Các chương trình “mua nhà 0 đồng”, “mua nhà 3 không” đang được nhiều chủ đầu tư sử dụng để thu hút khách hàng trong bối cảnh thanh khoản bất động sản chưa phục hồi và lãi suất gia tăng. Tuy nhiên, mức thanh toán ban đầu thấp không đồng nghĩa người mua được miễn nghĩa vụ tài chính, đặc biệt khi các khoản vay bước sang giai đoạn trả nợ thực tế.
Mua nhà 0 đồng: Vốn ban đầu thấp, nghĩa vụ tài chính vẫn còn
Một chủ đầu tư tại TP.HCM đang triển khai chương trình “mua nhà 0 đồng”, với mức đăng ký nguyện vọng 30 triệu đồng và tỷ lệ thanh toán đợt đầu 0% theo bảng thanh toán. Khách hàng được ân hạn nợ gốc 36 tháng và hỗ trợ lãi suất trong 2 năm.
Theo lịch thanh toán được giới thiệu, từ ngày thứ 30 đến ngày thứ 450, người mua thanh toán theo từng đợt, mỗi đợt tương đương 1% giá trị căn hộ, định kỳ 30 ngày. Khi nhận bàn giao nhà, khách hàng thanh toán thêm 15%, ngân hàng hỗ trợ 10%. Đến thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người mua thanh toán thêm 5%.
Phương án được phân bổ theo tỷ lệ 30% từ khách hàng và 70% từ ngân hàng. Ngoài các khoản này, người mua còn phải thanh toán thuế VAT và 2% kinh phí bảo trì khi nhận bàn giao nhà.
Một dự án khác tại TP.HCM cũng giới thiệu chương trình “mua nhà 0 đồng” hoặc “mua nhà 3 không”, yêu cầu khoản đặt cọc ban đầu khoảng 50 triệu đồng để ký hợp đồng mua bán. Khách hàng được ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng đầu và có thể vay ngân hàng đến 75% giá trị căn hộ, với thời hạn tối đa 35 năm. Chương trình có sự tham gia của 6 ngân hàng đối tác.
Thực tế, hình thức này từng xuất hiện trên thị trường bất động sản từ vài năm trước. Cụm từ “mua nhà 0 đồng” chủ yếu nhấn mạnh việc giảm số tiền phải thanh toán ban đầu, chứ không có nghĩa khách hàng được mua nhà mà không phải trả tiền.
Người mua vẫn cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng, đồng thời chuẩn bị các khoản phát sinh khi nhận bàn giao và kế hoạch trả nợ ngân hàng sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách tài chính
Bên cạnh việc giảm áp lực thanh toán ban đầu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang kết hợp chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ đóng tiền để tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý III, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án tiếp tục điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhằm cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm và tối ưu dòng tiền.
Thay vì chỉ tập trung vào giá bán, nhiều doanh nghiệp triển khai các phương án thanh toán linh hoạt, từ mức đóng tiền ban đầu thấp đến chiết khấu khi thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 2-5 năm.
Một số dự án áp dụng mô hình “mua trước, trả sau”, với mức thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Thời gian trả chậm tại một số dự án có thể kéo dài đến 5 năm.
Theo khảo sát của One Mount Group, một số dự án vẫn duy trì tốc độ bán nhờ uy tín chủ đầu tư, giá bán phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện và chính sách bán hàng cạnh tranh.
Các hình thức hỗ trợ được ghi nhận gồm kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, áp dụng lãi suất cố định sau giai đoạn ân hạn, thanh toán 10% khi ký hợp đồng mua bán, đóng tiền theo tiến độ khoảng 0,5% mỗi tháng hoặc nhận bàn giao thô để giảm chi phí ban đầu.
Chủ đầu tư cũng tăng chiết khấu, quà tặng và kéo dài thời gian thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng trước khi nhận nhà.
Theo DXS-FERI, cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển từ giá bán sang khả năng sở hữu. Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết trên diện rộng, doanh nghiệp kết hợp chiết khấu, tiến độ thanh toán và giải pháp tài chính để sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.
One Mount Group cũng cho rằng các phương thức thanh toán linh hoạt giúp khách hàng có thêm lựa chọn trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn vẫn ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản.
Người mua cần tính toán khả năng trả nợ dài hạn
Chuyên gia đầu tư tài chính cá nhân Lê Xuân Huy lưu ý mức thanh toán ban đầu thấp không đồng nghĩa tổng chi phí mua nhà thấp hơn. Với các chương trình vay ngân hàng, khách hàng cần xem xét kỹ tỷ lệ vốn tự có, số tiền vay, lãi suất sau thời gian ưu đãi, thời điểm bắt đầu trả nợ gốc và lịch thanh toán trong suốt thời hạn hợp đồng.
Đặc biệt, thời gian ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian nhất định. Khi ưu đãi kết thúc, số tiền phải trả định kỳ có thể thay đổi đáng kể tùy điều kiện khoản vay.
Người mua cần đối chiếu lịch thanh toán với dòng tiền dự kiến của gia đình, tính cả chi phí sinh hoạt, các khoản vay hiện có và những chi phí phát sinh khi nhận nhà. Đồng thời, cần xác định khả năng trả nợ trong cả giai đoạn ưu đãi lẫn thời gian sau đó.
Các chương trình “mua nhà 0 đồng” có thể giúp giảm rào cản tài chính ban đầu, nhưng mức độ phù hợp phụ thuộc vào khả năng chi trả thực tế và điều khoản cụ thể của từng hợp đồng. Vì vậy, người mua nên đánh giá tổng nghĩa vụ tài chính trong toàn bộ thời hạn vay thay vì chỉ căn cứ vào số tiền cần bỏ ra lúc đầu.
