Mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, giá nhà tiếp tục tăng cùng tâm lý chờ đợi các thông tin quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM đang khiến nhiều người mua trì hoãn quyết định xuống tiền. Theo đánh giá của CTCP Chứng khoán MB (MBS), những yếu tố này đã kéo thanh khoản thị trường bất động sản dân cư đi xuống trong 6 tháng đầu năm và có thể tiếp tục tạo áp lực trong giai đoạn 2026-2027.
Trong báo cáo nghiên cứu mới công bố, MBS cho biết thị trường bất động sản dân cư ghi nhận lượng giao dịch suy giảm trong khi lượng hàng tồn kho tiếp tục gia tăng.
Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, đơn vị phân tích cho biết tổng lượng giao dịch đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong quý I giảm 8% so với cùng kỳ. Ngược lại, lượng hàng tồn kho tăng 28% so với đầu năm.
Theo MBS, một trong những nguyên nhân chính là lãi suất cho vay bất động sản đã tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương, trong đó có Hà Nội, cũng khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì xuống tiền ngay.
Giá nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao cũng là yếu tố làm giảm sức mua trên thị trường. Trong quý I, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng tới 40%.
MBS cho biết nguồn cung mới hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân còn khan hiếm. Cùng với đó, chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất tăng đã góp phần đẩy mặt bằng giá nhà lên cao.
Theo đơn vị phân tích, giá bán neo ở mức cao khiến khả năng hấp thụ sản phẩm suy giảm, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ hiện còn khoảng 70%, giảm so với mức 100% của năm 2025. Trong khi đó, TP.HCM đạt khoảng 77%, cao hơn mức 66% trước đó nhờ có thêm nguồn cung trung cấp. Tuy nhiên, MBS cho rằng tỷ lệ này có thể giảm trở lại nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao.
Theo đánh giá của MBS, thị trường bất động sản nhiều khả năng bước vào chu kỳ điều chỉnh trong giai đoạn 2026-2027. Khi nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2025 trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, người mua có xu hướng chờ đợi giá điều chỉnh và cân nhắc nhiều lựa chọn hơn trước khi quyết định giao dịch. Trong bối cảnh đó, các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất được dự báo sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn trên thị trường.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, MBS nhận định quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư trong giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026-2030. Khi hàng loạt dự án hạ tầng được triển khai, thị trường có xu hướng chờ xác định rõ những khu vực được hưởng lợi trực tiếp trước khi dòng tiền quay trở lại.
Về nguồn cung, MBS dự báo thị trường sẽ được bổ sung đáng kể nhờ các dự án nhà ở xã hội và các khu đô thị tại khu vực ngoại thành. Với mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung phân khúc này có thể tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại tại vùng ven cũng sẽ góp phần gia tăng nguồn cung và giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm.
Đối với thị trường phía Bắc, MBS dự báo nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2026-2027 tiếp tục tăng nhưng khả năng hấp thụ sẽ chịu sức ép do lãi suất chưa có dấu hiệu giảm mạnh.
Đơn vị phân tích cho rằng việc Hà Nội công bố Quy hoạch tổng thể 100 năm, hình thành các cực tăng trưởng mới ở phía Đông và phía Tây, cùng kế hoạch khởi công 5 tuyến metro trong quý II sẽ khiến nhà đầu tư tiếp tục theo dõi tiến độ phát triển hạ tầng để xác định những khu vực có tiềm năng tăng trưởng.
Tại khu vực phía Nam, MBS dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (sau sáp nhập) sẽ tiếp tục tăng, song sức hấp thụ có thể chậm lại do giá bán vẫn ở mức cao.
Trên phạm vi toàn thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ đi ngang hoặc chỉ giảm nhẹ nhờ nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án như Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), Thuận An Central (1.300 căn) và Genesis (1.650 căn). Theo MBS, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể giảm xuống khoảng 65-75%, thấp hơn mức khoảng 85% của năm 2025.
Ở phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung sẽ tiếp tục đến từ các đại dự án như Green Paradise (đã mở bán 4.000 căn từ cuối năm 2025), các phân khu tiếp theo của Gladia (quận 2 cũ), Gem Sky World, Izumi City (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). MBS dự báo trong điều kiện lãi suất cao, tỷ suất cho thuê thấp và hoạt động đầu cơ gặp nhiều khó khăn do thanh khoản suy yếu, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể giảm từ mức trung bình 95% của năm 2025 xuống còn khoảng 50-60% trong năm 2026.
