Yếu tố nào quyết định bất động sản tan băng?

Một loạt chính sách gỡ khó ngành bất động sản

Có thể nói trong vài năm gần đây, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn khiến thị trường chững lại. Chỉ trong vòng chưa đầy 5 tháng đã có hàng loạt các công điện, nghị quyết ra đời với mục tiêu tháo gỡ các khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản. Chưa bao giờ ngành này lại được nhiều trợ lực về mặt chính sách như thế này.

Gần nhất trong Công điện 469/CĐ-TTg, Chính phủ kêu gọi, đề nghị các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, các thủ thể liên quan đồng sức, đồng lòng để vượt qua những khó khăn, thử thách, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững hơn. 

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chính sách có ảnh hưởng quan trọng đến thị trường bất động sản và thông thường có một độ trễ khoảng hai quý. Dự đoán với các chính sách mới được Chính phủ ban hành, tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản dự kiến ​​xuất hiện vào quý IV/2023 hoặc có thể muộn hơn vào giữa năm 2024. Lúc đó, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm đáng kể", ông Quốc Anh cho biết.

Ông cũng nhấn mạnh rằng điều quan trọng hiện nay là độ trễ và mức độ ảnh hưởng của chính sách. Nếu chính sách thâm nhập và tác động nhanh chóng đến các đối tượng trên thị trường, đặc biệt là gói 120.000 tỷ đồng, thì dự kiến ​​thị trường sẽ phục hồi nhanh hơn, thậm chí nhanh hơn cả giai đoạn trước.

Theo chuyên gia, một yếu tố khác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đảo chiều của thị trường bất động sản là tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân hiện tại vẫn khá chậm. Nếu tốc độ giải ngân vốn đầu tư công cùng với việc thu hút nguồn vốn FDI duy trì ổn định so với các năm trước, và kết hợp với các chính sách đã đề cập, thì dự kiến ​​thị trường bất động sản sẽ phục hồi tăng trưởng sớm hơn.

Kịch bản nào cho năm 2024?

Từ giữa tháng 3/2023 đến hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện ba lần giảm lãi suất điều hành liên tiếp, cho thấy chính sách tiền tệ đang dần nới lỏng. Điều này được coi là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế và được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, nếu lãi suất giảm do ngân hàng dư tiền, thì thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi. Hiện tại, mặc dù tình trạng căng thẳng về thanh khoản đã được giải quyết, nhưng việc giảm lãi suất chưa phải là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế dư tiền. Do đó, dòng tiền chưa thể ngay lập tức đổ vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản.

Chuyên gia cho biết, điểm khác biệt quan trọng nhất giữa thời điểm hiện tại và 10 năm trước chính là mức giá. Ví dụ, vào năm 2012 khi thị trường bất động sản đóng băng, giá đất nền sổ đỏ ở quận 9 chỉ khoảng từ 8 đến 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau ba năm liên tiếp trào lưu sốt nóng, giá bất động sản đã tăng lên mức quá cao. Nếu từ năm 2019, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hoặc đi ngang, thì có thể tích lũy để tiếp tục tăng trưởng. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2020-2021, giá bất động sản tiếp tục tăng mặc dù kinh tế đang trải qua suy thoái.

“Bây giờ những người đã ôm đất để đầu tư, đầu cơ có thể nói đều đã chùn tay. Người ta chỉ mong thị trường tan băng, có người mua người bán để thoát được hàng là mừng, chứ không mong nhảy vào bắt đáy như giai đoạn 2012 - 2013”, vị này cho hay.

Theo chuyên gia, để thị trường bất động sản tan băng, có một số yếu tố cần xuất hiện. Thứ nhất, dòng tiền cần phải có sự xuất hiện, và thứ hai, mặt bằng giá cần giảm xuống một mức đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Tuy nếu mọi người tiếp tục muốn giữ giá cao và đợi cơ hội, thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có sự thay đổi.

Với triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi, xuất khẩu ổn định và điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn trong nền kinh tế nội địa,... ông Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng sẽ rõ ràng hơn, nhưng sẽ tập trung chủ yếu vào khu vực đô thị và vùng có tiềm năng đầu tư khai thác. Lúc đó, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang thay vì tăng.

Tuy vậy, theo ý kiến của ông, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi trở lại thị trường bất động sản không cao. Hiện nhiều người đang phải gánh lãi vay ngân hàng hàng ngày từ việc ôm đất. Thị trường sẽ không chứng kiến sự xuất hiện của nhà đầu tư mới (chưa có đất) đổ tiền vào mua bất động sản như một làn sóng trước đây. Số lượng những người muốn thoát khỏi tình trạng ôm đất đang nhiều hơn số lượng những người có sẵn tiền để mua, tức là cầu thấp hơn cung.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, chuyên gia nhận định.