Chung cư hạng sang “khan cung”

Mỗi dự án một số phận

Khoảng 5 năm trước, thị trường bất động sản TP.HCM “nổi sóng” bởi một loạt dự án hạng sang và siêu sang được công bố rầm rộ công bố với mức giá lên tới 7.000-10.000 USD/m2, tương đương khoảng 160-225 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án được đồn đoán lên đến cả tỷ đồng mỗi mét vuông, tiêu biểu có thể kể đến các dự án Alpha Hill, The Vertex Private Residences, The Grand Manhattan, The Marq, IFC Saigon, Metropole Thủ Thiêm, Lumière Riverside, Lumière Boulevard...

Trong đó, hầu hết đều nằm trên “đất vàng”, song số phận mỗi dự án lại khác nhau. Mới đây, giai đoạn 3 của Khu phức hợp Metropole Thủ Thiêm do Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư vừa được cất nóc. Đây là phân khu The Opera Residence nằm trên lô đất 1-17 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) với quy mô gồm 3 tầng hầm, 5 khối đế và 2 tòa tháp cao 20 tầng.

Được khởi công từ giữa năm 2019, phân khu The Opera Residence nằm trên lô đất diện tích 1,1 ha này dự kiến cung cấp 646 căn hộ hạng sang cho khu vực Thủ Thiêm. Vào thời điểm cuối năm 2020, chủ đầu tư đã cho ra mắt nhiều căn hộ với mức giá từ 90-138 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của những căn này được ghi nhận ở mức từ 170-385 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa là Lumière Boulevard - 1 trong 2 dự án được Masterise Homes mua lại trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) cũng được cất nóc, bao gồm 5 tòa tháp cao 22-30 tầng, cung cấp ra thị trường hơn 2.400 căn hộ cao cấp, shophouse và penthouse với diện tích từ 50-370 m2.

Dự án Lumière Boulevard nằm trên khu đất rộng gần 3,4 ha, được mở bán từ quý II/2023. Một số môi giới bất động sản cho biết, giá sơ cấp căn hộ tại dự án hiện dao động từ 65-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên các trang rao vặt bất động sản, giá bán có biên độ dao động rộng hơn, từ 46-100 triệu đồng/m2 tùy vị trí và loại hình căn hộ. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án sẽ được bàn giao vào cuối năm nay.

Bên cạnh những dự án được triển khai trở lại, nhiều dự án chung cư hạng sang khác công bố cùng thời điểm vẫn chờ được gỡ các nút thắt pháp lý, mà dự án The Grand Manhattan do Novaland làm đơn vị phát triển là minh chứng. Dự án có kết cấu 3 tòa tháp cao 39 tầng, quy mô hơn 1.400 căn hộ, với 4.200 m2 công viên nội khu, 5 tầng khách sạn chuẩn quốc tế, 2 tầng thương mại, các căn hộ thiết kế độc bản, biệt lập, dự kiến do Savills Premium và Minor Hotels đảm nhận quản lý vận hành.

Khu chung cư có vị trí 2 mặt tiền đường Cô Bắc và Cô Giang, song song với đại lộ Võ Văn Kiệt và đường Trần Hưng Đạo này có tên gọi cũ là Chung cư Cô Giang, được UBND TP.HCM trao quyết định chấp thuận đầu tư năm 2017 và 2018. Dự án đã khởi công phần thân năm 2022, song phải tạm ngừng vì vướng pháp lý. Ghi nhận đến đầu tháng 6/2023, dự án đã thi công đến tầng 28 và nằm trong nhóm 7 dự án điển hình được TP.HCM đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ khó khăn liên quan đến nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất.

Nếu như dự án The Grand Manhattan bắt đầu có những chuyển động mới thì dự án The Vertex Private Residences nằm trên đường Ngô Văn Năm do Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Phương Nam 3A-2 làm chủ đầu tư đã ngừng thi công nhiều năm nay. Dự án được định vị là chung cư hạng sang có quy mô hơn 3.000 m2, bao gồm 40 tầng nổi và 5 tầng hầm, giá chào bán tại một số kênh trực tuyến lên tới hơn 10.000 USD/m2 vào năm 2018.

Công trình đã được khởi công từ năm 2017, thời gian giao nhà dự kiến trong quý IV/2019, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Bên trong công trường, các hoạt động xây dựng đều tạm ngưng, không một bóng người, nhiều thiết bị xây dựng xuống cấp.

Cùng chung số phận là dự án IFC Saigon của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Viva Land, từng được đồn đoán có giá bán lên đến 1 tỷ đồng/căn hồi giữa năm 2022. Dự án có tên cũ là Saigon One Tower được khởi công năm 2009, dự kiến hoàn thành vào năm 2011 với tổng vốn đầu tư khoảng 5.000 tỷ đồng. Thế nhưng, khi công trình hoàn thiện được 80% thì đột ngột ngừng thi công.

Mãi đến cuối năm 2021, dự án bất ngờ xuất hiện nhiều công nhân và phương tiện máy móc cùng với thông tin được Công ty Viva Land thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát mua lại. Tuy nhiên, hiện nay, dự án một lần nữa đứng trước nguy cơ “đắp chiếu” khi nhiều lãnh đạo cấp cao của Vạn Thịnh Phát vướng vòng lao lý.

Khan cung khi dòng tiền quay lại

Dữ liệu của Colliers Việt Nam công bố mới đây cho thấy, giá căn hộ sơ cấp của các dự án hạng sang ở quận 1 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm duy trì ở mức 7.000-17.000 USD/m2, tương đương 164-398 triệu đồng/m2. Riêng giá thứ cấp của các dự án nằm dọc tuyến metro 1 có xu hướng tăng nhẹ nhờ sức bật hạ tầng.

“Cả quý I/2023, TP.HCM chỉ ghi nhận một dự án mới được mở bán tại TP. Thủ Đức là dự án Elysian của Gamuda Land với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 40-60%”, báo cáo của Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, khi thị trường thuận lợi, dòng sản phẩm hạng sang - siêu sang có mãi lực lớn, nhưng từ giữa năm ngoái đến nay có phần chững lại nên một số chủ đầu tư cũng không mặn mà đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, “tiền đâu” để triển khai cũng là một câu chuyện lớn với đa số chủ đầu tư hiện nay. Nói như ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, “việc điều tiết dòng tiền lúc này quan trọng hơn bao giờ hết. Những chủ đầu tư thực sự có nguồn lực về tài chính, với nền tảng vững vàng về pháp lý mới có thể đảm bảo tiến độ và chất lượng hoàn thiện dự án”.

Tuy nhiên, đây lại là cơ hội để các chủ đầu tư có tiềm lực “chiếm lĩnh” thị phần nhà ở cao cấp, hạng sang. Chẳng hạn, chỉ trong 3 tháng gần đây, chủ đầu tư “trẻ tuổi” Masterise Homes thu hút nhiều sự chú ý khi gần như đồng loạt cất nóc ba dự án căn hộ hạng sang là The Ritz-Carlton Residences tại Hà Nội và Lumière Riverside, Lumière Boulevard tại TP.HCM.

Ông Mahdi Samhouri, Phó Giám đốc Khối Phát triển dự án kiêm Phó Giám đốc Khối Thiết kế, Masterise Homes cho biết, nhà phát triển dự án này đang phối hợp chặt chẽ với đối tác để đảm bảo tiến độ và chất lượng 3 dự án trên theo những chuẩn mực quốc tế.

“Chúng tôi nỗ lực hết sức để bàn giao các dự án đúng thời hạn và chất lượng cam kết, mang đến cho các cư dân tương lai trải nghiệm sống đẳng cấp tương tự các dự án bất động sản cao cấp tại Hồng Kông và Dubai”, ông Mahdi chia sẻ thêm.

Trong khi đó, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM phân tích, thị trường đang thiếu vắng các dự án hạng sang đúng tiến độ bởi hầu hết các sản phẩm mới đều ở phân khúc bình dân, phù hợp với số đông.

“Dòng sản phẩm hạng C chiếm tỷ lệ bán ra lớn nhất với 67%, tiếp đó là hạng B với tỷ lệ 27%. Hạng A chỉ chiếm 6% thị phần, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước”, bà Trang thông tin.