đính nói.