Chuyển nhượng sớm NOXH để kiếm lời, luật sư cảnh báo: “Người mua có thể mất trắng khi NOXH bị thu hồi”

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TPHCM) đã có chia sẻ xoay quanh vấn đề tình trạng chuyển nhượng NOXH hiện nay.

Hiện nay, trên một số diễn đàn, nhiều môi giới chào bán chuyển nhượng lại nhà ở xã hội với khoản chênh so với giá mua bán đầu vài trăm triệu đồng. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng lại NOXH được quy định như thế nào?

Theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được bổ sung tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định việc người mua NOXH chuyển nhượng NOXH như sau:

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau thời hạn 5 năm như quy định trên, chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Kể từ thời điểm được phép bán NOXH cho các đối tượng có nhu cầu thì bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NOXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Thông tin trên mạng chào chuyển nhượng thì có nhiều trường hợp. Thứ nhất, dự án chưa nhận hồ sơ đăng ký mua (đây là dạng móc ngoặc với chủ đầu tư hoặc lừa dối người mua. Thứ hai, dự án đã bàn giao NOXH cho người mua nay chuyển nhượng lại cho người có đủ điều kiện (vẫn trong thời hạn 5 năm). Thứ ba, NOXH đã hết thời hạn 5 năm và đã được cấp giấy chứng nhận. Và thậm chí là lừa dối người khác bằng các thông tin không có thật để dẫn dụ khách mua nhà ở khác.

Thực tế, trước đó, nhiều giao dịch chuyển nhượng nhà ở xã hội được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền. Hình thức giao dịch này mang lại rủi ro như thế nào về người mua nhà?

Theo quy định Điều 134 Bộ Luật dân sự 2015, đại diện là việc cá nhân/tổ chức nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Đối với hình thức chuyển nhượng NOXH được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, có thể hiểu, người mua NOXH lập văn bản ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhưng trong đó lại có nội dung cho phép người đó sử dụng NOXH. Hình thức này, trên thực tế, không chỉ đối với NOXH mà còn có thể thấy ở các tài sản khác cũng được áp dụng.

Đối với NOXH, các hình thức này thường xảy ra khi: (i) Chưa qua thời gian 5 năm; (ii) Chưa được cấp giấy chứng nhận; (iii) Không hoặc chưa thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Điều cần xem xét, các hợp đồng ủy quyền có nội dung cho phép người nhận ủy quyền sử dụng NOXH lại được công chứng, chứng thực. Đây là các giao dịch vô hiệu vì lý do: (i) Việc cho người khác sử dụng là một giao dịch dân sự và nằm ngài phạm vi đại diện (xác lập, thực hiện giao dịch dân sự) mà có bản chất phải là: cho thuê, cho mượn (không trả tiền); (ii) Việc cho người khác sử dụng là vi phạm nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 52 Luật Nhà ở 2014); (iii) Vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm).

Ngoài hợp đồng ủy quyền, một hình thức giao dịch nhà ở xã hội khá phổ biến khác là lập vi bằng, ông đánh giá thế nào về hình thức này?

Với cùng bản chất sai về nội dung giao dịch như hợp đồng ủy quyền sai về nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 52 Luật Nhà ở 2014 và vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thì hình thức lập vi bằng còn sai quy định về hoạt động thừa phát lại tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP (Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật, không thay thế văn bản công chứng).

Trong khi đó, theo Luật Công chứng 2014, ông chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.

Trên thực tế, giống như các hoạt động vi phạm khác (cho vay nặng lãi,...) thì các giao dịch này có thể che giấu bằng cách khống ghi nội dung giao dịch mà chỉ lập vi bằng về việc các bên giao nhận một khoản tiền, thậm chí là giao khống một phần (sau khi lập vi bằng thì lại trả lại). Điểm chung là dùng hình thức về lập tài liệu chứng cứ để chống lại nội dung sai sự thật (không có chứng cứ chứng minh).

Trường hợp khách mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền khi có nhu cầu chuyển nhượng căn hộ cho người khác cần thực hiện các thủ tục gì? 

Với hình thức lập văn bản ủy quyền thì chỉ ủy quyền cho người khác thay mặt mình ký kết giao dịch hoặc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng, không bao gồm các việc người nhận ủy quyền hưởng lợi ích riêng hoặc họ được sử dụng NOXH.

Trường hợp khách mua nhà ở xã hội theo hình thức uỷ quyền/lập vi bằng khi chưa đủ điều kiện qua thời gian 5 năm, rủi ro nào xảy ra với người mua?

Với những trường hợp này, nếu căn cứ vào các đặc điểm phân tích trên để xác định giao dịch giả tạo (hợp đồng ủy quyền/vi bằng) để che giấu hình thức chuyển nhượng NOXH mà trong thời gian 5 năm thì khi phát hiện có thể bị xử lý là thu hồi lại NOXH và các bên còn bị xử lý vi phạm hành chính với mức từ 40 – 120 triệu đồng theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Quan điểm của ông như thế nào về việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn?

Chúng ta vẫn thấy có một lỗ hổng trong việc người mua NOXH dễ chuyển nhượng lại cho đối tượng khác (cũng có đủ điều kiện hưởng chính sách) nhưng lại người bán thu thêm chênh lệch ngoài thỏa thuận hoặc thông qua phí môi giới của công ty môi giới. Điều này cũng tạo điều kiện cho việc mua NOXH nhưng không sử dụng mà sau đó chuyển nhượng lại để kiếm lời.

 Cảm ơn chia sẻ của ông!