Nhà cho thuê tại khu vực trung tâm được xem là hướng phát triển cần ưu tiên

Tại tọa đàm về cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý, nhiều chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý đã cùng nhìn nhận những cơ hội cũng như thách thức đối với phân khúc còn khá mới tại Việt Nam.

Theo GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, nhà ở cho thuê sẽ ngày càng trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản khi xu hướng dịch chuyển việc làm và nơi ở của người trẻ ngày càng phổ biến.

Ông cho rằng quan niệm truyền thống về việc phải sở hữu nhà mới có thể “an cư lạc nghiệp” được hình thành trong bối cảnh các thế hệ trước thường gắn bó lâu dài với một cơ quan hoặc địa phương. Tuy nhiên, điều này đang thay đổi khi lực lượng lao động trẻ có xu hướng linh hoạt hơn trong lựa chọn nơi làm việc và môi trường sống.

Từ thực tế đó, ông Hoàng Văn Cường nhận định nhu cầu thuê nhà sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai và cần được xem là một bộ phận quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, ông đề xuất cần có chiến lược tổng thể với sự tham gia đồng thời của Nhà nước và khu vực tư nhân. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò định hướng phát triển không gian đô thị và tạo nền tảng chính sách cho thị trường.

Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng nên ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực trung tâm, khu vực có tốc độ phát triển cao hoặc trên các quỹ đất được hình thành sau quá trình di dời cơ quan, nhà máy ra khỏi nội đô.

Theo ông, thay vì sử dụng những quỹ đất này để phát triển nhà ở thương mại, có thể xem xét dành một phần cho mô hình nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân đô thị.

Lý giải cho quan điểm này, ông Hoàng Văn Cường cho biết trên thế giới, thị trường bất động sản thường trải qua nhiều giai đoạn phát triển và chỉ khi trở thành thị trường hàng hóa hoàn chỉnh thì phân khúc nhà ở cho thuê mới có điều kiện phát triển mạnh.

Ông đánh giá các đô thị lớn và trung tâm kinh tế tại Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn này. Ngược lại, mô hình nhà ở cho thuê sẽ gặp nhiều khó khăn nếu triển khai tại các khu vực xa trung tâm hoặc những địa phương vùng sâu, vùng xa do nhu cầu thị trường chưa đủ lớn.

Theo ông, nếu được phát triển ở các khu vực có sức hút cao, đồng thời nhận được sự hỗ trợ về chi phí đất đai từ Nhà nước, các dự án nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể đạt hiệu quả tài chính nhờ nguồn khách thuê ổn định.

Cùng quan điểm, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng nhà ở cho thuê nên được phát triển gắn với các trung tâm đô thị và mô hình đô thị nén (TOD), nơi tập trung đông người trẻ, chuyên gia và lực lượng lao động văn phòng.

Ngoài ra, ông Kiên cũng đề xuất mở rộng mô hình này tại các khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của nhóm lao động có thu nhập chưa cao.

Theo ông, quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê có thể ưu tiên sử dụng từ nguồn đất thuộc sở hữu Nhà nước. Đồng thời, để tạo sức hấp dẫn cho nhà đầu tư, cần nghiên cứu chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất ở mức phù hợp.

Tuy nhiên, vị đại diện cơ quan quản lý cũng cho rằng một trong những trở ngại lớn hiện nay là chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác định chính xác nhu cầu nhà ở cho thuê trong tổng thể thị trường bất động sản.

Vì vậy, ông đề xuất cần rà soát lại chiến lược phát triển nhà ở, xác định rõ quy mô nhu cầu thuê nhà để các địa phương có căn cứ bố trí quỹ đất và xây dựng chính sách phù hợp.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group, cho rằng hiệu quả tài chính đang là rào cản lớn khiến nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà với phân khúc nhà ở cho thuê.

Ông dẫn chứng tại một dự án của CEO Group ở Mê Linh đang triển khai, chi phí tiền sử dụng đất chiếm tới 33% tổng giá thành sản phẩm, trong khi một dự án khác trước đây tại Hà Nội chỉ ở mức khoảng 10%.

Theo ông Bình, bên cạnh khó khăn về nguồn vốn dài hạn, tỷ suất sinh lời của mô hình cho thuê hiện vẫn thấp. Doanh nghiệp thường chỉ thu được khoảng 2-4% mỗi năm từ hoạt động cho thuê nhà ở, thấp hơn mức lãi suất ngân hàng khoảng 10-12%, khiến bài toán đầu tư chưa thực sự hấp dẫn.

Trong khi đó, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng cần bổ sung các quy định riêng về nhà ở cho thuê trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Theo ông, bên cạnh việc hoàn thiện hành lang pháp lý, Nhà nước cũng cần có các chính sách ưu đãi đủ mạnh để doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển các dự án nhà ở cho thuê.

Tiếp thu các ý kiến tại tọa đàm, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Thủ tướng đã chỉ đạo Nhà nước phải phát huy vai trò tiên phong, dẫn dắt trong phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Ông khẳng định Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu các kiến nghị từ chuyên gia và doanh nghiệp để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, qua đó nâng cao hiệu quả phát triển nhà ở cho thuê và thu hút thêm nguồn lực xã hội tham gia vào phân khúc này.

Từ góc độ thị trường, sự gia tăng của nhóm lao động trẻ, chuyên gia và người nhập cư tại các đô thị lớn đang tạo ra nhu cầu ngày càng lớn đối với nhà ở cho thuê. Đây được xem là một trong những yếu tố thúc đẩy nhiều quốc gia phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê bên cạnh loại hình sở hữu truyền thống.

Tuy nhiên, để thị trường này phát triển bền vững, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở nhu cầu thực tế mà còn phụ thuộc vào khả năng cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà. Các chính sách về đất đai, tín dụng và ưu đãi đầu tư sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở cho thuê trong tương lai.

Trong bối cảnh áp lực về khả năng chi trả nhà ở ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn, việc xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp được kỳ vọng sẽ góp phần đa dạng hóa lựa chọn an cư cho người dân, đồng thời tạo thêm động lực phát triển cân bằng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn.