Bất động sản bắt đầu “đua từ đáy”

Le lói đốm sáng

Trong các cuộc trò chuyện của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán với nhiều lãnh đạo doanh nghiệp gần đây, một điều dễ nhận thấy là tâm lý bi quan, lo lắng đã vơi bớt với thời điểm đầu năm và niềm tin thị trường bất động sản đã “dò đáy” thành công khi hiệu ứng chính sách xuất hiện ngày một nhiều.

Báo cáo theo dõi 250 dự án bất động sản toàn quốc được thảo luận của Younet cho thấy, trong tháng 5/2023, có 160.863 thảo luận trên mạng xã hội và báo chí xoay quanh những dự án này, giảm khá mạnh so với con số trên 200.000 thảo luận của các tháng trước đó. Tuy nhiên, các thảo luận tiêu cực, căng thẳng, gay gắt đã giảm đáng kể, thay vào đó là các thảo luận mang tính xây dựng, cổ vũ cũng như sự kỳ vọng về sự hồi phục sớm của thị trường cũng như từng dự án.

Cùng với đó, thông tin về các chương trình mở bán dự án với nhiều ưu đãi chiết khấu cũng xuất hiện dày hơn trên mạng xã hội và các phương tiện thông tin đại chúng. Đơn cử, tại TP.HCM, chủ đầu tư Nam Long với giỏ sản phẩm đa dạng, đáp ứng nhiều “khẩu vị” an cư, đầu tư như dòng căn hộ biệt lập Flora tại Akari City giai đoạn 2 (quận Bình Tân), khu căn hộ biệt lập Flora Panorama thuộc dự án Mizuki Park (Bình Chánh). Để kích cầu thị trường, thời gian qua, Nam Long triển khai nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hỗ trợ lãi suất ở mức cao... Được biết, chỉ trong tháng 5/2023, hơn 50 căn hộ Flora tại Akari City đã giao dịch thành công.

Tại Long An, Nam Long cũng liên tục giới thiệu các sản phẩm thuộc các dự án thành phần khác nhau như căn hộ vừa túi tiền EHome Southgate hay khu biệt thự compound cao cấp The Aqua, Park Village…

Ở khu vực phía Bắc, cụ thể là Hà Nội, một loạt dự án như dự án nhà phố Rue De Charme, tổ hợp căn hộ và nhà ở thấp tầng Kita Capital Ciputra hay một loạt phân khu TK2 - Maison Détox (thuộc Vinhomes Smart City) và The Zenpark (thuộc Vinhomes Ocean Park) bắt đầu công bố các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư và người mua ở thực, trong khi một số dự án mới như Capital Elite, Mailand Hanoi… dự kiến ra hàng trong quý III và quý IV năm nay.

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO - Homes cho biết, dù sức cầu thị trường chưa có nhiều cải thiện, song nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn hơn trong việc ra hàng để đón đầu dòng tiền lớn gửi ngân hàng dự kiến đáo hạn trong quý III/2023. Chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng đã tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý IV/2022 chiếm tỷ trọng 46%), trong đó tiền gửi cá nhân lên tới hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 65%).

Theo ông Giang, nếu mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục “hạ nhiệt” trong thời gian tới, có thể làn sóng đầu tư vào nhà đất sẽ nhen nhóm trở lại khi người mua cảm thấy tự tin đi vay ngân hàng để đầu tư, còn người sẵn tiền cũng nắm bắt cơ hội này để gom hàng khi nhận thấy mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, dù lãi vay tiêu dùng hay mua nhà hiện vẫn tương đối cao, khoảng 14%/năm, nhưng với kịch bản cơ sở lạm phát bình quân được kiểm soát quanh mức 4-4,5%, cơ quan quản lý có thêm dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ trong năm nay.

“Thông thường, lãi suất huy động sẽ giảm nhanh hơn so với lãi suất cho vay và hiện tại, lãi suất đầu vào giảm nhanh theo các đợt điều chỉnh lãi suất điều hành, nên khả năng cao lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong những tháng tới”, ông Đính phân tích.

Trên thực tế, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, gần đây, song song với giảm lãi suất huy động, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay và đồng loạt triển khai các gói tín dụng ưu đãi lãi suất dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Việc cân đối hạ mặt bằng lãi suất của các ngân hàng có thể có độ trễ, nhưng những thông tin dự báo luôn là yếu tố tác động mạnh nhất đến tâm lý thị trường. Nhiều ngân hàng giảm lãi vay với mức giảm cao nhất lên tới 3%/năm áp dụng cho cả khoản vay kinh doanh bất động sản.

Theo khảo sát, mức lãi vay mua nhà tháng 6 dao động từ 4,99-13,5%/năm. Đáng chú ý, vào trung tuần tháng 6, Ngân hàng Nhà nước lần thứ 4 liên tiếp kể từ đầu năm công bố giảm lãi suất điều hành, qua đó tạo dư địa hạ lãi suất huy động và cho vay, hỗ trợ nền kinh tế. Đây cũng được xem là tín hiệu vui với thị trường địa ốc bởi khi mặt bằng lãi suất giảm sẽ góp phần kích cầu tiêu dùng bất động sản.

Sẵn sàng cho cuộc đua từ đáy

Trên thực tế, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đưa ra kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên kịch bản thận trọng. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận, điều quan trọng nhất lúc này là đánh giá lại nhu cầu cũng như sức tiêu thụ của thị trường để đưa ra sản phẩm phù hợp.

Ông Tô Hùng, CEO Recbook, Trưởng văn phòng đại diện VARS Hải Phòng cho biết, số lượng giao dịch thành công tại các đơn vị môi giới trên địa bàn Thành phố đã tăng đều đặn hơn, thay vì “đóng băng” như thời gian trước đó. Giá đất nền ở một số khu vực tại Hải Phòng ghi nhận mức tăng giá khoảng 5% trong quý II/2023 so với quý liền trước. Hiện tượng cắt lỗ tại các khu vực từng xảy ra sốt đất dần được thay thế bằng các giao dịch thành công với giá bán phù hợp.

Hay tại TP.HCM, giao dịch phân khúc chung cư, đất nền dự án tại các khu dân cư hiện hữu cũng được cải thiện. Một số dự án đất nền trên địa bàn quận Bình Tân, TP. Thủ Đức… có doanh số bán hàng trong tháng 5/2023 tăng 200-300% so với tháng 4 và tăng 7-8 lần so với 3 tháng đầu năm.

Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản tại Quảng Ninh cách đây hơn 1 tháng cho thấy, với lượng lớn các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6-12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý III-IV/2023 và khi lãi suất huy động giảm, nhiều khả năng khoản tiền này sẽ được đầu tư vào các kênh mang lại lợi nhuận cao hơn, trong đó bất động sản là tài sản được ưu tiên.

Bà Lê Phương Hoa, Giám đốc Đầu tư, Câu lạc bộ Đầu tư bất động sản NAC cho rằng, hoạt động giao dịch sẽ cải thiện hơn từ quý III/2023, nhất là các sản phẩm tạo ra giá trị sử dụng hoặc tạo doanh thu ngay.

“Mức độ hồi phục của thị trường bất động sản phụ thuộc vào những diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Nền kinh tế tăng trưởng trở lại, thị trường địa ốc mới có thể khởi sắc”, bà Hoa nhấn mạnh.

Theo VARS, một điểm đáng chú ý hiện nay là các nhà đầu tư tổ chức bắt đầu hành động. Dữ liệu của VARS cho thấy, số lượng tổ chức đầu tư nước ngoài quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản đang tăng nhanh, nổi bật là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia, Đài Loan (Trung Quốc)... Hiện tại, hầu hết thương vụ mới đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và bên mua đang nắm ưu thế nhờ có nguồn tài chính dồi dào, họ chỉ muốn mua với mức giá thấp và ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng tăng giá trong tương lai và giá đã giảm từ 10-20%.

Thực tế cho thấy, hiện có nhiều chủ tài sản chịu áp lực tài chính do chịu lãi suất cao trong thời gian dài. Vì vậy, các chủ sở hữu đang tìm cách cơ cấu lại nợ bằng việc bán bớt cổ phần hoặc tài sản. Đại diện Savills Việt Nam tiết lộ, đơn vị này đang thực hiện đàm phán 5 giao dịch lớn ở nhiều giai đoạn khác nhau, giá trị các giao dịch dao động từ 50-100 triệu USD. Đây là con số lớn hơn nhiều so với cùng thời điểm các năm trước.

Xét trên số liệu báo cáo tài chính quý I/2023, đơn vị nghiên cứu Batdongsan.com.vn cho rằng, có nhiều tên tuổi lớn được đưa vào diện rủi ro. Với áp lực nợ lớn, việc đầu tiên các doanh nghiệp cần làm là tìm cách giảm bớt nợ ngắn hạn, tiếp đó là tái cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng tồn kho… và đàm phán gia hạn các khoản nợ trái phiếu.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần phục hồi sau thời gian dài “đóng băng”. Tổng hợp của Công ty chứng khoán VNDirect cho thấy, tính đến ngày 23/5/2023, có hơn 30 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu doanh nghiệp với trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX).

Một số doanh nghiệp chưa thực hiện đàm phán thành công (do tỷ lệ trái chủ đến tham dự chưa đủ 75% theo quy định) như Công ty TNHH Saigon Glory cho biết, sẽ tiếp tục thực hiện đàm phán để đưa ra phương án giải quyết tốt nhất cho cả nhà phát hành lẫn trái chủ, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái khởi động các dự án còn đang vướng mắc.

Theo đại diện quỹ PVIAM, việc nhà phát hành và trái chủ đạt được thỏa thuận gia hạn nợ, mua lại trái phiếu trước hạn vào thời gian này sẽ tạo hiệu ứng tích cực cho toàn thị trường. Về phía nhà phát hành, điều này giúp giảm bớt sức ép nợ đến hạn, tạo điều kiện tìm kiếm các phương án kinh doanh, các giải pháp về nguồn vốn để cải thiện tình hình tài chính, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Với trái chủ, cách làm này cung cấp thêm cơ sở để có phương án hành động cụ thể, tránh trường hợp đồng loạt yêu cầu thanh toán hoặc bán tháo trái phiếu nắm giữ, gây thiệt hại kinh tế cho các bên và làm trầm trọng hơn tình hình hiện tại, khi nhà phát hành vốn đã rơi vào tình trạng gián đoạn thanh khoản và không thể đáp ứng tất cả các nghĩa vụ nợ cùng lúc.

Ở một diễn biến khác, trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, thanh khoản tắc nghẽn kéo dài, một số chủ đầu tư đã chuyển hướng sang những lĩnh vực, ngành nghề mới để tạo nguồn thu.

Đơn cử, Cen Land vừa chính thức tham gia vào lĩnh vực mới cung ứng nhân lực, bên cạnh các hoạt động truyền thống là phân phối và phát triển dự án bất động sản. Theo đó, ban đầu, Cen Academy (công ty ty con của Cen Land) sẽ phối hợp với WBS Training tiến hành tuyển sinh, đào tạo và cung cấp nhân lực cho thị trường Đức, tiếp theo là các thị trường Mỹ, Canada, Úc, Newzeland…, tập trung vào các ngành nghề, lĩnh vực phù hợp với chuyên môn, kỹ năng của người Việt như kỹ thuật, IT, logistics, điều dưỡng, nhà hàng khách sạn…

Ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch Cen Academy cho hay, từ hơn một năm qua, khi kinh tế gặp khó khăn, đặc biệt trong hoạt động đầu tư bất động sản, tài chính, Cen Land cũng bị ảnh hưởng, phải cắt giảm nhân sự, cắt giảm lương. Nhiều nhân viên của Cen Land không còn đủ việc làm, dù Công ty có dữ liệu khách hàng lớn. Đây là lý do thôi thúc Cen Land tìm sang các thị trường quốc tế để tìm kiếm nguồn thu mới.

“May mắn là chúng tôi đã tìm ra ‘đại dương xanh’, đó là lĩnh vực cung ứng nguồn nhân lực. Lĩnh vực này sẽ giải quyết được nhiều vấn đề ở Việt Nam. Chúng ta có nguồn dân số trẻ trong độ tuổi lao động dồi dào mà nhiều quốc gia đang ao ước, nhưng tỷ lệ người chưa có việc làm hoặc làm việc chưa phù hợp, hoặc thu nhập chưa như ý lại khá cao. Trong khi đó, tại nhiều nước phát triển, nhu cầu nhân sự cho các ngành lao động lại đang thiếu trầm trọng. Đây là lý do Cen Academy ra đời”, ông Hưng nói và cho biết thêm, tại Việt Nam, nguồn nhân lực trong nước cung cấp cho thị trường quốc tế hiện còn khá khiêm tốn, quy mô khoảng 100.000 người/năm và riêng năm 2023, dự kiến có khoảng 380.000 người.

Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, đến cuối quý I/2023, số người thất nghiệp trong độ tuổi lao động là 1,05 triệu người, nên đây là thời cơ tốt để Cen Academy tham gia thị trường. Hiện tại, Cen Academy đặt mục tiêu đưa 1.000-2.000 nhân sự lao động chất lượng cao sang Đức làm việc trong giai đoạn 2023-2024 và sẽ tăng 5-10 lần trong những năm tiếp theo.

Với Vinhomes, nhà phát triển dự án này có một chiến thuật thích ứng khác, đó là phát triển các dịch vụ gia tăng từ chính nền tảng hiện hữu. Được biết, mới đây, Vinhomes đã khởi động các tour du lịch khám phá và trải nghiệm những công trình độc đáo tại Ocean City (thương hiệu mới của tổ hợp 3 dự án đại đô thị Vinhomes Ocean Park 1, 2 và 3). Theo đó, từ tháng 6/2023, Vinhomes sẽ triển khai các tour du lịch khám phá và trải nghiệm chuyên biệt để phục vụ các tour du lịch cuối tuần dành cho gia đình, tour du lịch sức khoẻ, tour du lịch ẩm thực… và trước mắt là chương trình Ocean Retreat Tour, bao gồm các hoạt động tắm biển hồ nước mặn, chèo Kayak, chèo SUP, glamping, trải nghiệm carnival, văn hoá đường phố, workshop sáng tạo, BBQ bên bờ biển và lưu trú tại căn hộ dịch vụ Vinhomes Real Estate Leasing. Ngoài ra, Vinhomes cũng sẽ phát triển thêm các tour trải nghiệm độc đáo nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch kết hợp trải nghiệm của du khách trong nước và quốc tế tới Hà Nội, hứa hẹn tạo nên những sản phẩm du lịch đặc sắc.

Theo bà Phạm Thị Lan Phương, Giám đốc Kinh doanh Vinhomes, việc phát triển thêm mảng du lịch nhằm đáp ứng mức độ “tiến hóa” của dự án. Bà Phương cho biết, giai đoạn trước, các dự án Vinhomes Ocean Park được định danh là khu đô thị “all in one”, thì nay định hướng mới của Vinhomes là nâng tầm các đô thị này thành “một thành phố điểm đến mới”, là niềm tự hào của người dân Thủ đô. Việc khai thác thêm mảng du lịch cũng nhằm phục vụ cho mục đích này.