Bất động sản công nghiệp đang gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư: "Trên cả nước, 61/63 tỉnh thành có quy hoạch 563 khu công nghiệp; trong đó 397 khu công nghiệp đã được thành lập và 292 khu công nghiệp đang hoạt động với diện tích đất tự nhiên hơn 87,1 nghìn ha và diện tích đất công nghiệp hơn 58,7 nghìn ha. Còn lại 106 khu công nghiệp đang xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha."

Giải phóng mặt bằng chậm

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, khu vực phía Nam dẫn đầu về tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước với 85% trong quý 1/2023, trong khi tỷ lệ trung bình là trên 80%. Các thị trường trọng điểm phía Bắc, phía Nam cũng duy trì tỷ lệ cao trên 90% trong năm 2022. Nhiều khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương gần như không còn diện tích trống.

Đại diện VARS cho rằng dù được xem như “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường thời gian gần đây, song bất động sản công nghiệp vẫn gặp không ít “lực cản”.

Giải phóng mặt bằng chậm, hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, nhà xưởng thấp tiêu chuẩn… là những “lực cản” cho bất động sản công nghiệp. Thêm vào đó, nền kinh tế toàn cầu ảm đạm khiến xuất nhập khẩu giảm sút và nhà đầu tư nước ngoài e ngại đầu tư. Điều này cũng làm chậm tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp do dòng vốn FDI giảm tốc.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trong những năm gần đây, vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước. Trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, tỷ lệ này có thể lên đến 70-80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng giá trị vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế, khu công nghiệp Việt Nam đạt 340 tỷ USD.

Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất từ Cục Đầu tư Nước ngoài, đến ngày 20/5/2023, tổng giá trị vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có tổng cộng 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng giá trị đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Ngoài ra, có 485 dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về giá trị so với cùng kỳ.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội, cho biết khi Covid được kiểm soát và hoạt động trở lại bình thường, các nhà đầu tư và doanh nghiệp đến Việt Nam để tìm hiểu thị trường. Tuy nhiên, họ muốn nghiên cứu kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, ông Thomas Rooney cũng nói rằng chính sách thuế tổi thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn FDI vào năm 2023. Điều này khiến thị trường kém sôi nổi hơn. Vì vậy, các tập đoàn lớn sẽ cân nhắc thận trọng việc tiếp tục đầu tư trong bối cảnh kinh tế - chính trị toàn cầu có những biến động.

Chính sách cần đủ mạnh để hỗ trợ nhà đầu tư

Theo đánh giá của VARs, để thích ứng với biến đổi kinh tế và nhu cầu mới, chính sách phải có định hướng rõ ràng và mạnh mẽ để hỗ trợ và khuyến khích nhà đầu tư, đồng thời tận dụng tiềm năng thị trường. Vì vậy, quy hoạch khu công nghiệp phải được công bố và minh bạch trong bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư có thể nghiên cứu và bắt kịp cơ hội đầu tư.

Đồng thời, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết khó khăn về thủ tục đất đai trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để rút ngắn thời gian xây dựng và giảm chi phí. Ngoài ra, địa phương cần thực hiện chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và dịch vụ hỗ trợ pháp lý. Ưu tiên khu công nghiệp phù hợp định hướng, đạt chỉ tiêu giảm lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng… hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Theo dữ liệu của VARs, hiện nay nhiều doanh nghiệp lớn từ các thị trường phát triển đều đặt ra những yêu cầu cao về hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Do đó, các khu công nghiệp không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình họ, mà còn cần phát triển nhà xưởng hiện đại, dịch vụ chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

Để phát triển bất động sản công nghiệp một cách hiệu quả, thì các yếu tố then chốt ảnh hưởng đến khả năng tăng trưởng của ngành này phải được tập trung đầu tư và phát huy, đặc biệt là hạ tầng giao thông liên kết.

Theo ông Thomas Rooney, việc nâng cao cơ sở hạ tầng sẽ giúp gia tăng giá trị khi nhìn vào sự thay đổi của chuỗi cung ứng. So với các nước trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã bỏ ra khá nhiều cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP).

“Hiện nay có một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại phía Bắc như: cao tốc Vân Đồn – Móng Cái và dự án Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam. Còn xét về cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam, mạng lưới giao thông cũng rất được ưu tiên cải thiện, đặc biệt là đường bộ. Cụ thể, vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư 147 nghìn tỷ đồng. Dự án kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối nhiều tỉnh đồng thời mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội”, ông Thomas chia sẻ.