Người mua BĐS không còn 'xuống tiền' theo cảm xúc

Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ dưới tác động đồng thời của nhiều yếu tố vĩ mô. Biến động kinh tế toàn cầu, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, chính sách tín dụng được điều tiết theo hướng thận trọng hơn cùng quá trình hoàn thiện khung pháp lý đang tạo ra không ít thách thức, nhưng cũng mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp và nhà đầu tư có năng lực thích ứng.

Dù nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu gia tăng trở lại sau giai đoạn trầm lắng, tình trạng lệch pha cơ cấu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Giá bán tiếp tục neo ở mức cao, trong khi giao dịch trên thị trường ngày càng mang tính chọn lọc hơn. Những thay đổi của môi trường kinh tế và chính sách đang buộc cả doanh nghiệp lẫn người mua phải điều chỉnh tư duy và chiến lược tham gia thị trường.

Các phân tích dưới đây của bà Phạm Thị Miền tại hội thảo đã cho thấy những thay đổi lớn trong tâm lý người mua nhà ở giai đoạn hiện nau

Áp lực kéo từ biến động toàn cầu, lãi suất và tín dụng

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản năm 2026 là bối cảnh kinh tế thế giới vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Lạm phát gia tăng tại nhiều nền kinh tế lớn khiến tỷ giá biến động mạnh, mặt bằng lãi suất quốc tế tiếp tục duy trì ở mức cao và dòng vốn đầu tư toàn cầu có xu hướng suy giảm.

Những diễn biến này không chỉ làm gia tăng chi phí huy động vốn ngoại mà còn tạo áp lực lên tăng trưởng kinh tế trong nước. Hoạt động sản xuất, xuất khẩu chịu nhiều ảnh hưởng, kéo theo nguy cơ suy giảm thu nhập và sức mua của người dân. Khi khả năng tích lũy tài chính bị thu hẹp, nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản cũng có xu hướng chậm lại.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực đang lớn hơn khi chi phí vốn tăng mạnh, trong khi khả năng tiếp cận tín dụng không còn thuận lợi như trước. Cùng với đó, giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí logistics và nhiều yếu tố đầu vào khác vẫn ở mức cao, khiến tổng chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng.

Hệ quả là thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, áp lực dòng tiền đè nặng lên nhiều doanh nghiệp bất động sản. Không ít chủ đầu tư phải tính đến phương án giãn tiến độ triển khai, chia nhỏ các giai đoạn phát triển hoặc tái cơ cấu danh mục dự án để cân đối nguồn lực tài chính.

Theo đó, thị trường hiện đang đối mặt với “áp lực kép” từ cả yếu tố nội tại lẫn ngoại sinh. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao về năng lực quản trị rủi ro, khả năng kiểm soát dòng tiền và sức chống chịu của doanh nghiệp trước các biến động vĩ mô.

Bên cạnh những tác động từ bên ngoài, xu hướng tăng nhanh của lãi suất trong nước cũng đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và mua nhà. Số liệu nghiên cứu thị trường cho thấy, đến cuối quý I/2026, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12 tháng phổ biến ở mức 9-10%/năm, sau đó thả nổi ở ngưỡng 13 - 15%.

Mặc dù nhiều ngân hàng đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi với thời gian cố định dài hơn và lãi suất ban đầu thấp hơn, song các chương trình này thường chỉ áp dụng trong thời gian ngắn và đi kèm nhiều điều kiện ràng buộc.

Trong bối cảnh dòng tiền trở nên đắt đỏ hơn, người mua nhà cũng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Thay vì quyết định nhanh như những giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều khách hàng hiện dành thời gian đánh giá kỹ khả năng tài chính dài hạn cũng như hiệu quả khai thác của tài sản trước khi xuống tiền.

Đồng thời, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong những tháng đầu năm 2026 cũng ghi nhận dấu hiệu chậm lại. Dòng vốn tín dụng đang được định hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, trong khi những phân khúc rủi ro cao hoặc dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Khi người mua thận trọng hơn

Không chỉ doanh nghiệp thay đổi, tâm lý khách hàng trên thị trường bất động sản cũng đang dịch chuyển đáng kể. Theo kết quả khảo sát của đơn vị nghiên cứu cho thấy, hành vi tìm kiếm của khách hàng trong nửa đầu năm 2026 đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình bất động sản có nhu cầu sử dụng thực tế hoặc khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Nếu trước đây tâm lý đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá và hiệu ứng đám đông, thì hiện nay người mua dành nhiều thời gian hơn để nghiên cứu thông tin, đánh giá pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền.

Theo đó, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá cao nhất, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc đòi hỏi sự thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Trong khi đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu ở thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa có khả năng khai thác cho thuê. Các nhóm tìm kiếm liên quan đến căn hộ cho thuê, giá thuê chung cư hay bất động sản tạo dòng tiền đang ghi nhận mức độ quan tâm ngày càng lớn.

Đáng chú ý, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền đang trở thành hai động lực chính dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026. Nhà đầu tư hiện không còn chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá vốn mà ngày càng chú trọng hơn tới hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ tài sản.

Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn.